Câu chuyện đó không hề cá biệt. Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian gần đây chứng kiến giá nhà leo thang bất chấp nguồn cung được cải thiện. Người mua thì ôm giấc mơ “giá sẽ hạ nhiệt”, còn thực tế thì… điều hòa vẫn để chế độ nóng.
Nguồn cung tăng, giá cũng… tăng theo
Báo cáo quý II/2025 của Savills Việt Nam cho thấy Hà Nội ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới được mở bán. Tính cả 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, tăng 121% so với cùng kỳ năm ngoái và gần chạm mốc thời “hoàng kim” trước dịch.
Nếu theo lý thuyết cung – cầu, nhiều hàng thì giá giảm. Nhưng thị trường bất động sản lại không chịu tuân theo giáo trình kinh tế học phổ thông. Các dự án mở bán sau thường có giá cao hơn dự án trước, bất kể phân khúc.
Một ví dụ “đau ví”: chung cư 88 Láng Hạ, từng ở mức 40 triệu đồng/m², nay chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m² – tức tăng 2,5 lần. Nghe số này, nhiều người tính nhẩm và nhận ra: “Nếu năm đó mình mua một căn 70m², giờ đã lời đủ mua thêm… một căn chung cư mini ở ngoại ô.”
Nguyên nhân: Tắc nghẽn lâu năm + chi phí leo thang
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing – giải thích, tình trạng này bắt nguồn từ “căn bệnh” tắc nghẽn nguồn cung kéo dài.
Nhiều dự án bị đình trệ hàng năm trời vì thủ tục pháp lý. Trong khi đó, chi phí đầu vào cứ tăng đều đặn như… cân đường hộp sữa.
Khi nút thắt được tháo gỡ, chủ đầu tư mới bắt tay vào triển khai thì:
- Tiền sử dụng đất, đấu giá đất đã đội lên.
- Giá vật liệu xây dựng (thép, xi măng) và nhân công đều cao hơn trước.
- Lãi suất vay và chi phí vốn cũng chẳng còn “ngon” như xưa.
Doanh nghiệp muốn có lãi thì giá bán buộc phải cộng đủ các khoản này, dẫn đến tình trạng: mở bán mới = giá mới cao hơn.
Tâm lý chờ đợi là con dao hai lưỡi
Người mua thường có tâm lý: “Đợi thị trường điều chỉnh rồi mua.” Nghe hợp lý, nhưng thực tế, điều chỉnh giá trong bất động sản Việt Nam hiếm khi đồng nghĩa với “giảm mạnh”. Hầu hết các “đợt điều chỉnh” chỉ làm chậm tốc độ tăng, chứ không kéo giá về mức mơ ước.
Trong lúc chờ, chi phí đầu vào vẫn tiếp tục tăng, đồng nghĩa dự án mới ra đời sẽ được định giá… cao hơn. Và thế là người mua lại rơi vào vòng lặp: càng chờ, càng khó với tới.
Những yếu tố khiến giá nhà khó giảm
- Đất không sinh thêm – Dân số đô thị tăng, quỹ đất trung tâm ngày càng hiếm, đặc biệt ở Hà Nội và TP HCM.
- Chi phí đầu vào leo thang – Vật liệu, nhân công, chi phí tài chính đều “chung tay” đẩy giá.
- Kỳ vọng của chủ đầu tư – Họ không muốn bán rẻ hơn thị trường, nhất là khi dự án trước đã bán ở mức cao.
- Tâm lý đầu tư dài hạn – Người sở hữu nhà đất thường không vội bán tháo, vì tin giá sẽ tiếp tục tăng.
Nếu thật sự cần chỗ ở, hãy tính toán khả năng tài chính và chọn thời điểm mua phù hợp thay vì chờ “đáy" - vốn là khái niệm mơ hồ. Tập trung vào những tiêu chí quan trọng như vị trí, pháp lý, chất lượng xây dựng, thay vì chỉ nhìn vào biến động giá.
Còn nếu mua để đầu tư, hãy theo dõi kỹ biến động vĩ mô, chính sách tín dụng và xu hướng dịch chuyển dân cư. Một quyết định đúng thời điểm có thể giúp bạn “ăn” trọn đợt tăng giá, thay vì ngồi tiếc rẻ khi giá đã vượt xa tầm với.
Giá nhà ở Việt Nam có thể không tăng đều như kim đồng hồ, nhưng xu hướng dài hạn vẫn là đi lên. Mỗi lần thị trường “tạm nghỉ” thường là để… lấy đà. Nói cách khác, trong cuộc đua giữa “chờ giá giảm” và “giá tăng”, lịch sử cho thấy: giá thường thắng.