Nguồn cung toàn thị trường 6 tháng đạt hơn 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024. Trong đó, nguồn cung mới chiếm 51.000 sản phẩm, nghĩa là “hàng mới ra lò” gần gấp đôi hàng tồn.

Số lượng giao dịch cũng “phất” mạnh: 40.000 giao dịch trong 6 tháng, gấp đôi cùng kỳ 2024 và gấp 5 lần so với 2023. Tỷ lệ hấp thụ lên đến 62% – cao đến mức khiến nhiều người sẵn sàng gọi đây là “chu kỳ tăng trưởng mới” mà chẳng cần chớp mắt.

Nhưng đời không đơn giản thế!

Mổ xẻ nguồn cung: Toàn hàng khó nuốt với người ở thực

Theo VARS, 40% nguồn cung nửa đầu năm đến từ nhà thấp tầng và đất nền. Phần còn lại là căn hộ chung cư với cơ cấu như sau: 15,5% hạng sang, 21,5% cao cấp, 18% trung cấp và 5% bình dân. Nếu tính toán đơn giản, sẽ thấy phân khúc “bình dân” gần như… tuyệt chủng, còn hàng sang – xịn – mịn thì chiếm áp đảo.

Điều thú vị mà cũng hơi đáng lo là phần lớn giao dịch lại tập trung vào những phân khúc cao cấp, hạng sang, thấp tầng và đất nền, vốn không phải là vùng đất của những người mua nhà để ở. Chúng là “sân khấu” quen thuộc của giới đầu tư, đầu cơ, những người có thói quen mua hôm nay, hy vọng bán đắt hơn ngày mai.

Ngay chính VARS cũng thừa nhận rằng đa phần giao dịch sơ cấp đến từ người mua bất động sản thứ hai trở lên, tức là những “tay chơi” đã có nhà, giờ thêm tiền hoặc vay ưu đãi để “lướt” kiếm lời.

Thanh khoản kiểu… bong bóng xà phòng

Nói một cách thẳng thắn, thanh khoản trong nửa đầu 2025 phần nhiều được “kích” bởi dòng tiền đầu cơ. Và khi các chủ đầu tư phối hợp cùng sàn giao dịch để “làm số” booking, cảm giác thị trường sôi động lại càng được đẩy lên cao.

Nhưng loại thanh khoản này không giống sức khỏe thật sự của thị trường, nó giống hơn với việc một vận động viên uống cà phê đặc trước khi chạy: có thể bứt tốc lúc đầu, nhưng cũng dễ hụt hơi nếu gió ngược kéo tới.

Cái “gió ngược” ấy có thể đến từ bất cứ đâu: tín dụng bị siết, kinh tế vĩ mô chững lại, hoặc đơn giản là giá bị đẩy lên quá nhanh khiến ngay cả giới đầu tư cũng chùn tay. Khi đó, thanh khoản “ảo” sẽ xẹp nhanh như bóng bay xì hơi.

Nhiều hàng nhưng không đúng hàng cần

Vấn đề cốt lõi vẫn là cơ cấu nguồn cung đang lệch hẳn so với nhu cầu ở thực. Người mua để ở, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình gần như không tìm thấy sản phẩm phù hợp trong “bữa tiệc” 64.000 sản phẩm kia.

Trong khi đó, hàng cao cấp, hạng sang lại đua nhau ra mắt, vừa vì biên lợi nhuận cao, vừa vì dễ “đánh tiếng” thị trường bằng những thương vụ đắt đỏ. Nhưng càng nhiều hàng sang, thị trường càng dễ rơi vào vòng xoáy phụ thuộc vào nhà đầu tư ngắn hạn, vốn nổi tiếng nhanh đến nhanh đi.

Đà phục hồi… đứng trên cát

Nếu coi thị trường bất động sản là một tòa nhà, thì thanh khoản nửa đầu năm 2025 giống như xây trên nền cát: nhìn cao và đẹp, nhưng nền móng không chắc. Cầu thực chưa đủ mạnh, giá vẫn cao so với thu nhập, và nguồn cung lệch pha.

Điều này đồng nghĩa, nếu muốn duy trì sự phục hồi, thị trường phải sớm điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, tăng nguồn cung ở phân khúc trung cấp, bình dân, đồng thời giảm bớt sự phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ. Nếu không, kịch bản “bức tranh hồng” bất ngờ chuyển sang gam xám hoàn toàn có thể xảy ra.

Báo cáo của VARS mang đến nhiều con số ấn tượng, nhưng đọc kỹ sẽ thấy, đây là một sự sôi động dễ tổn thương. Giống như việc đứng trên bãi biển nhìn thấy sóng đẹp, gió mát và người ta chơi lướt ván rộn ràng, nhưng nếu thủy triều rút bất ngờ, cả bãi sẽ lộ ra những hòn đá sắc cạnh.

Thị trường bất động sản cũng vậy: đẹp nhất là khi vừa có thanh khoản, vừa có nhu cầu ở thực. Còn khi thanh khoản dựa vào “lướt lát” và booking ảo, thì sự thịnh vượng chỉ là tạm thời, và gió đổi chiều lúc nào chẳng ai lường trước được.