Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân lao động, người thu nhập trung bình và thấp vẫn rất lớn, thì phân khúc nhà giá rẻ lại gần như vắng bóng trên thị trường. Đáng nói là không phải doanh nghiệp không muốn làm, mà là làm không nổi!
Nhà giá rẻ - giấc mơ khó của cả người dân lẫn doanh nghiệp
Năm 2024, một công ty bất động sản (xin phép không nêu tên) quyết định “chơi lớn”, dành hẳn 6.000 m² đất tại TP. Dĩ An (Bình Dương) để phát triển một dự án chung cư 31 tầng, với hơn 700 căn hộ. Mục tiêu rất rõ ràng: làm nhà giá rẻ thật sự, phục vụ nhu cầu thật của người dân.
Với mức giá dự kiến chỉ khoảng 30 triệu đồng/m², công ty xác định ngay từ đầu sẽ “hy sinh” một phần lợi nhuận. Giấy phép xây dựng được cấp, tỉnh cũng hứa sẽ sớm xác định tiền sử dụng đất để hoàn tất thủ tục. Hào hứng với những tín hiệu tích cực, doanh nghiệp bắt tay vào thi công và giới thiệu sản phẩm ra thị trường.
Thế nhưng, “đời không như mơ”. Tháng 4/2025, doanh nghiệp nhận được thông báo chính thức về tiền sử dụng đất và lập tức… choáng váng. Với mức phí cao hơn dự kiến, cộng thêm chi phí xây dựng, hạ tầng, lãi vay… thì giá thành mỗi m² phải lên tới 32 triệu đồng. Nếu vẫn bán với giá đã công bố, công ty sẽ lỗ. Mà tăng giá thì mất luôn danh nghĩa “nhà giá rẻ” – mất luôn khách hàng mục tiêu. Tình thế tiến thoái lưỡng nan, doanh nghiệp chỉ biết… thở dài.
Đất công nghiệp “đổi đời”… giá cũng đổi luôn!
Không riêng gì trường hợp trên, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng từng “nếm trái đắng” khi đi theo con đường nhà giá rẻ. Điển hình là Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh – một cái tên không xa lạ gì trên thị trường.
Theo bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT, từ 9 năm trước, Kim Oanh đã mua một lô đất tại Thủ Dầu Một (Bình Dương), vốn là đất trong khu công nghiệp. Sau đó, công ty xin chuyển đổi quy hoạch để xây dựng khu dân cư và được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.
Nhưng sau gần một thập kỷ ôm đất và “ôm luôn” cả lãi ngân hàng, chi phí đầu tư cho khu đất đã lên đến 1.000 tỷ đồng. Vấn đề là khi tính giá đất theo quy định đất ở đô thị – thay vì giá gốc đất công nghiệp – thì con số có thể đội lên tới hơn 3.000 tỷ đồng!
Giá nhà ở mà tính theo chi phí này thì không thể gọi là nhà giá rẻ nữa. Dù doanh nghiệp rất mong muốn hỗ trợ người lao động
Nhưng với bài toán kinh tế hiện tại thì không thể làm khác được, bà Oanh chia sẻ với sự tiếc nuối rõ ràng.
Chịu lỗ vì làm NOXH
Một ví dụ khác đến từ Tập đoàn Trần Anh. Ông Trần Đức Vinh – Tổng giám đốc công ty – kể lại, vào năm 2019, công ty từng xây dựng 900 căn nhà giá rẻ tại huyện Đức Hòa, Long An, nhắm đến người lao động thu nhập thấp. Những tưởng sẽ là một mô hình kiểu mẫu, nào ngờ, đây lại là bài học xương máu.
Theo ông Vinh, mặc dù là nhà giá rẻ, nhưng pháp luật vẫn xếp vào loại hình nhà ở thương mại, nên phải đáp ứng toàn bộ tiêu chuẩn như… nhà sang: từ phòng cháy chữa cháy đến tiêu chuẩn kỹ thuật, môi trường, hạ tầng… Tức là chi phí đầu tư chẳng khác nào nhà ở cao cấp, nhưng giá bán thấp. Kết quả? Dự án lỗ nặng. Và thế là từ đó đến nay, công ty… “sợ” luôn phân khúc này.
Rõ ràng, nhu cầu nhà giá rẻ là có thật, rất lớn là đằng khác. Nhưng để có thể hiện thực hóa giấc mơ ấy, doanh nghiệp không thể tự mình xoay xở. Họ cần sự đồng hành thực sự từ chính sách.
Từ những câu chuyện thực tế nêu trên, có thể thấy rằng bài toán phát triển nhà ở giá rẻ tại Việt Nam đang là một “cuộc chơi” không cân sức giữa ý chí doanh nghiệp và các rào cản về cơ chế, chính sách.
Các doanh nghiệp có tâm, có tầm cũng khó lòng trụ được nếu không có sự đồng hành thực sự từ phía Nhà nước.
Việc áp dụng khung giá đất thương mại cho dự án có mục tiêu nhân văn như nhà giá rẻ là một bất hợp lý cần được điều chỉnh.
Ngoài ra, cần có các cơ chế ưu đãi như miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ lãi vay, quy trình xét duyệt linh hoạt hơn, và thậm chí là phân loại riêng cho nhà ở giá rẻ, với tiêu chuẩn phù hợp và chi phí đầu tư vừa phải.
Nếu không có những thay đổi mang tính đột phá từ chính sách, thì dù doanh nghiệp có nhiệt huyết đến đâu, thị trường nhà giá rẻ vẫn sẽ mãi chỉ là “giấc mơ xa xỉ” của cả người mua lẫn người làm.