Nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn "nhỏ giọt" trong 2020?

Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản nhà ở cả nước năm 2019 cho thấy sự sụt giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Lượng cung năm 2019 đạt 107.284 sản phẩm, chỉ bằng 61,5% so với năm 2018; lượng giao dịch đạt 72.828 sản phẩm, chỉ bằng 64,7%.

Nếu tính riêng thị trường Hà Nội, năm 2019, nguồn cung căn hộ chung cư phân khúc bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2 là 4.895 căn, giao dịch 3.546 căn. Nguồn cung và giao dịch căn hộ trung cấp từ 25 - 35 triệu đồng/m2 lần lượt là 14.528 căn và 9.579 căn.

Tại TP.HCM, giao dịch và nguồn cung căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 là 490 căn và 618 căn; phân khúc 25 - 35 triệu đồng/m2 là 16.024 căn và 18.580 căn. Từ quý II/2019 không còn căn hộ giá thấp bởi sự tăng giá. Giá căn hộ trung cấp tăng 3 - 5% qua các quý.

Thống kê của CBRE cho thấy, sản phẩm trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 67% tổng nguồn cung chào bán trong năm 2019. Tỷ trọng lớn ở phân khúc trung cấp trong 3 năm qua đã giúp thị trường cân bằng hơn so với giai đoạn 2015 và 2016 khi mà nguồn cung ở phân khúc cao cấp có tỷ trọng lớn. Phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm 25% tổng nguồn cung chào bán, tiếp đến là phân khúc hạng sang chiếm 6%. Phân khúc bình dân chỉ có 1 dự án mới cho cả năm 2019, chiếm 2% tổng nguồn cung.

Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt trọng tâm đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, hiện nay, diện tích nhà ở bình dân là khoảng 4 triệu m2, đạt gần 40% theo mục tiêu. Điều này cho thấy tiềm năng của phân khúc này còn rất lớn, hàng năm nhu cầu tiếp tục gia tăng tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Theo các chuyên gia, việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ một mặt là do rào cản tín dụng, mặt khác do doanh nghiệp đang quá trông chờ vào nguồn vốn ưu đãi.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội cho rằng, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội năm 2019 theo khảo sát chủ yếu là căn hộ trung cấp. Căn hộ bình dân chỉ được các chủ đầu tư phát triển ở ngoại thành, khiến cho việc sở hữu nhà của những người làm việc trong trung tâm khó khăn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá sự lệch pha giữa các phân khúc có biểu hiện mạnh, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM ngày càng khan hiếm nhà ở cho phân khúc giá rẻ, bình dân.

Phân khúc cao cấp phát triển mạnh và phù hợp với nhóm đối tượng khách nước ngoài, nhưng lại bị giới hạn tiêu thụ bởi quy định lượng sản phẩm cho người nước ngoài trong mỗi dự án. Tại một số địa phương mới phát triển, chủ trương phát triển nhà ở đô thị dành cho các chuyên gia, công nhân, lao động dịch chuyển không được quan tâm bằng chủ trương phát triển các dự án phân lô, bán đất nền. Đặc biệt, từ năm 2020, quỹ đất tại các quận nội thành cạn kiệt, Chính phủ tăng khung giá đất và các chi phí đầu vào cho xây dựng tăng cao nên quỹ nhà dưới 25 triệu đồng/m2 khan hiếm.

Do vậy, để có phân khúc nhà bình dân, các nhà phát triển bất động sản phải tìm những quỹ đất ở xa thành phố. Tuy nhiên, để kéo được dân ra ở cũng như bán được hàng đòi hỏi các doanh nghiệp cần chú trọng phát triển hạ tầng xã hội đầy đủ.

Còn theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội - JLL Việt Nam phân tích, nhà ở xã hội đang là một phân khúc được quan tâm bởi giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM hiện nay quá cao so với thu nhập của người trẻ, do đó nhà ở xã hội là một lựa chọn. Nhưng những năm qua, nhiều người mua nhà ở xã hội, sau đó lại quay lưng với chính sản phẩm họ đã chọn do chất lượng chưa tốt.

“Đó là vấn đề các nhà đầu tư cần quan tâm hơn nữa về chất lượng dự án, hạ tầng xung quanh thì mới có thể thu hút được người mua. Tương lai, việc phát triển nhà ở xã hội chặt hơn, doanh nghiệp cam kết hơn về chất lượng dự án thì đương nhiên sức mua cho các phân khúc này vẫn rất lớn”, bà Vân nhận định.

Bà Vân cũng cho hay, về phía doanh nghiệp, vấn đề hành lang pháp lý là vấn đề đang cần tháo gỡ. Chi phí giá đất, chi phí dự án vẫn đang gia tăng trong khi mức giá nhà ở xã hội đang bị đưa ra định mức, mức giá trần nên doanh nghiệp e dè trong việc phát triển phân khúc này. Tuy nhiên, vẫn có những doanh nghiệp chỉ làm phân khúc nhà ở xã hội, nghĩa là đang đi vào một thị trường ngách. Do đó rất cần những tháo gỡ để doanh nghiệp phát triển phân khúc này, giúp người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Tất nhiên, nhà ở xã hội có biên lợi nhuận thấp hơn nhà ở thương mại nhưng sức mua phân khúc này vẫn ổn định và bền vững, các nhà đầu tư cũng không quá bi quan khi phát triển phân khúc này.