Ông cũng yêu cầu: Các địa phương áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh dựa trên dữ liệu thị trường nhưng giữ nguyên hệ số giá đất nếu chưa có chính sách mới. Việc điều chỉnh dành cho đối tượng chính sách nên được phân cấp cho địa phương để bảo đảm công bằng và hiệu quả kinh tế - xã hội.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án sửa đổi trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi):

- Phương án 1: Ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, xây dựng đến từng khu vực/thửa đất tại nơi có dữ liệu bản đồ địa chính số, có thể bổ sung giữa kỳ nếu cần.

- Phương án 2: Bỏ giá đất cụ thể, chỉ áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hàng năm

So với thực tiễn thị trường thứ cấp, bảng giá đất hiện nay vẫn chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực. Phương pháp định giá thặng dư cũng gặp nhiều vướng mắc do thị trường biến động quá nhanh

Bên cạnh giá đất, Phó Thủ tướng còn đề xuất:

- Quy định rõ giữa đấu giá và đấu thầu để tối ưu hiệu quả sử dụng đất

- Áp thuế bất động sản chỉ trên đất bỏ hoang, dự án kéo dài, nhà xây rồi để trống – không đánh thuế các dự án đang sử dụng đất hiệu quả

- Cung cấp công cụ pháp lý xử lý dứt điểm “dự án treo”, mở rộng quyền định đoạt của Nhà nước nhưng vẫn bảo đảm quyền lợi người dân

Về lý thuyết, đây là một bước đi mạnh mẽ để thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường vốn là một trong những nút thắt lớn nhất gây ra tranh chấp, thất thu ngân sách và làm méo mó môi trường đầu tư. Thực tế, hiện nay khoảng cách này có thể chênh từ 20% đến trên 200%, tùy khu vực và mục đích sử dụng. Sự chênh lệch này không chỉ tạo cơ hội cho tình trạng “hai giá” trong giao dịch mà còn khiến việc tính thuế, tiền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng trở nên phức tạp, thiếu công bằng.

Tuy vậy, tôi thấy bài toán “thống nhất giá” không đơn giản, nó đặt ra một thách thức không nhỏ: liệu giá đất do Nhà nước quyết định có thực sự sát với giá thị trường hay không? Để làm được điều này, dữ liệu giao dịch phải minh bạch, cập nhật và phản ánh được biến động thực tế - điều mà hiện nay chúng ta vẫn còn yếu. Nhiều địa phương vẫn thiếu bản đồ địa chính số đầy đủ, giá giao dịch thực tế bị “làm đẹp” để giảm thuế hoặc phí, khiến cơ sở dữ liệu định giá bị méo mó.

Một yếu tố khác là tính linh hoạt. Thị trường bất động sản biến động nhanh, chịu ảnh hưởng mạnh từ kinh tế vĩ mô, tín dụng, tâm lý đầu tư. Nếu bảng giá đất được ban hành 5 năm mới điều chỉnh (như phương án 1 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi) thì khả năng phản ứng với thị trường sẽ rất hạn chế. Trong khi đó, phương án 2 bỏ giá đất cụ thể, áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm  lại có nguy cơ thiếu sự ổn định, tạo biến động bất ngờ với nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân.

Từ góc nhìn của nhà đầu tư, nguyên tắc “một giá” nếu được thực thi hiệu quả sẽ giảm rủi ro pháp lý, giúp định giá tài sản rõ ràng hơn, đặc biệt trong các thương vụ M&A hay đấu giá quyền sử dụng đất. Nhưng nếu giá Nhà nước vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, hiện tượng gom đất, giữ đất chờ thời vẫn sẽ tồn tại; ngược lại, nếu giá được đẩy lên quá sát thị trường mà thiếu chính sách hỗ trợ, chi phí đầu vào của doanh nghiệp và người mua nhà sẽ đội lên, tác động tiêu cực tới tính thanh khoản.

Vì vậy, để nguyên tắc “một giá” thật sự có ý nghĩa, vấn đề cốt lõi không chỉ nằm ở việc ban hành bảng giá thống nhất, mà còn ở cơ chế thu thập và công khai dữ liệu giao dịch; khả năng cập nhật kịp thời; và thiết kế chính sách đủ linh hoạt để vừa đảm bảo công bằng, vừa hỗ trợ phát triển kinh tế – xã hội. Nếu không, chúng ta sẽ chỉ có một “bảng giá thống nhất” về hình thức, nhưng khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường vẫn… thống nhất ở mức xa vời.

Hơn nữa, thị trường bất động sản biến động nhanh. Nếu bảng giá được cố định quá lâu mà không cập nhật kịp, nó sẽ lại tụt hậu; nhưng nếu điều chỉnh liên tục, nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp có thể bị biến động mạnh, tạo rủi ro mới.