Nguồn cung ít, giá thì… không ít

Theo báo cáo thị trường nhà ở tháng 7 do DKRA công bố, khu vực TP HCM, Đồng Nai, Tây Ninh có tổng cộng khoảng 6.020 căn nhà liền thổ sơ cấp đến từ 87 dự án. Con số này tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái, nghe qua tưởng vui, nhưng thực tế nguồn cung mới chỉ chiếm 3% tổng thị trường và giảm tới 67% so với cùng kỳ. Tức là nhà mới ra thì ít, nhà cũ thì vẫn “neo” ở giá cao, khiến người mua cảm giác như đang đi siêu thị mà quầy hàng giảm giá luôn trống trơn.

Sức cầu thấp: Ai mua bây giờ?

Lượng tiêu thụ tháng 7 chỉ khoảng 480 căn, tương đương 8% nguồn cung sơ cấp và giảm… 75% so với tháng trước. Nguyên nhân không khó hiểu: ở một thị trường mà mức giá trung bình dưới 6 tỷ chỉ có ở Long An hoặc Bình Dương, còn TP HCM thì “mức dễ thở” là… dưới 10 tỷ, thì việc khách hàng chùn tay là điều dễ đoán.

Thực tế, giao dịch chỉ tập trung ở những sản phẩm vừa túi tiền (tất nhiên là vừa với một nhóm người thôi). Ví dụ: nhà phố Long An cũ hoặc Bình Dương cũ dưới 6 tỷ/căn, và TP HCM cũ thì dưới 10 tỷ/căn. Còn những căn vài chục đến hàng trăm tỷ? Đa phần nằm im trong bảng hàng, chờ… định mệnh.

Giá: Vẫn “bám trụ” ở đỉnh

Mặt bằng giá sơ cấp gần như không đổi so với tháng trước, nhưng vẫn cao ngất. Cụ thể, tại TP HCM, giá biệt thự, nhà phố sơ cấp dao động từ 2,5 tỷ đến 700 tỷ/căn. Đồng Nai từ 2,4 đến 228,5 tỷ, Tây Ninh từ 2,7 đến 39,4 tỷ. Đọc xong bảng này, nhiều người tự hỏi: “Ủa, Tây Ninh có căn gần 40 tỷ là căn gì vậy?”

Trên thị trường thứ cấp (mua bán lại), giá nhà liền thổ còn tăng nhẹ 1–2% so với tháng 6. Những dự án thương mại cao, vị trí kết nối tốt, pháp lý sạch, nhà đã bàn giao… vẫn hút khách. Dù vậy, phải nói thẳng: sức hút này không phải từ số đông người mua ở, mà đến từ nhà đầu tư có sẵn vốn lớn.

Dự báo quý III: Có sáng hơn không?

DKRA dự đoán quý III sẽ có sự phục hồi về nguồn cung, với khoảng 2.000–3.000 căn mở bán, chủ yếu ở Long An cũ và Bình Dương cũ. Sức cầu có thể cải thiện, nhưng giao dịch vẫn sẽ “cục bộ”, nghĩa là tập trung ở phân khúc khoảng 10 tỷ/căn. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn cao vì cung cầu lệch pha, còn giá thứ cấp thì tiếp tục tăng.

700 tỷ mua được gì ngoài nhà phố?

Để hình dung, 700 tỷ đồng có thể mua:

• Gần 2 tấn vàng miếng (để xây nguyên biệt thự bằng vàng cho hợp giá).
• Khoảng 1.000 chiếc xe Mercedes GLC 300 (để… xếp thành hàng chạy quanh khu).
• Hoặc 23 triệu ly cà phê sữa đá Sài Gòn (uống mỗi ngày 3 ly cũng phải hơn 20.000 năm mới hết).

Vậy ai sẽ là người mua căn nhà 700 tỷ? Chắc chắn không phải người phải tính toán từng đồng lãi suất ngân hàng. Đây là phân khúc “siêu xa xỉ”, nhắm đến nhóm siêu giàu, những người mà “giá” chỉ là một thông tin, không phải yếu tố quyết định.

Nếu là người đi làm công ăn lương và có ý định sở hữu nhà phố Sài Gòn, đừng vội thất vọng. Thị trường vẫn có những phân khúc dễ tiếp cận hơn ở Long An, Bình Dương hoặc các dự án vùng ven TP HCM. 

Còn nếu bạn chỉ đọc tin cho vui, hãy coi giá 700 tỷ như một câu chuyện thú vị về khoảng cách giàu nghèo. Nó vừa cho thấy sự phân hóa trong thị trường bất động sản, vừa phản ánh thực tế: nhà đất ở Việt Nam đôi khi không tuân theo logic “giá trị – giá bán” mà giống như một trò chơi… cảm xúc của người bán và người mua.

700 tỷ cho một căn nhà phố không chỉ là tin sốc, mà là minh chứng sống động rằng ở thị trường này, giá có thể “vươn” tới bất cứ đâu, miễn là có người sẵn sàng trả 😀