Những ngày gần đây, khi nhiều dự án nhà ở xã hội công bố khởi công hoặc chuẩn bị mở bán, trên mạng xã hội xuất hiện dày đặc quảng cáo rao bán “suất ngoại giao” – với lời chào mời hấp dẫn: “Không cần chứng minh hồ sơ, bao sang tên, đặt cọc ngay để giữ chỗ”.

Tại dự án nhà ở xã hội Vĩnh Hưng (Hà Nội), dù chưa khởi công, đã có người rao bán căn hộ 70m² với giá 24–28 triệu đồng/m², cam kết “đứng tên từ chủ đầu tư rồi sang nhượng lại” mà không cần người mua đáp ứng bất kỳ điều kiện nào. Giao dịch thường chỉ dựa trên giấy viết tay và khoản đặt cọc khoảng 100 triệu đồng.

Nghe qua tưởng ngon ăn, nhưng thực chất đây là kiểu “đặt bẫy” người đang bức thiết muốn mua nhà.

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam – TGĐ G-Home, nhà ở xã hội chỉ được bán cho các đối tượng đủ điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và các nghị định liên quan. Không tồn tại khái niệm “suất ngoại giao”. Nếu số lượng đăng ký vượt quá nguồn cung, việc phân phối phải thực hiện bằng hình thức bốc thăm minh bạch, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội.

Việc “cò” đưa ra giá bán khi dự án chưa khởi công là phi lý vì:

- Giá bán chỉ được xác định sau khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Mọi giao dịch, sang nhượng trước thời điểm ký hợp đồng mua bán đều không có giá trị pháp lý.

TS. Luật sư Đặng Văn Cường – Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp – nhấn mạnh: Mua không cần chứng minh hồ sơ là hành vi trái luật. Điều 62 Luật Nhà ở 2023, Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định rõ: chỉ các đối tượng đáp ứng điều kiện mới được mua; người mua không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm.

Quảng cáo mua bán “suất ngoại giao” hoặc “bao hồ sơ” là hành vi cung cấp thông tin gian dối, tiềm ẩn rủi ro bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Rủi ro thực tế người mua có thể gặp

Rủi ro lớn nhất của việc tham gia mua “suất ngoại giao” nhà ở xã hội là tính pháp lý hoàn toàn không được bảo đảm. Những giao dịch này thường chỉ dựa trên giấy viết tay và một khoản đặt cọc, vốn không được pháp luật công nhận. Trong trường hợp “cò” biến mất hoặc chủ đầu tư không triển khai dự án đúng như quảng cáo, người mua sẽ rất khó đòi lại tiền, thậm chí phải chấp nhận mất trắng. Ngay cả khi may mắn nhận được căn hộ, việc không đủ điều kiện mua và không có hợp đồng hợp pháp đồng nghĩa với việc người mua sẽ không thể làm sổ hồng, không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp. Nguy hiểm hơn, vì đã tham gia một giao dịch trái quy định, người mua còn có thể bị xử phạt hành chính hoặc bị xem xét trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu tiếp tay cho hành vi gian dối.

Chính vì vậy, để bảo vệ quyền lợi và tránh rơi vào bẫy lừa đảo, người mua cần thay đổi tư duy tiếp cận thông tin. Thay vì tin vào những lời hứa “bao trọn gói” hay “không cần hồ sơ”, người dân nên tìm hiểu dự án thông qua các kênh chính thức như Sở Xây dựng, chủ đầu tư hoặc thông báo công khai được cơ quan chức năng xác nhận. Đồng thời, cần nắm rõ các điều kiện pháp luật quy định cho việc mua nhà ở xã hội, từ yêu cầu về thu nhập, tình trạng nhà ở đến thời gian cấm chuyển nhượng. Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và chấp nhận quy trình xét duyệt, bốc thăm là cách duy nhất để sở hữu nhà ở xã hội hợp pháp và an toàn. Một quyết định vội vàng dựa trên thông tin không minh bạch có thể dẫn đến hậu quả tài chính và pháp lý nặng nề, trong khi sự kiên nhẫn và thận trọng sẽ là “lá chắn” hữu hiệu giúp người mua tránh được những cái bẫy tinh vi trên thị trường.

==>> Nhà ở xã hội là chính sách an sinh, được phân phối dựa trên tiêu chí minh bạch và ưu tiên đúng đối tượng. “Suất ngoại giao” chỉ là cụm từ mị người mua, lợi dụng sự thiếu thông tin và mong muốn sở hữu nhà sớm. Mọi quyết định nóng vội, thiếu căn cứ pháp lý đều có thể dẫn đến “tiền mất, nhà không có”.