Nhưng vấn đề là ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, tỷ suất sinh giờ đang tiến sát vùng “sinh thấp nghiêm trọng”, dưới 1,3 con/phụ nữ theo chuẩn Liên Hợp Quốc. Nói vui thì, không những đất không đẻ, mà người cũng… ngại đẻ nốt.

Nguyên nhân? Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã chỉ thẳng: chi phí sống cao, đặc biệt là giá nhà, đã vượt xa thu nhập trung bình của người trẻ. Nhà chưa mua được, thì ý tưởng lấy vợ, sinh con càng xa vời. Thế là thay vì có nhà để đón con, nhiều bạn trẻ chọn có phòng trọ để nuôi mèo.

Điều này dẫn tới một câu hỏi thú vị: nếu người không đẻ nữa, thì giá bất động sản có giảm không?

Theo phân tích của VARS IRE, mức sinh giảm sẽ kéo theo số hộ gia đình mới hình thành cũng giảm. Nhóm khách hàng chủ lực của thị trường, tức những người trong độ tuổi lao động, lập gia đình, mua nhà cũng teo dần về quy mô. Khi cầu thực tế giảm, cơ cấu nhu cầu sẽ dịch chuyển: thay vì căn hộ 3 phòng ngủ rộng rãi, người ta sẽ chuộng căn vừa và nhỏ, tối ưu chi phí, miễn sao vừa đủ sống và trả nợ dễ thở.

Nghe thì có vẻ giá nhà sẽ tự nhiên “xẹp” theo cầu, nhưng đời không như mơ. Ở Việt Nam, nhiều phân khúc bất động sản vẫn giữ giá cao chót vót, vì doanh nghiệp đã mua đất, xây nhà với chi phí đầu vào lớn từ lâu, nên không thể giảm mạnh nếu không muốn “toang” bảng cân đối tài chính. Thế là chúng ta sẽ chứng kiến cảnh thị trường tồn kho nhiều căn hộ diện tích lớn, giá cao; vòng quay vốn chậm lại; áp lực thanh khoản đè nặng lên chủ đầu tư.

Nếu tình trạng này kéo dài, khả năng cao thị trường sẽ phải điều chỉnh, không hẳn giảm giá toàn bộ, nhưng sẽ buộc các chủ đầu tư tung ra sản phẩm nhỏ hơn, giá “dễ thở” hơn, kèm chính sách bán hàng sáng tạo để kích cầu. Nói cách khác, bất động sản không hẳn rẻ hơn, mà sẽ “dễ mua” hơn cho những nhóm khách hàng mới nổi, ví dụ: người độc thân lâu năm, vợ chồng son chưa dám sinh con, hoặc gia đình trẻ thích ở vừa đủ.

Trong khi đó, một bộ phận không nhỏ giới trẻ đã bỏ luôn ý định sở hữu nhà riêng, chuyển hẳn sang thuê lâu dài. Xu hướng này không chỉ làm thay đổi cách người ta sống, mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định lập gia đình. Và nếu điều này tiếp tục, vòng lặp “giá nhà cao – ít người sinh – cầu nhà giảm” sẽ ngày càng rõ.

Câu “người đẻ ra chứ đất không đẻ ra” vốn được dùng để giải thích giá nhà đất tăng. Nhưng giờ thì “người cũng chán đẻ”, logic đó bị thử thách. Thực tế, dân số giảm tốc sẽ làm cầu nhà ở chậm lại, cấu trúc nhu cầu chuyển hướng sang nhà nhỏ, giá vừa túi. Tuy nhiên, ở Việt Nam, giá nhà vẫn chịu tác động mạnh từ chi phí đầu vào, kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư và yếu tố đầu cơ. Kết quả là giá có thể không giảm sâu, nhưng thị trường sẽ phải thay đổi chiến lược sản phẩm và bán hàng để phù hợp thực tế nhân khẩu học mới.

Nói vui thì, nếu đất vẫn không đẻ, mà người cũng… thôi đẻ, bất động sản sẽ phải học cách “tự nuôi mình” bằng cách bớt tham ăn, bớt xây hoành tráng, thay vào đó làm nhiều căn vừa đủ cho số dân còn lại. Còn về phía người mua, có nhà hay không giờ không chỉ là câu chuyện “tiền đâu” mà còn là “đẻ hay không”. Bởi rõ ràng, nuôi con và nuôi khoản vay mua nhà, cả hai đều dài hạn, tốn kém, và đòi hỏi sức khỏe tim mạch tốt.