I. Khu vực Hòa Xuân - Cẩm Lệ, Hòa Quý - Ngũ Hành Sơn

1. Tổng quan khu vực:

Là khu vực nằm ở quận Cẩm Lệ và phía Tây Bắc quận Ngũ Hành Sơn. Với quá trình hình thành và phát triển từ rất lâu và đặc biệt, có thể nói đây là thị trường tiên phong và mang tính dẫn dắt cho khu vực Đà Nẵng - Quảng Nam.

Nằm tại vị trí rất đặc biệt giữa ngã ba sông lẫn ngã ba giáp ranh giữa Hải Châu, Ngũ Hành Sơn và Cẩm Lệ , được giới hạn bởi 2 con sông: sông Cẩm Lệ, sông Cái, sông Cổ Cò nên ngoài việc khí hậu ở đây rất mát mẻ thì khả năng kết nối với phần còn lại của thành phố là cực kì dễ dàng và thuận tiện.

Giai đoạn 2002-2005 Đà Nẵng đẩy mạnh phát triển các KĐT vùng ven tại khu vực Hòa Cường, Khuê Trung, tuy nhiên vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu về hạ tầng đô thị để thu hút dân cư.Trong khi đó quỹ đất tại khu vực Cẩm Lệ, Hòa Xuân vẫn còn trống trải, kết nối giao thông lại rất tiện về phía trung tâm nên quyết định mở rộng đô thị hóa sang khu vực bên kia sông Cẩm Lệ, kết quả là sự hình thành khu TĐC Nam Cẩm Lệ. Tiếp đó năm 2007, thành phố giao khu du lịch Bà Nà cho SUN Group đầu tư quản lý cùng với việc hợp tác toàn diện với tập đoàn này để phát triển thành phố, tất nhiên không ngoại trừ mảng BĐS, và chúng ta có KĐT Hòa Xuân và Nam Hòa Xuân ngày nay.

Với hệ thống cơ sở hạ tầng được mở rộng và đồng bộ trên quy mô lớn, khu vực này thu hút dân cư cực kì nhanh, tốc độ gia tăng dân số theo thống kê đạt trung bình 6%/năm, cao nhất Đà Nẵng, đồng thời thành phố cũng chuẩn bị phương án giảm tải áp lực giao thông tại đây bằng các tuyến đường lớn được thực hiện như Phạm Hùng: vận chuyển hàng hóa từ QL1A vào, là cửa ngõ phía Tây của thành phố, trục xương sống liên kết các khu đô thị Nguyễn Phước Lan, trục thông biển kết nối với Ngũ Hành Sơn-Minh Mạng, trục đường tải trọng lớn Võ Chí Công: truyến đường tránh giảm thiểu áp lực hàng hóa cho Lê Văn Hiến...Các tuyến này cùng với các tuyến xương cá lớn như 29 tháng Ba, Văn Tiến Dũng, Chương Dương, Bùi Tá Hán... tạo thành mạng lưới giao thông dạng ô cờ xuyên suốt qua các khu đô thị rồi kết nối với phần còn lại bằng các cây cầu: Cầu Cẩm Lệ, cầu Nguyễn Tri Phương, cầu Hòa Xuân, Cầu Minh Mạng, cầu Trung Lương

Khu vực này nằm ở vị trí trung tâm của các trung tâm việc làm như: Cụm KCN Hòa Cầm, khu vực trung tâm thành phố, khu dịch vụ phía biển Ngũ Hành Sơn... Vì thế khu vực này là nơi cư trú của lực lượng lao động của rất nhiều khu vực lân cận, điều này cũng giải thích vì sao tốc độ gia tăng dân số và lấp đầy cực kỳ nhanh. Những hoạt động kinh tế chủ yếu ở đây chủ yếu là các hoạt động mua bán bẻ hàng hóa phục vụ dân sinh cũng như dịch vụ ăn uống. Phần lớn dân cư tập trung ở khu TĐC Nam Cẩm Lệ, Hòa Xuân và khu Nam Việt Á. Về đặc điểm xã hội có thể nói mặt bằng chi tiêu ở đây tương đối cao hơn khu vực Tây Bắc.

Về nhân khẩu học, dân nhập cư từ các tỉnh lân cận như Quảng Nam, Huế, Quảng Ngãi... chiếm tỉ lệ rất đáng kể, cùng với dân cư gốc ngày xưa ở các khu vực Hải Châu được tái định cư qua đây cũng chiếm khá nhiều. Ngoài ra KĐT Nam Việt Á có tỉ lệ dân cư ngoại tỉnh cao do tính chất khá tương đồng trong việc sử dụng đất với khu vực du lịch bên biển ở Ngũ Hành Sơn (thường xây dựng các loại hình căn hộ dịch vụ, nhà với mục đích cho thuê du lịch), mặt bằng mức sống và chi tiêu ở đây cao hơn so với phần còn lại của khu vực.

2. Thị trường bất động sản khu vực Hòa Xuân-Cẩm Lệ:

Hầu hết diện tích khu vực này đều là khu đô thị đã được quy hoạch và xây dựng hạ tầng bài bản, trong đó có thể chia làm 4 khu vực nhỏ là : Khu TĐC Nam Cẩm Lệ, KĐT Hòa Xuân-Nam Hòa Xuân, KĐT Nam Việt Á và Khu Võ Chí Công nối dài-Mai Đơn Chơn trong đó có thể kể đến các dự án như:

- Khu đô thị Hòa Xuân hơn 450ha

- Khu đô thị Nam Hòa Xuân 500ha

- Khu đô thị Nam Việt Á 70ha

- Khu tái định cư Nam Cẩm Lệ gần 1000ha

- Khu TĐC Bá Tùng

- Khu đô thị Võ Chí Công nối dài

- Khu đô thị Hòa Quý City.

Có một đặc điểm quan trọng tại khu vực này là gần như 100% sản phẩm ở đây đều đã có sổ hồng, đồng nghĩa với việc rủi ro về pháp lý là không có và gần như 100% sản phẩm ở đây đều là sản phẩm thứ cấp (chỉ còn 1 lượng nhỏ sản phẩm chưa bán tại KĐT Nam Hòa Xuân), đây là thị trường thứ cấp lớn nhất tại Đà Nẵng (gần 2000 ha). Trong đó 4 dự án đóng vai trò dẫn dắt và ảnh hưởng chủ đạo cho cả khu vực và cả thị trường Đà Nẵng là : KĐT Hòa Xuân quy mô 500ha, KĐT Nam Hòa Xuân quy mô 509ha, KĐT Nam Việt Á quy mô 70ha, và khu TĐC Nam Cẩm Lệ. quy mô 1000ha.

Giống như bài viết về khu vực Tây Bắc-Liên Chiểu ở kỳ trước, trong quá trình phát triển từ 2019 – nay của khu vực này SPE.R cũng chia làm những giai đoạn nhỏ như sau:

- Giai đoạn 3 quý đầu năm 2018: tốc độ tăng trưởng nhanh và ổn định

- Giai đoạn quý 4/2018 – quý 2/2019: giai đoạn tăng phi mã và đạt đỉnh

- Giai đoạn quý 2/2019 – Tháng 4/2020: giai đoạn suy giảm hậu bong bóng và đạt đáy

- Giai đoạn Tháng 4/2020 – Tháng 7/2020: giai đoạn kháng cự

- Giai đoạn Tháng 7/2020 – Tháng 9/2020: giai đoạn điều chỉnh

- Giai đoạn Tháng 9/2020 – Tháng 4/2021 phục hồi mạnh

- Giai đoạn Tháng 4/2021 - nay : giai đoạn đóng băng trong dịch bệnh

Quý 1/2018 đến quý 3/2018 ghi nhận sự tăng trưởng giá mạnh và đều đặn của cả khu vực này, trong đó KĐT Nam Việt Á có mức tăng rất ấn tượng từ 16-21tr/m2 lên 29-38tr/m2, thanh khoản tương đối cao, nguyên nhân tăng giá nhanh có thể kể đến là việc Tổng lãnh sự quán Trung Quốc khai trương 2017 khiến nhiều nhà đầu tư nhìn nhận được cơ hội khai thác BĐS cho thuê tại đây và một phần lí do là thị trường xung quanh (Nam Hòa Xuân, Hòa Xuân) vẫn còn chưa bước vào giao đoạn cao trào nhất nên dòng tiền chưa bị chia sẻ nhiều.

Trong khi đó, ghi nhận tại khu TĐC Nam Cẩm Lệ mức giá giao dịch cũng có sự tăng trưởng, từ 13-14tr/m2 lên mức 18-20tr/m2. Tương tự Hòa Xuân tăng từ 15-16tr/m2 lên 28-30tr/m2, Nam Hòa Xuân từ 11-14tr/m2 đạt 20-25tr/m2. Mức giá tăng nhanh nhưng khi quy ra tổng số tiền cho một lô 100m2 (trung bình khoảng 2 tỷ) thì vẫn chưa phải là vượt sức mua của thị trường, cộng thêm giai đoạn này kinh tế ổn định, nhu cầu nhập cư Đà Nẵng là lớn, tâm lý mua nhà đất để dành hay mua nhà cho con đi học là thường thấy ở những người mua với mục đích sử dụng, điều này rất dễ dẫn tới hiệu ứng FOMO làm sức mua tăng thêm và tất nhiên tốc độ tăng giá cũng tăng tương ứng.

Một yếu tố nền tảng nữa là việc pháp lý ở khu vực này là cực kì an toàn, các CĐT như SUN Group, Nam Việt Á đều là những doanh nghiệp tiếng tăm, có tiềm lực tài chính cực mạnh và năng lực chính trị không thua một ai (nhìn vào tốc độ làm hạ tầng của các doanh nghiệp này cùng với việc ra sổ liên tục và ổn định là sẽ dễ hiểu), cho nên người mua hoàn toàn yên tâm bỏ qua rủi ro pháp lý, mạnh dạn đầu tư hơn. Dù mức tăng giá đạt từ 60-100% chỉ trong vòng 9 tháng, một tốc độ phải nói là rất ấn tượng, thế nhưng đây cũng chưa phải là giai đoạn huy hoàng nhất của khu vực này.

Như đã đề cập thị trường khu vực này đạt đến giai đoạn mạnh mẽ nhất khi bắt đầu bước qua quý 4/2018 và kết thúc vào đầu quý 2/2019 (cụ thể là cuối tháng 4/2019). Ở giai đoạn này cũng không cần chỉ ra nguyên nhân chúng ta cũng rõ vì sao như thế, thời điểm này không chỉ riêng Đà Nẵng mà thị trường BĐS cả nước đều sôi sùng sục.

Lượng giao dịch ở thời điểm này cực kì khủng khiếp, cọc sang tay diễn ra ở gần 70-80% sản phẩm, một giao dịch có thể đi qua 3 – 4 lượt khách mua trong vòng 7 ngày (từ khi cọc lần đầu đến khi công chứng cuối). Lúc này tâm lý đám đông thể hiện rất rõ ràng, hầu như những nhà đầu tư F0 bước chân vào thị trường để chọn khu vực này đầu tiên.

Lực lượng môi giới ở đây có lúc đạt hơn 5000 người và góp phần không nhỏ để tạo dựng nên thị trường được như hôm nay. Mức giá ghi nhận tại KĐT Hòa Xuân tăng từ 28-30tr/m2 lên 35-42tr/m2, tại Nam Hòa Xuân là 20-25tr/m2 lên 32-39tr/m2, KĐT Nam Việt Á là 29-38tr/m2 lên 42-48tr/m2, trong khi đó Khu TĐC Nam Cẩm Lệ ghi nhận 18-20tr/m2 lên ngưỡng 28-31tr/m2.

Sau giai đoạn tăng giá đỉnh điểm trên, giá và thanh khoản bắt đầu tuột dốc khi toàn bộ thị trường khắp Đà Nẵng đã mất thanh khoản dần, nguy cơ bắt đầu hiện rõ. Áp lực rút tiền ra khỏi thị trường bắt đầu gia tăng nhưng không ồ ạt.

Giá có sự suy giảm tương đối nhẹ tháng 6/2019 giá BĐS ở đây mất tầm 3-5%, tuy nhiên vào thời điểm tháng 7/2019 có một đợt thanh khoản khá lớn ở Nam Hòa Xuân và Hòa Xuân, các cá mập liền đẩy mạnh thanh khoản thị trường, tạo điều kiện thoát hàng thành công. Sau đợt thanh khoản cuối cùng này giá giảm nhẹ 5 đến 7% và duy trì ở đó đến hết năm 2019. Sang tháng 2 (sau tết âm lịch) giá tiếp tục down nhẹ vài % mỗi tháng cho đến tháng 4 năm 2020 giá rơi đột biến 25%-35% vì ảnh hươngr của dịch bênh.

Sự suy giảm ở thị trường này được đánh giá là nhẹ nhàng hơn nhiều so với các khu vực còn lại. Ngoài những lý do nội tại thì cũng một phần do thời điểm quý 2 và 3/2019 các đơn vị phân phối BĐS ở Đà Nẵng đồng loại chạy các dự án như Soleil Ánh Dương, Nhơn Hội New City (Quy Nhơn)...khiến thị trường được dẫn dắt và có niềm tin là dòng tiền vẫn còn ở kênh BĐS, chỉ là chuyển sang hình thức khác, nơi khác chứ không phải rút hẳn khỏi kênh.

Đặc biệt dòng tiền ở thị trường Đà Nẵng chuyển vào dự án Nhơn Hội là cực kỳ nhiều. Giá ghi nhận tại thời điểm cuối quý 1 đầu quý 2/2020 tại KĐT Hòa Xuân là 28-33tr/m2, KĐT Nam Hòa Xuân là 21-27tr/m2, KĐT Nam Việt Á là 32-36tr/m2, Khu TĐC Nam Cẩm Lệ là 20-22tr/m2.

Bước qua đầu quý 2/2020 (tầm tháng 4/2020) sau khi đã kiểm soát ổn đợt dịch đầu tiên, tâm lý hưng phấn nhìn chung có sự hưng phấn (thắng dịch) cùng với mức giá hiện tại đang cực kỳ thấp, dòng tiền bắt đáy xuất hiện, bắt đầu từ dự án Nam Hòa Xuân (lúc này có lô giá chỉ có 2,2 tỷ).

Chỉ trong vòng 2.5 tháng giá cả bật tăng trở lại rất mạnh mẽ, mức tăng đạt gần 20% (ghi nhận lô giá 2 tỷ tăng lên gần 2.6 tỷ), giá tại NHX đạt mốc 27-33tr/m2 cuối tháng 6/2020... Cùng lúc này, nhận thấy thị trường khởi sắc, Sun Group đang tiếp tục mở bán khoảng các block phía cuối dự án vs chiết khấu hiện tại cho khách hàng 8%, giá từ 2.7 tỷ (sau chiết khấu) nhưng tỉ lệ hấp thụ của thị trường khá chậm. Từ KĐT Nam Hòa Xuân, làn sóng thanh khoản lan ra các khu xung quanh (có tác động nhỏ tới cả khu vực khác), trong đó KĐT Hòa Xuân đạt mức giá 28-35tr/m2, KĐT Nam Việt Á đạt 32-38tr/m2, khu TĐC Nam Cẩm Lệ đạt 22-24tr/m2.

Đây là đợt bắt đáy đầu tiên kể từ khi vỡ bong bóng 2019 mà SPE.R ghi nhận, trong đó có KĐT Nam Hòa Xuân là bật tăng về giá mạnh mẽ, còn những dự án khác gần như không thay đổi về giá nhưg vẫn thanh khoản dc, điều này giúp thanh lọc rất nhiều dòng tiền yếu ra khỏi thị trường, khiến mức giá đáy được củng cố tạo nền tảng cho sự phát triển trở lại, cho nên SPE.R gọi đây là giai đoạn kháng cự (tại đáy).

Tháng 7/2020, dịch bệnh bùng nổ ở Đà Nẵng, giãn cách cả thành phố, lúc này thị trường mất thanh khoản ngay lập tức, cùng với việc bước vào tháng 7 âm lịch và mùa mưa bắt đầu nên thị trường ảm đạm đi nhiều. Thời điểm này ghi nhận giao dịch rất ít (T8/2021 chỉ ghi nhận khoảng 119 giao dịch đất có sổ cả 2 quận NHS và Cẩm Lệ (so với 942 của tháng 6/2020)), trong đó KĐT Nam Hòa Xuân vẫn dẫn đầu về số lượng giao dịch.

Mặt bằng giá trong gian đoạn này không biến động nhiều, chủ yếu vẫn là KĐT Nam Hòa Xuân với mức giá giao dịch giảm về 24/31tr/m2. Điểm đặc biệt là mức giá này không phải ứng với các sản phẩm đã được thanh khoản tại đợt báy đáy đầu mà là những sản phẩm ngộp tiếp theo của thị trường, nghĩa là đáy đợt này đã cao hơn đáy trước. Giai đoạn này được SPE.R gọi giai đoạn điều chỉnh (chuẩn bị đà tăng).

Tháng 9/2020 dịch đã được kiểm soát ổn định và thông tin khu đổi mới sáng tạo được phê duyệt ở phường Hòa Xuân, nằm trong khu TĐC Nam Cẩm Lệ khiến thị trường khu vực này bật tăng về thanh khoản, cộng thêm mức giá đang về mức 2 tỷ - 2.2 tỷ rất vừa tầm khiến thị trường bùng nổ. Có được kì vọng mới khiến nhu cầu mua tăng lên giá cũng tăng theo đạt tầm 2.2 – 2.7 tỷ trong vòng 3 tháng.

Các dự án khác cũng có tăng trưởng về lượng giao dịch và giá tăng dần một cách chắc chắn. Lực mua mạnh nhưng chắc và không có hiện tượng lướt sóng trong ngày như thời điểm sốt, thời điểm này theo ghi nhận của SPE.R có dòng tiền ở 2 đầu đổ về mua ở khu vực này tương đối nhiều. Bên cạnh đó tâm lý thị trường đã phần nào buông bỏ xu hướng đầu tư “ăn ngay, ăn nhiều” nên biểu giá tăng trưởng rất chắc chắn và cho cảm giác an toàn. Giai đoạn này giá phục hồi ở quý 4/2020 và bật tăng về số lượng giao dịch và giá ở quý 1/2021.

Bước sang đầu năm 2021, thị trường đang trên đà phục hồi, tình hình dịch bệnh cũng được kiểm soát rất tốt, các chính sách hỗ trợ kinh tế cùng lãi suất ngân hàng giảm, thêm những thông tin đầu tư công được công bố, phê duyệt mới. Cộng thêm thị trường BĐS công nghiệp và ven công nghiệp (chủ yếu ở phía Bắc: Bắc Giang, Lào Cai, Quảng Ninh...) tăng trưởng tốt, khiến kì vọng thị trường tăng lên. Giao dịch sôi động hơn, hiện tượng cọc lướt cũng xuất hiện nhiều, dù tăng trưởng giá cũng tương đối nhanh nhưng hiện tại chảy trong thị trường là dòng tiền mạnh, đòn bảy ít.

Đến cuối tháng 3, theo SPE.R ghi nhận có dòng tiền chốt lời lớn ở khu vực phía Bắc đổ về đẩy thẳng vào thị trường BĐS Đà Nẵng, trong đó hưởng lợi nhiều và đầu tiên vẫn là khu vực này. Giá mua bán tăng nhanh và thanh khoản khủng(ghi nhận tại 2 phường Hòa Xuân và Hòa Quý có 1449 giao dịch BĐS có sổ trong quý 1/2021), thị trường rôm rả lan ra khắp Đà Nẵng. Cụ thể vào đầu tháng 4/2021 giá KĐT Nam Hòa Xuân đạt 30-38tr/m2, KĐT Hòa Xuân đạt 37-42tr/m2, KĐT Nam Việt Á đạt 38-46tr/m2, Khu TĐC Nam Cẩm Lệ là: 25-28tr/m2, mức giá chỉ còn cách đỉnh 2019 khoảng 10-20% tùy vị trí.

Ở đợt dịch thứ 4 lớn nhất bùng phát vào đầu tháng 5 khiến kinh tế cả 2 đầu đất nước ngưng trệ hoàn toàn, các biện pháp cứng để phòng chống dịch bệnh đã không cho thị trường có cơ hội phát triển. Thanh khoản mất hoàn toàn từ tháng 7 cho đến hiện tại.

Trước đó hầu như không ghi nhận giao dịch, số lượng mua bán cực thấp, giá chào bán không giảm nhiều, đặc biệt riêng Nam Hoà Xuân vẫn tăng nhẹ bất chấp dịch bênh. Điều này chứng tỏ tình hình dịch bệnh tuy làm khó khăn không ít nhà đầu tư nhưng cũng tính đến hiện tại vẫn chưa mức tạo nên áp lực bán tháo, dòng tiền mạnh đang nắm giữ sản phẩm. Trong thời gian sắp tới giá sẽ khá phụ thuộc vào thời điểm kết thúc giãn cách và đi lại trong nước

Có một điều khác biệt mà khu vực này khác so với thị trường chung là điểm kết thúc của nó muộn hơn so với các khu vực khác. Có 3 lý do cơ bản cho vấn đề này. Một là số lượng nhóm đầu tư lớn (cá mập) ở thị trường này nhiều hơn bất cứ đâu ở Đà Nẵng, hai là điểm sóng đầu tiên của thị trường của thị trường cũng bắt đầu tại đây rồi lan dần đi-đồng nghĩa với dòng tiền cũng chảy từ đây (thu lại cũng phải ở đây), ba là số lượng nhà đầu tư cực lớn - tính thanh khoản thị trường cao nhất (nghĩa là nó an toàn). Trong một thời gian rất ngắn 2018-2019, thị trường khu vực này trở thành kim chỉ nam cho toàn bộ Đà Nẵng, hầu hết các biến động tích cực đều bắt đầu từ đây trước tiên.

3. Định hướng phát triển và quy hoạch tương lai:

Là khu đô thị trung tâm của cụm đô thị đổi mới sáng tạo phía Nam thành phố với mật độ dân số cao.

Vừa là vùng đệm của hành lang du dịch sông biển, vừa cung cấp chỗ ở vừa giải quyết nhu cầu ở của lực lượng lao động cho các khu vực vực tập trung việc làm lân cận (khu du lịch biển Sơn Thủy, khu CMC, trung tâm thành phố...)

Tuyến đường Võ Chí Công được thiết kế với trọng tải lớn là tuyến giảm tải cho hoạt động trung chuyển hàng hóa (hiện tại chủ đạo là Lê Văn Hiến). Cùng với đó tuyến giao thông dân sinh chủ yếu sẽ là Nguyễn Phước Lan và Minh Mạng đáp ứng nhu cầu di chuyển về các khu vực tập trung việc làm.

Về đầu tư công thì cũng không có quá nhiều dự án lớn, duy có dự án Cầu Bùi Tá Hán hứa hẹn sẽ là một cú huých lớn cho thị trường Hòa Xuân, ngoài ra việc khởi công xây dựng dự án trung tâm đổi mới sáng tạo CMC tại khu TĐC Nam Cẩm Lệ - tạo nên không gian và môi trường làm việc mới cũng sẽ giúp thị trường ở đây có sự tăng trưởng và kích thích gia tăng tốc độ lấp dân nhanh hơn nữa.

Nhìn chung khu vực này đã được triển khai làm hạ tầng tốt nhất Đà Nẵng và dư địa phát triển rất rõ ràng, một số khu vực ven sông Cổ Cò và đảo Kim Cương (được quy hoạch thành khu biệt thự đảo biệt lập giữa sông cực kì đẹp và đẳng cấp) cùng khu Cồn Dầu mở rộng (KĐT Hòa Xuân) cùng 2 khu vực ven sông cổ cò (ven Mai Đăng Chơn và khu biệt thự đối diện NHX phía bên kia sông) là chưa được CĐT triển khai bán ra. Ngoài ra toàn bộ 2 bên đường Võ Chí Công được quy hoạch toàn bộ thành các khu dân cư, khu đô thị. Đây sẽ là những sản phẩm sơ cấp chất lượng tại khu vực và vẫn sẽ là động lực tăng giá trong thời gian tới.

Với đặc thù của mình, cùng với định hướng quy hoạch rõ ràng, khu vực này trong tương lai vẫn là thị trường thứ sôi động nhất Đà Nẵng.

Bài viết được thực hiện bởi Trần Vũ, Trung Phạm và Định Võ