Thị trường bất động sản Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ I): 5 nhược điểm cơ bản

Năm 2019 sẽ rơi vào đúng chu kỳ 10 năm khủng hoảng của thị trường bất động sản.

Mặc dù chưa có nhiều dấu hiệu cho thấy chu kỳ đáng lo ngại này lặp lại nhưng những cơn sốt đất và bất cập trong quản lý thời gian qua ở các thành phố lớn như Hà Nội vẫn là một dấu hiệu nguy hiểm cho sự ổn định của thị trường.

Dưới đây là 5 nhược điểm cơ bản của thị trường bất động sản Hà Nội:

1. Lỏng lẻo trong quản lý các dự án BĐS và xử lý dự án vi phạm

Trong thời gian vừa qua, Hà Nội là một trong các địa phương có nhiều dự án phát triển BĐS mà thực hiện trong tình trạng chưa có giấy phép xây dựng hoặc sai giấy phép xây dựng. Hơn nữa, nhiều dự án đã bán căn hộ cho người mua, người mua đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng những vi phạm pháp luật của chủ đầu tư vẫn chưa được phát hiện hoặc đã được phát hiện nhưng chưa được xử lý.

Mặt khác, các dự án vi phạm pháp luật đều có biểu hiện lúng túng trong xử lý, chậm xử lý, nhất là các dự án đã bán căn hộ cho dân. Điều cần quan tâm là cách xử lý không nhất quán, không có một khung pháp luật đầy đủ để xử lý và ngăn chặn tình trạng vi phạm pháp vẫn tiếp tục xảy ra.

2. Thiếu minh bạch thông tin thị trường

Thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường BĐS Hà Nội nói riêng đều thiếu thông tin về thị trường. Từ đó dẫn tới hệ quả tất yếu là không thể dự báo được xu hướng thị trường.

Có thể thấy thị trường BĐS Hà Nội đang trong trạng thái thừa cung, giao dịch thành công chỉ chiếm khoảng 30% cung của thị trường, có thể dẫn tới thừa cung. Ngoài ra, trong tổng cung còn cần phải phân ra tỷ lệ cung bình dân, cung trung cấp, cung cao cấp mới có thể dự báo phù hợp hơn cho thị trường. Chuyện dự báo thị trường còn có ý nghĩa nhiều hơn khi có biểu hiện “bong bóng” hoặc “đóng băng”.

Mặc dù Chính phủ đã ban hành một Nghị định riêng về xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS nhưng việc triển khai gần như chưa được thực hiện. Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra phương hướng tính toán và công khai các chỉ số của thị trường BĐS, nhưng cho đến nay vẫn chưa thực hiện được. Thiếu sót này rất đáng quan tâm và cần sớm khắc phục.

3. Ai dẫn dắt phát triển đô thị

Một cơ chế quyết định phát triển đô thị hiện nay vẫn được hầu hết các địa phương cấp tỉnh áp dụng là: (1) Nhà nước quản lý phát triển bằng quy hoạch và kế hoạch thực hiện quy hoạch; (2) các nhà đầu tư (tư nhân) dựa vào quy hoạch đã được phê duyệt đề xuất dự án đầu tư, trong đó có cả nội dung xin điều chỉnh quy hoạch, hoặc xin điều chỉnh quy hoạch trong quá trình thực hiện dự án; (3) cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư và phê duyệt cả điều chỉnh quy hoạch (trước hoặc sau khi phê duyệt dự án).

Theo cách thức này, có thể thấy Nhà nước đã nhường quyền dẫn dắt phát triển đô thị cho các nhà đầu tư tư nhân, tức là lợi nhuận từ đầu tư cho chủ đầu tư sẽ dẫn dắt phát triển đô thị.

Tác động trước mắt là các nhà đầu tư tư nhân không muốn đầu tư hạ tầng và tiện ích công cộng, luôn làm cho diện tích nhà ở rộng nhất để bán thu lợi. Hạ tầng giao thông không tương xứng với lượng dân cư sinh sống làm ùn tắc. Môi trường không bảo đảm cho sức khỏe cư dân, nhất là đối với người già và trẻ em. Tương lai, có thể điện, nước sạch cũng trở nên quá tải do cầu vượt cung.

Trên thực tế, lợi ích tư nhân còn ở mức độ tệ hại hơn ngữ cảnh nêu trên. Nhiều chủ đầu tư không cần tới cả sự phê duyệt dự án của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhiều chung cư không có giấy phép xây dựng và xây dựng sai phép xẩy ra ở nhiều nơi mà không hề bị phát hiện, nay đã bán hết các căn hộ cho dân. Đây là những hiện tượng bất thường về mắt quản lý, cần phải thay đổi cơ bản về phương thức quản lý để Nhà nước phải dẫn dắt phát triển và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật.

4. Những con đường đắt nhất hành tinh

Giá làm đường ở Việt Nam đang cao hơn cả ở Hoa Kỳ và Trung Hoa - những nền kinh tế đứng đầu thế giới. Hơn nữa, giá làm đường ở Hà Nội có xu hướng tăng ngày càng cao, giá “hôm nay” đã cao hơn giá "trước đó" 2 lần và cao hơn giá “trước đó nữa” 3 lần.

Nguyên nhân của tình trạng làm đường giá cao như vậy được cho là kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở nội đô quá lớn cứ như vậy có lẽ kỷ lục giá đường đắt nhất hành tinh ở Hà Nội sẽ liên tiếp bị phá mà không có cách nào làm giảm được và trong tương lai cũng không có cách nào thu hồi kinh phí đã đầu tư khi đưa vào sử dụng.

Ví dụ như dự án mở rộng đoạn đường Hoàng Cầu - Voi phục dài hơn 2,2 km với tổng kinh phí lên tới 7.800 tỷ đồng. Cách thức phát triển hạ tầng như vậy tạo nên nhiều hệ lụy rất xấu, gắn với nguy cơ tham nhũng rất cao.

5. Vốn hóa đất đai thiếu hiệu quả

Các hình thức vốn hóa đất đai đã được thực hiện ở Việt Nam gồm có: Một là “đổi đất lấy hạ tầng” hay còn có tên là “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng” và nay được ẩn dưới tên “dự án BT”; hai là “giao đất công để thực hiện các dự án đầu tư” và “bán tài sản công” khi Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng.

Nếu quá trình vốn hóa này không được quản lý chặt chẽ thì luôn gắn với tham nhũng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị do Nhà nước xác định và giá trị thị trường. Nếu thể chế vốn hóa chặt chẽ, cơ quan nhà nước có độ liêm chính cao thì tham nhũng khó len chân vào.

Tại một số nước xã hội chủ nghĩa cũ ở Đông Âu, người ta đã khống chế được tham nhũng trong quá trình vốn hóa này. Ngược lại, ở một số nước khác lại không ngăn chặn được tình trạng một phần khá lớn giá trị vốn hóa được chuyển không chính thức vào túi tư nhân.

Đối với đô thị, nhất là các siêu đô thị như Hà Nội và TP.HCM giá đất thường ở mức rất cao mà vẫn gọi là đất vàng. Hạ tầng phát triển là làm giá đất tăng lên, mở rộng đô thị cũng làm giá đất tăng lên vài lần tới hàng chục lần. Đây chính là nguồn lực để tiếp tục phát triển nếu có được một cơ chế chia sẻ lợi ích hợp lý.

KỲ II: Nhược điểm của quá trình vốn hóa đất đai hiện nay


GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường