Người mua thực “chiếm sóng”

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong nửa đầu năm nay, có tới 64% người mua bất động sản là để ở, trong khi chỉ 36% để đầu tư. Con số này chứng tỏ nhu cầu thực đang áp đảo, và sân chơi đầu tư ngắn hạn đã không còn “dễ ăn” như trước.

Các loại hình được mua nhiều nhất trong 6 tháng qua gồm đất nền (33%), chung cư (30%), nhà riêng (21%). Nhưng dự báo 12 tháng tới, chung cư và nhà riêng sẽ lên ngôi (cùng 31%), đất nền tụt lại 19%. Nói cách khác, giấc mơ “ôm đất rồi chờ nhân đôi” đã không còn hấp dẫn như vài năm trước.

Vay tiền là chuyện nhỏ với người mua để ở

Điều thú vị là, người mua ở thực giờ sẵn sàng vay ngân hàng miễn sản phẩm phù hợp. Có 20% người được khảo sát “rất sẵn sàng” và 46% “sẵn sàng” vay để mua nhà. Nghĩa là 2/3 số người bước vào thị trường bây giờ không ngại đeo thêm “cục nợ” ngân hàng miễn là được cầm chìa khóa căn hộ mơ ước.

Ngược lại, nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn dường như chùn tay. Chỉ còn 12% có ý định nắm giữ bất động sản dưới 1 năm. Trong khi đó, gần 50% xác định ôm đất, ôm nhà từ 3–10 năm. Nghe qua thì có vẻ “đầu tư tầm nhìn dài hạn”, nhưng thực chất là vì sóng đâu còn mà lướt.

“Sáp nhập tỉnh” – miếng mồi mới của giới đầu tư

Một biến số thú vị trong nửa đầu năm nay là việc cả nước giảm số đơn vị hành chính từ 63 xuống 34. Ngay lập tức, khoảng 47% nhà đầu tư kỳ vọng giá đất sẽ tăng theo. Đặc biệt, các nhà đầu tư miền Bắc có vẻ hứng thú hơn với khu vực sáp nhập. Khảo sát ghi nhận 39% đến từ Hà Nội và 48% đến từ các tỉnh phía Bắc khác dự định rót vốn.

Tất nhiên, “ngửi thấy mùi cơ hội” là một chuyện, còn thực tế lại khác. Lo ngại lớn nhất của giới đầu tư tập trung vào các vấn đề muôn thuở: giá bị thổi ảo (35%), quy hoạch chưa rõ ràng và pháp lý rủi ro (28%), hạ tầng ì ạch (16%), khó thanh khoản (16%). Nói nôm na: ai cũng muốn ăn sóng, nhưng sợ ăn nhầm… bong bóng.

Vì sao lướt sóng khó?

Thứ nhất, giá bất động sản đã tăng quá nhanh những năm qua, khiến dư địa tăng tiếp trong ngắn hạn không còn nhiều. Thứ hai, chính sách tín dụng ngày càng siết, vay vốn để “ôm nhanh bán nhanh” không còn dễ. Thứ ba, tâm lý thị trường cũng thay đổi: người mua bây giờ thực dụng hơn, ưu tiên ở thật, hạ tầng thật, pháp lý thật  chứ không còn chạy theo lời rao “đất vàng, sinh lời 200% sau 1 năm” như trước.

Chưa kể, với chi phí lãi vay hiện tại, nếu ôm đất chờ vài tháng mà không bán được thì nhà đầu tư có khi lỗ ngay từ khoản lãi ngân hàng. Nói cách khác, lướt sóng giờ giống như chơi ván bài mà đối thủ đã đánh dấu hết các quân: xác suất thắng là cực thấp.

Nếu như ngày xưa, nhà đầu tư bất động sản chỉ cần có máu liều, nhảy vào là có lời, thì bây giờ thị trường phân hóa mạnh. Người có tầm nhìn dài hạn, chọn đúng dự án pháp lý chuẩn, vị trí có tiềm năng, thì vẫn có cơ hội sinh lợi. Nhưng ai còn mang tư tưởng “hôm nay đặt cọc, mai sang tay” thì khả năng cao chỉ được ngồi ngắm… hợp đồng đặt cọc cũ.

Thị trường hiện nay rõ ràng đang ưu ái người mua để ở, còn nhà đầu tư lướt sóng phải chấp nhận rằng “thời cơ vàng” đã qua. Xu hướng giữ tài sản dài hạn, tập trung vào yếu tố pháp lý, hạ tầng và tiện ích mới là con đường ít rủi ro.