Người mua nhà

Người mua nhà

Thị trường bất động sản Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ I): 5 nhược điểm cơ bản

Mặc dù chưa có nhiều dấu hiệu cho thấy chu kỳ đáng lo ngại này lặp lại nhưng những cơn sốt đất và bất cập trong quản lý thời gian qua ở các thành phố lớn như Hà Nội vẫn là một dấu hiệu nguy hiểm cho sự ổn định của thị trường.

Năm 2019 sẽ rơi vào đúng chu kỳ 10 năm khủng hoảng của thị trường bất động sản.

Mặc dù chưa có nhiều dấu hiệu cho thấy chu kỳ đáng lo ngại này lặp lại nhưng những cơn sốt đất và bất cập trong quản lý thời gian qua ở các thành phố lớn như Hà Nội vẫn là một dấu hiệu nguy hiểm cho sự ổn định của thị trường.

Nhà nước đang nhường quyền dẫn dắt phát triển đô thị cho các nhà đầu tư tư nhân
Nhà nước đang nhường quyền dẫn dắt phát triển đô thị cho các nhà đầu tư tư nhân

Dưới đây là 5 nhược điểm cơ bản của thị trường bất động sản Hà Nội:

1. Lỏng lẻo trong quản lý các dự án BĐS và xử lý dự án vi phạm

Trong thời gian vừa qua, Hà Nội là một trong các địa phương có nhiều dự án phát triển BĐS mà thực hiện trong tình trạng chưa có giấy phép xây dựng hoặc sai giấy phép xây dựng. Hơn nữa, nhiều dự án đã bán căn hộ cho người mua, người mua đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng những vi phạm pháp luật của chủ đầu tư vẫn chưa được phát hiện hoặc đã được phát hiện nhưng chưa được xử lý.

Mặt khác, các dự án vi phạm pháp luật đều có biểu hiện lúng túng trong xử lý, chậm xử lý, nhất là các dự án đã bán căn hộ cho dân. Điều cần quan tâm là cách xử lý không nhất quán, không có một khung pháp luật đầy đủ để xử lý và ngăn chặn tình trạng vi phạm pháp vẫn tiếp tục xảy ra.

2. Thiếu minh bạch thông tin thị trường

Thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường BĐS Hà Nội nói riêng đều thiếu thông tin về thị trường. Từ đó dẫn tới hệ quả tất yếu là không thể dự báo được xu hướng thị trường.

Giao dịch thành công chỉ chiếm khoảng 30% nguồn cung
Giao dịch thành công chỉ chiếm khoảng 30% nguồn cung

Có thể thấy thị trường BĐS Hà Nội đang trong trạng thái thừa cung, giao dịch thành công chỉ chiếm khoảng 30% cung của thị trường, có thể dẫn tới thừa cung. Ngoài ra, trong tổng cung còn cần phải phân ra tỷ lệ cung bình dân, cung trung cấp, cung cao cấp mới có thể dự báo phù hợp hơn cho thị trường. Chuyện dự báo thị trường còn có ý nghĩa nhiều hơn khi có biểu hiện “bong bóng” hoặc “đóng băng”.

Mặc dù Chính phủ đã ban hành một Nghị định riêng về xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS nhưng việc triển khai gần như chưa được thực hiện. Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra phương hướng tính toán và công khai các chỉ số của thị trường BĐS, nhưng cho đến nay vẫn chưa thực hiện được. Thiếu sót này rất đáng quan tâm và cần sớm khắc phục.

3. Ai dẫn dắt phát triển đô thị

Một cơ chế quyết định phát triển đô thị hiện nay vẫn được hầu hết các địa phương cấp tỉnh áp dụng là: (1) Nhà nước quản lý phát triển bằng quy hoạch và kế hoạch thực hiện quy hoạch; (2) các nhà đầu tư (tư nhân) dựa vào quy hoạch đã được phê duyệt đề xuất dự án đầu tư, trong đó có cả nội dung xin điều chỉnh quy hoạch, hoặc xin điều chỉnh quy hoạch trong quá trình thực hiện dự án; (3) cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư và phê duyệt cả điều chỉnh quy hoạch (trước hoặc sau khi phê duyệt dự án).

Theo cách thức này, có thể thấy Nhà nước đã nhường quyền dẫn dắt phát triển đô thị cho các nhà đầu tư tư nhân, tức là lợi nhuận từ đầu tư cho chủ đầu tư sẽ dẫn dắt phát triển đô thị.

Tác động trước mắt là các nhà đầu tư tư nhân không muốn đầu tư hạ tầng và tiện ích công cộng, luôn làm cho diện tích nhà ở rộng nhất để bán thu lợi. Hạ tầng giao thông không tương xứng với lượng dân cư sinh sống làm ùn tắc. Môi trường không bảo đảm cho sức khỏe cư dân, nhất là đối với người già và trẻ em. Tương lai, có thể điện, nước sạch cũng trở nên quá tải do cầu vượt cung.

Trên thực tế, lợi ích tư nhân còn ở mức độ tệ hại hơn ngữ cảnh nêu trên. Nhiều chủ đầu tư không cần tới cả sự phê duyệt dự án của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhiều chung cư không có giấy phép xây dựng và xây dựng sai phép xẩy ra ở nhiều nơi mà không hề bị phát hiện, nay đã bán hết các căn hộ cho dân. Đây là những hiện tượng bất thường về mắt quản lý, cần phải thay đổi cơ bản về phương thức quản lý để Nhà nước phải dẫn dắt phát triển và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật.

4. Những con đường đắt nhất hành tinh

Giá làm đường ở Việt Nam đang cao hơn cả ở Hoa Kỳ và Trung Hoa - những nền kinh tế đứng đầu thế giới. Hơn nữa, giá làm đường ở Hà Nội có xu hướng tăng ngày càng cao, giá “hôm nay” đã cao hơn giá "trước đó" 2 lần và cao hơn giá “trước đó nữa” 3 lần.

Nguyên nhân của tình trạng làm đường giá cao như vậy được cho là kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở nội đô quá lớn cứ như vậy có lẽ kỷ lục giá đường đắt nhất hành tinh ở Hà Nội sẽ liên tiếp bị phá mà không có cách nào làm giảm được và trong tương lai cũng không có cách nào thu hồi kinh phí đã đầu tư khi đưa vào sử dụng.

Ví dụ như dự án mở rộng đoạn đường Hoàng Cầu - Voi phục dài hơn 2,2 km với tổng kinh phí lên tới 7.800 tỷ đồng. Cách thức phát triển hạ tầng như vậy tạo nên nhiều hệ lụy rất xấu, gắn với nguy cơ tham nhũng rất cao.

5. Vốn hóa đất đai thiếu hiệu quả

Các hình thức vốn hóa đất đai đã được thực hiện ở Việt Nam gồm có: Một là “đổi đất lấy hạ tầng” hay còn có tên là “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng” và nay được ẩn dưới tên “dự án BT”; hai là “giao đất công để thực hiện các dự án đầu tư” và “bán tài sản công” khi Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng.

Nếu quá trình vốn hóa này không được quản lý chặt chẽ thì luôn gắn với tham nhũng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị do Nhà nước xác định và giá trị thị trường. Nếu thể chế vốn hóa chặt chẽ, cơ quan nhà nước có độ liêm chính cao thì tham nhũng khó len chân vào.

Tại một số nước xã hội chủ nghĩa cũ ở Đông Âu, người ta đã khống chế được tham nhũng trong quá trình vốn hóa này. Ngược lại, ở một số nước khác lại không ngăn chặn được tình trạng một phần khá lớn giá trị vốn hóa được chuyển không chính thức vào túi tư nhân.

Đối với đô thị, nhất là các siêu đô thị như Hà Nội và TP.HCM giá đất thường ở mức rất cao mà vẫn gọi là đất vàng. Hạ tầng phát triển là làm giá đất tăng lên, mở rộng đô thị cũng làm giá đất tăng lên vài lần tới hàng chục lần. Đây chính là nguồn lực để tiếp tục phát triển nếu có được một cơ chế chia sẻ lợi ích hợp lý.

KỲ II: Nhược điểm của quá trình vốn hóa đất đai hiện nay


GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường

 

0

Bình luận

Sun Elite Night: Trải nghiệm chất sống thượng lưu giữa miền di sản

“Sun Elite Night – Tinh hoa giữa miền di sản”, sự kiện do Sun Property (thành viên Sun Group) tổ chức ngày 9/7 vừa qua đã đánh dấu màn ra mắt ấn tượng của đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City trong không gian đậm tính nghệ thuật và tinh thần thượng lưu, quy tụ giới tinh hoa. Xem thêm
Sun Elite Night: Trải nghiệm chất sống thượng lưu giữa miền di sản - 1

Sun Group ra mắt đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City quy mô 324 ha tại trung tâm Bãi Cháy

Tháng 7/2025, Tập đoàn Sun Group chính thức giới thiệu quần thể đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City, tọa lạc tại trung tâm Bãi Cháy. Với quy mô lên đến 324 ha, đa dạng trải nghiệm cùng vị trí đắc địa bên vịnh di sản, Sun Elite City được kỳ vọng trở thành biểu tượng mới của Quảng Ninh, góp phần nâng tầm diện mạo Bãi Cháy trong kỷ nguyên phát triển mới. Xem thêm
Sun Group ra mắt đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City quy mô 324 ha tại trung tâm Bãi Cháy - 1

Đô thị Sun Group Nam Hà Nội tăng tốc: Những cư dân đầu tiên sắp nhận nhà

Nhịp sống đô thị tại Sun Urban City đang dần hình thành khi các hạng mục bất động sản tăng tốc hoàn thiện, sẵn sàng bàn giao cho những cư dân đầu tiên. Xem thêm
Đô thị Sun Group Nam Hà Nội tăng tốc: Những cư dân đầu tiên sắp nhận nhà - 1

Tháp Blanca Vũng Tàu: Đánh thức di sản văn hóa, kiến tạo bức tranh đô thị du lịch tầm cỡ

Lấy cảm hứng từ di sản hàng hải Đông - Tây nơi “Mũi đất Thánh Jacques”, kết tinh trong thiết kế đẳng cấp của Aedas, các tòa tháp Blanca tại dự án Sun Group Vũng Tàu được ví như cánh buồm dẫn dắt phố biển bước sang một kỷ nguyên mới - nơi quá khứ hào hùng gặp gỡ tương lai phồn vinh. Xem thêm
Tháp Blanca Vũng Tàu: Đánh thức di sản văn hóa, kiến tạo bức tranh đô thị du lịch tầm cỡ - 1

Hoàng Quân đóng cửa 5 chi nhánh tại TP.HCM: Tái cấu trúc để sống còn, hay tín hiệu của sức ép tài chính?

Trong khi thị trường bất động sản vẫn còn nhiều điểm nghẽn về thanh khoản, nguồn vốn và pháp lý, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC), một cái tên từng gắn liền với phân khúc nhà ở xã hội tại phía Nam đang cho thấy những chuyển động đáng chú ý. Xem thêm
Hoàng Quân đóng cửa 5 chi nhánh tại TP.HCM: Tái cấu trúc để sống còn, hay tín hiệu của sức ép tài chính?  - 1

Bong bóng bất động sản 20 năm mà nổ thì như thế này …!

Đây là góc nhìn tổng thể giúp bạn hiểu rõ thực trạng bất động sản Trung Quốc qua 5 câu chuyện : Xem thêm
Bong bóng bất động sản 20 năm mà nổ thì như thế này …!  - 1

🏙️ TP.HCM chính thức “mở cửa” 17 dự án nhà ở cho người nước ngoài mua nhà

Thị trường bất động sản TP.HCM vừa đón nhận một thông tin tích cực dành cho cộng đồng người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. UBND TP.HCM đã chính thức công bố danh sách 17 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để người nước ngoài được mua, sở hữu theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Xem thêm
🏙️ TP.HCM chính thức “mở cửa” 17 dự án nhà ở cho người nước ngoài mua nhà  - 1

Những con số “vui” từ bất động sản Hà Nội & TP.HCM quý 2/2025

Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam (quý II/2025) đã hé lộ nhiều chuyển động đáng chú ý trong thị trường bất động sản tại hai đầu tàu kinh tế của cả nước. Dù chưa thật sự bùng nổ, nhưng từng phân khúc đang cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt với những "điểm sáng" riêng biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Xem thêm
Những con số “vui” từ bất động sản Hà Nội & TP.HCM quý 2/2025  - 1

Bất động sản đôi khi không cần ai “thổi giá”. Chỉ cần vài người chịu chơi… và một người chịu mua...

Tuấn – bạn đại học cũ của tôi vốn là dân công nghệ thông tin, hiền lành và ít nói. Ấy vậy mà sau vài lần nghe người quen rỉ tai chuyện đầu tư đất vùng ven “ăn chắc thắng lớn”, cậu ta bỏ luôn việc đang làm để về tỉnh “nuôi đất”. Xem thêm
Bất động sản đôi khi không cần ai “thổi giá”. Chỉ cần vài người chịu chơi… và một người chịu mua... - 1

Bất động sản đối mặt với nguy cơ dư thừa nhưng giá vẫn cao chót vót

Dù nguy cơ dư thừa cao trong thời gian tới, nhưng bất động sản vẫn cao chót vót. Xem thêm
Bất động sản đối mặt với nguy cơ dư thừa nhưng giá vẫn cao chót vót  - 1

Bất động sản không có "cửa" giảm giá trong 2 năm tới

Trong một bối cảnh thị trường nhiều biến động, TS Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng – đã đưa ra nhận định đầy sức nặng: Bất động sản sẽ không giảm giá trong ít nhất 2 năm tới. Xem thêm
Bất động sản không có "cửa" giảm giá trong 2 năm tới - 1

Giá căn hộ Hà Nội lập đỉnh: 79 triệu/m2: Chạm trần mà vẫn chưa thấy... nóc!

Nếu ai đó từng bảo “Hà Nội đất chật người đông, chung cư là giải pháp vừa túi tiền”, thì cái túi ấy giờ phải là hàng hiệu, size XXL và có khả năng co giãn như ví của đại gia mất 😅 Xem thêm
Giá căn hộ Hà Nội lập đỉnh: 79 triệu/m2: Chạm trần mà vẫn chưa thấy... nóc! - 1

Chủ đầu tư livestream bán nhà: Chiêu trò PR, trò vui giải trí hay cuộc cách mạng bất động sản

Một tối đẹp trời giữa tháng 6, trong khi người ta đang say sưa coi phim, coi đá bóng, thì cộng đồng bất động sản lại “dậy sóng” vì một buổi… bán nhà online. Xem thêm
Chủ đầu tư livestream bán nhà: Chiêu trò PR, trò vui giải trí hay cuộc cách mạng bất động sản - 1

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long: Bức tranh doanh nghiệp sau lệnh cưỡng chế thuế

Từ một cái tên còn ít được biết đến trên thị trường bất động sản, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long (MST: 0109534553) đang dần gây chú ý không chỉ bởi chiến lược mở rộng táo bạo mà còn vì những dấu hiệu cảnh báo về khả năng kiểm soát dòng tiền, mới nhất là quyết định cưỡng chế thuế do Chi cục Thuế cơ sở số 8 TP Hà Nội ban hành. Xem thêm
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long: Bức tranh doanh nghiệp sau lệnh cưỡng chế thuế  - 1

Năm 2022, ai nghĩ giá căn hộ sẽ tăng gấp ba như bây giờ?

Một câu đùa cợt đầy chua chát, nhưng là sự thật đau lòng đang định hình lại toàn bộ thị trường nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội. Xem thêm
Năm 2022, ai nghĩ giá căn hộ sẽ tăng gấp ba như bây giờ?  - 1

Có 10 tỷ mà mãi vẫn không dám mua nhà

Khi đọc bài này, tôi liên tưởng đến câu "người giàu cũng khóc". Thì ra không chỉ người nghèo mới luẩn quẩn trong vòng xoáy mua nhà. Xem thêm
Có 10 tỷ mà mãi vẫn không dám mua nhà - 1

Giá chung cư Hà Nội bứt tốc áp sát TP.HCM

Giá chung cư tại Hà Nội đang leo thang với tốc độ khiến không ít người mua nhà “hụt hơi”, còn giới đầu tư thì bắt đầu gật gù thừa nhận: “Thị trường Thủ đô bây giờ không còn là vùng trũng giá bất động sản nữa”. Xem thêm
Giá chung cư Hà Nội bứt tốc áp sát TP.HCM - 1

Thị trường bất động sản HCM tái định vị giá từ “đơn cực" sang "đa cực"

Trong suốt nhiều năm vừa qua, thị trường BĐS Tp.HCM vẫn vận hành theo cấu trúc “đơn cực" với trung tâm CBD truyền thống là các quận 1,3,5 nơi tập trung các cơ quan hành chính, tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp và các khu dân cư lâu đời. Xem thêm
Thị trường bất động sản HCM tái định vị giá từ “đơn cực" sang "đa cực" - 1

Đón đầu cơ hội tiên phong tại biểu tượng sống bên sông Hàn

Là dự án có sức hút đặc biệt tại Đà Nẵng năm 2025, The Legend Danang kế bên cầu Rồng đang tạo ra “làn sóng” săn tìm không gian sống mang tính biểu tượng với chính sách Early Bird hấp dẫn. Xem thêm
Đón đầu cơ hội tiên phong tại biểu tượng sống bên sông Hàn - 1

Sống như nghỉ dưỡng giữa trung tâm Đà Nẵng: “Đặc quyền” tại Sun Solar Residence

Thức dậy đón ánh nắng sớm mai bên khung cửa view sông Hàn, tận hưởng bầu khí quyển trong lành, luyện tập thể thao từ phòng gym cho đến bể bơi vô cực trong tòa tháp, trải nghiệm dịch vụ, mua sắm ngay khối đế... Không cần phải đi xa, tòa tháp Sun Solar Residence mang đến không gian sống chuẩn VVIP, đầy đủ tiện ích mà giới tinh hoa luôn khao khát, ngay giữa lõi trung tâm thành phố Đà Nẵng. Xem thêm
Sống như nghỉ dưỡng giữa trung tâm Đà Nẵng: “Đặc quyền” tại Sun Solar Residence - 1

Gánh nợ 40 năm chỉ để có một căn nhà: Liệu có đáng?

Gần đây, các ngân hàng rầm rộ tung ra gói vay mua nhà dành cho người trẻ, lãi suất ưu đãi và thời hạn vay lên đến... 40 năm. Nghe thì hấp dẫn, nhưng không ít người lại chùn bước, nhất là khi tính ra có thể “cõng nợ” đến tận tuổi về hưu. Xem thêm
Gánh nợ 40 năm chỉ để có một căn nhà: Liệu có đáng? - 1

Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm

Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm Xem thêm
Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm - 1

Dạo này các dự án chung cư mới ở Hà Nội toàn thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 100 triệu/m² là chuyện quá bình thường hay sao?

Dạo này lướt qua các dự án mới mở bán ở Hà Nội, thấy giá chung cư cứ như lên đồng, toàn trên 100 triệu/m², có dự án còn chạm mốc 160 triệu/m². Xem thêm
Dạo này các dự án chung cư mới ở Hà Nội toàn thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 100 triệu/m² là chuyện quá bình thường hay sao? - 1

🏫 Mua nhà gần trường: Một quyết định đáng giá hơn bạn nghĩ

Khi tôi và chồng quyết định mua nhà, tiêu chí đầu tiên chúng tôi nghĩ tới không phải là gần trung tâm, gần chợ hay sát bên bệnh viện, mà là: nhà có gần trường học không? Lúc đó, nhiều người còn bảo "con mới học mẫu giáo, lo xa thế", nhưng thật lòng, nếu không có sự lo xa ấy, tôi nghĩ cuộc sống của chúng tôi bây giờ đã khác, tất nhiên là… bận rộn, mệt mỏi hơn rất nhiều. Xem thêm
🏫 Mua nhà gần trường: Một quyết định đáng giá hơn bạn nghĩ - 1

Lotte Eco Smart City chính thức “chốt đơn” đất vàng Thủ Thiêm, được duyệt giá đất 16.190 tỉ đồng và phép thử thực sự của đô thị lõi Thủ Thiêm

Sau gần một thập kỷ kể từ ngày đầu công bố, đại dự án Lotte Eco Smart City vừa chính thức “mở khoá” pháp lý quan trọng: được TP.HCM phê duyệt giá đất 16.190 tỷ đồng, tạo cơ sở để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, xin cấp sổ đỏ và triển khai xây dựng. Đây không chỉ là tín hiệu cho thấy thị trường đang có sự khởi động trở lại, mà còn là phép thử lớn cho tầm nhìn phát triển đô thị lõi Thủ Thiêm, nơi từng mang tham vọng trở thành trung tâm tài chính mới của Đông Nam Á. Xem thêm
Lotte Eco Smart City chính thức “chốt đơn” đất vàng Thủ Thiêm, được duyệt giá đất 16.190 tỉ đồng và phép thử thực sự của đô thị lõi Thủ Thiêm - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết