🚧 Từ tiến độ trễ đến sổ hồng treo

Không ít người đã vướng phải những tình huống tréo ngoe: dự án chậm bàn giao 3-5 năm, thiết kế bị thay đổi, chủ đầu tư “đổi tên” giữa chừng, hoặc thậm chí… bán một căn cho nhiều người. Và rồi họ nhận ra: hợp đồng từng nghĩ là “an toàn” lại đang giữ họ ở thế yếu, bởi những điều khoản mơ hồ và pháp luật không hẳn bảo vệ như kỳ vọng.

📜 Luật mới siết chặt điều kiện bán nhà

Luật Nhà ở 2025 và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã bổ sung nhiều điểm đáng chú ý. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn từ hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đã hoàn thành phần móng, có giấy phép xây dựng và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán từ cơ quan có thẩm quyền. Nếu chưa có văn bản này mà đã rao bán, nhận cọc – là vi phạm pháp luật.

💡 Bài học: Người mua cần chủ động yêu cầu kiểm tra văn bản xác nhận đủ điều kiện bán và danh sách căn hộ được phép giao dịch. Không nên tin hoàn toàn vào bảng hàng từ môi giới hay lời quảng cáo.

📄 Hợp đồng mua bán – nơi giăng bẫy chữ

Nhiều hợp đồng cài cắm điều khoản bất lợi cho người mua:

– Thời gian bàn giao chỉ “dự kiến”

– Chủ đầu tư được quyền thay đổi thiết kế “nếu cần thiết”

– Phạt chậm thanh toán cao nhưng phạt chậm giao nhà rất nhẹ

– Không cam kết thời điểm ra sổ

– Yêu cầu đóng 95% giá trị căn hộ dù mới chỉ bàn giao thô

❗ Lưu ý: Theo quy định, người mua có quyền giữ lại tối thiểu 5% giá trị căn hộ cho đến khi có sổ – đừng để bị ép thanh toán vượt luật cho phép.

⚠️ Cẩn thận với “góp vốn”, “hợp tác đầu tư”

Một số chủ đầu tư lách luật bằng cách ký “hợp đồng góp vốn” thay vì hợp đồng mua bán chính thức. Đây là cách thu tiền từ khách khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Nhưng nếu có sự cố pháp lý hoặc chủ đầu tư “biến mất”, bạn không có cơ sở pháp lý đòi nhà – chỉ có thể đòi lại phần “góp vốn”, mà thường là rất khó.

🔍 Người mua gần như không có quyền giám sát

Nếu hợp đồng không quy định rõ, chủ đầu tư có thể tùy ý đổi vật liệu, giảm chất lượng, cắt tiện ích. Bạn chỉ phát hiện ra khi nhận nhà – và lúc đó, mọi phản ánh đều là… chuyện đã rồi.

📌 Sổ hồng – tấm giấy chứng minh bạn là chủ nhà

Nhiều dự án bàn giao xong nhưng không có sổ vì chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa hoàn công hoặc chủ đầu tư trì hoãn. Luật mới quy định: trong vòng 12 tháng kể từ khi bàn giao, chủ đầu tư phải làm sổ hồng – nếu không sẽ bị xử phạt. Nhưng để thực thi, đôi khi người mua cần đấu tranh, thậm chí khởi kiện.

✅ LỜI KẾT:

Mua nhà hình thành trong tương lai không sai, nhưng phải tỉnh táo, hiểu luật và sẵn sàng bảo vệ quyền lợi.

Đừng đóng tiền vượt tiến độ, đừng bỏ qua hợp đồng, đừng tin hoàn toàn vào lời môi giới. Căn nhà chỉ thực sự là của bạn khi nó không bị treo lơ lửng trên giấy tờ pháp lý.

Giấc mơ an cư là điều chính đáng. Nhưng hãy chắc rằng bạn đang mua nhà – chứ không phải “góp vốn giúp người khác xây dự án”.