Nguyên nhân không đơn thuần đến từ lãi suất hay mặt bằng giá cao, mà đáng chú ý hơn là sự đồng nhất về mặt bằng giá. Thị trường đang dần hình thành một vùng giá chủ đạo khoảng 70–100 triệu đồng/m², xuất hiện ở nhiều dự án bất kể vị trí, chất lượng hay phân khúc. Khi khoảng cách giữa các sản phẩm bị thu hẹp, khả năng phân hóa về giá trị cũng giảm, đồng thời rủi ro thanh khoản có thể gia tăng khi thị trường đảo chiều.
Đây không phải là một rủi ro mới xuất hiện. Trong quá trình theo dõi thị trường, Biggee đã 3 lần lên tiếng cảnh báo về những dấu hiệu bất thường. Nhìn lại từng thời điểm, có thể thấy thị trường đã phản ứng như thế nào.
LẦN 1: CON GÀ CÓ TRƯỚC HAY QUẢ TRỨNG CÓ TRƯỚC?
Tháng 3/2024, khi thông tin về "sốt giá chung cư" xuất hiện dày đặc trên truyền thông, Biggee đặt ra một câu hỏi: Giá tăng khiến truyền thông đưa tin, hay truyền thông góp phần tạo ra đà tăng giá?
Dữ liệu tại thời điểm đó cho thấy giá chung cư Hà Nội thực tế chưa tăng đáng kể so với đầu năm. Khoảng cách giữa thông tin trên thị trường và diễn biến dữ liệu bắt đầu trở nên đáng chú ý. Đây cũng là lần đầu tiên Biggee cảnh báo về khả năng kỳ vọng và tâm lý thị trường đang đi trước các yếu tố cơ bản.
LẦN 2: SỰ VÔ LÝ TỪ CƠN SỐT GIÁ
Đến tháng 8/2024, mọi thứ đã khác. Giá chung cư Hà Nội thực sự tăng nóng và thị trường xác lập một mặt bằng giá mới. Biggee không phủ nhận mức tăng giá này, nhưng đồng thời chỉ ra một số điểm bất thường: giá tăng quá nhanh và trên diện rộng, hiệu quả cho thuê không tăng tương ứng, trong khi lượng tin ảo có dấu hiệu tăng mạnh.
Nói cách khác, giá bán đã bắt đầu tách khỏi một số chỉ tiêu nền tảng của thị trường. Tuy nhiên, thị trường vẫn tiếp tục tăng. Cùng với việc nhiều dự án cao cấp đồng loạt ra hàng và thiết lập những mặt bằng giá mới, có thể nói rủi ro đã bắt đầu được tích tụ từ giai đoạn này, dù chưa biểu hiện rõ thành vấn đề thanh khoản.
LẦN 3: RỦI RO BẮT ĐẦU LỘ DIỆN
Đến tháng 1/2026, khi những rủi ro chưa biểu hiện rõ như hiện nay, Biggee tiếp tục cảnh báo về nguy cơ mang tính hệ thống. Dữ liệu Biggee cho thấy 64% nguồn cung căn hộ hiện tại tập trung trong khoảng giá 60–100 triệu đồng/m², phản ánh sự lệch pha rõ rệt trong cơ cấu giá của thị trường.
Nếu đặt cạnh TP.HCM – một thị trường có quy mô dân số, mức độ đô thị hóa và nhiều yếu tố kinh tế tương đối tương đồng – rất khó để khẳng định toàn bộ mặt bằng giá căn hộ hiện tại của Hà Nội đều hợp lý và được hình thành chủ yếu từ nhu cầu ở thực.
Vấn đề vì vậy không chỉ nằm ở việc giá cao, mà nằm ở việc quá nhiều sản phẩm cùng tập trung vào một vùng giá cao. Khi thị trường chỉ có một vài vùng giá chủ đạo, khả năng hấp thụ và thanh khoản của toàn thị trường sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào sức khỏe của nhóm khách hàng có khả năng chi trả ở vùng giá đó.
VÀ HIỆN TẠI: RỦI RO ĐÃ BẮT ĐẦU HIỆN HỮU
Đến giai đoạn hiện tại, có thể nói những cảnh báo trước đây đang dần trở nên rõ nét hơn, đặc biệt ở vùng giá 70–100 triệu đồng/m². Đây là một vùng giá khá đặc biệt: nếu định vị là phân khúc cao cấp thì chưa hẳn đủ khác biệt về sản phẩm và vị trí; nhưng nếu xem là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực đại chúng thì lại quá xa khả năng chi trả của phần lớn người mua.
Điều này tạo ra một bài toán thanh khoản đáng lưu ý. Khi giá đã cao, người mua ở thực khó tiếp cận; trong khi nhà đầu tư cũng cần một nhóm người mua tiếp theo có khả năng chi trả cao hơn để "thoát hàng". Nếu nhóm khách hàng này không đủ lớn, thanh khoản có thể trở thành điểm yếu của thị trường, ngay cả khi giá niêm yết vẫn chưa giảm.
Và đây chính là điểm Biggee cho rằng cần đặc biệt lưu ý: rủi ro không nhất thiết bắt đầu bằng việc giá giảm. Rủi ro có thể bắt đầu từ việc thị trường mất khả năng thanh khoản. Nếu thanh khoản suy giảm trên diện rộng, tác động sẽ không chỉ dừng ở nhà đầu tư. Chủ đầu tư có thể chịu áp lực tiêu thụ sản phẩm và dòng tiền; người mua chịu áp lực tài chính; còn ngân hàng đối mặt với rủi ro tín dụng khi tài sản bảo đảm có giá trị cao nhưng khả năng chuyển đổi thành tiền suy giảm.
CẦN TRÁNH HIỆU ỨNG DOMINO
Thị trường bất động sản tăng - giảm là điều bình thường. Tuy nhiên, với một thị trường có mức độ liên thông cao giữa người mua – nhà đầu tư – chủ đầu tư – ngân hàng, việc một phân khúc lớn gặp vấn đề thanh khoản trên diện rộng có thể tạo ra hiệu ứng domino.
Vì vậy, thay vì siết chặt toàn bộ thị trường bất động sản theo một cơ chế chung, Biggee cho rằng các chính sách tín dụng và hỗ trợ người mua cần phân loại cụ thể hơn theo từng loại hình, khu vực và mức giá, đặc biệt đối với thị trường căn hộ Hà Nội.
Mục tiêu không phải là duy trì một mặt bằng giá cao bằng mọi giá, mà là giảm nguy cơ hình thành cú sốc thanh khoản, tạo điều kiện để thị trường có thời gian tái cân bằng giữa giá bán, khả năng chi trả và nhu cầu ở thực. Bởi một thị trường bất động sản khỏe mạnh không chỉ được đo bằng việc giá có tăng hay không, mà còn bằng khả năng mua được – bán được – và thanh khoản được của tài sản.
Nguồn: Biggee