Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Thị trường bất động sản sẽ bị tác động thế nào từ định hướng điều hành tăng trưởng tín dụng 12% trong năm 2021 của Ngân hàng nhà nước?

Năm 2021 sẽ là năm vô cùng khó khăn đối với nhiều chủ đầu tư bất động sản, đặc biệt đối với những chủ đầu tư đã huy động lượng vốn lớn từ hoạt động phát hành TPDN hay những dự án, đại dự án bất động sản du lịch.

Thị trường bất động sản sẽ bị tác động thế nào từ định hướng điều hành tăng trưởng tín dụng 12% trong năm 2021 của Ngân hàng nhà nước? - 1

 

Thị trường bất động sản chịu sự bị tác động của nhiều yếu tố, trong đó chính sách tiền tệ, cụ thể là tăng trưởng tín dụng chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Thật vậy, giai đoạn 2008, 2009, 2010 tăng trưởng tín dụng luôn ở mức cao chót vót, lần lượt là 30%; 37,7%; 27,6% chủ yếu do việc bơm tiền ào ạt cứu nền kinh tế thoát khỏi cuộc khủng hoảng 2008-2009. Tiền nhiều và hiệu quả sử dụng thấp đã tràn vào BĐS làm cho thị trường này sốt trên diện rộng.

Trước thực trạng đó, NHNN siết mạnh tín dụng thông qua công cụ lãi suất, khi đó lãi suất huy động lên tới gần 19-20% và lượng tiền hút về mạnh, tăng trưởng tín dụng chỉ còn 10,9%; 8,85% và 12,52% lần lượt cho các năm 2011,2012 và 2013, lập tức BĐS sập nguồn lao xuống đáy năm 2013 với mức giảm từ 30-50% tùy khu vực.

Giai đoạn 2014-2018, ngoài các yếu tố tích cực như giá BĐS đang ở vùng đáy, kinh tế vĩ mô ổn định..vv BĐS hưởng lợi nhiều từ chính sách tiền tệ thông thoáng với việc nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn lên tới 60% và duy trì tới đầu 2017, theo đó, tăng trưởng tín dụng được đẩy dần lên 2014: 14,16%; 2015: 17,26%; 2016: 18,25% và 2017: 18,24% đến năm 2018 NHNN rà phanh đưa tín dụng về mức 13,3%, theo đó BĐS cũng giảm tốc.

Năm 2020 khép lại với nhiều thông tin tích cực, Ngân hàng Nhà nước cho biết tính đến ngày 30-12-2020, dư nợ tín dụng nền kinh tế đạt gần 9,2 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 12,13% so với cuối năm, thấp hơn so với con số 13,65% trong năm 2019.

Dự kiến, định hướng tăng trưởng tín dụng 12% cho năm 2021 được đánh giá là phù hợp với mức độ mức hấp thụ của nền kinh tế và NHNN vẫn chủ trương tập trung vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, tiêu dùng, lĩnh vực ưu tiên, theo chủ trương của Chính phủ đồng thời tiếp tục kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào lĩnh vực rủi ro.

Như vậy, dưới góc độ tăng trưởng tín dụng có thế thấy năm 2021 sẽ tiếp tục là một năm khó khăn với các doanh nghiệp BĐS lĩnh vực phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tín dụng. Tuy nhiên, xem xét các yếu tố tác động tới cung tiền cho phép ta nhận định có nhiều điều tồi tệ hơn đang chờ đón các doanh nghiệp BĐS trong năm 2021 này.

Trước hết ta cần bàn về chủ trương của NHNN khi định hướng: “Tín dụng sẽ tiếp tục tập trung cho vay các lĩnh vực ưu tiên, lĩnh vực sản xuất kinh doanh, các dự án có sức lan tỏa, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro đồng thời kiên quyết không hạ chuẩn cho vay”.

Dưới con mắt của nhà điều hành, bất động sản vẫn là lĩnh vực bị kiểm soát và tiềm ẩn nhiều rủi với qui định hệ số rủi ro lên tới 200% và với sự kiên quyết không hạ chuẩn cho vay có nghĩa các doanh nghiệp hết hạn mức tín dụng, không có đủ tài sản thế chấp sẽ khó hoặc không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng.

Hầu hết các doanh nghiệp đã được hưởng lợi từ Thông tư 01/2020/TT-NHNN của NHNN đều trông chờ vào sự gia hạn hoặc điều chỉnh.

Đến nay, các TCTD đã cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho khoảng 270.000 khách hàng với dư nợ gần 335.000 tỉ đồng; miễn, giảm, hạ lãi suất cho hơn 600.000 khách hàng với dư nợ trên 1 triệu tỉ đồng. Tuy nhiên, việc kéo dài hay sửa đổi Thông tư 01/2020/TT-NHNN 01/2020 vẫn on-going.

Về bản chất, cục nợ của các doanh nghiệp chỉ tạm thời được “gói lại” nhưng tiền lãi vẫn nẩy nở ngày đêm và nguy cơ “ cục máu đông” cho nền kinh tế đang hiện hữu. Chưa kể, nhiều ngân hàng sẽ phải tiếp tục và tích cực giải quyết nợ xấu theo Nghị định 42 do đã chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid và khả năng trả nợ của khách hàng bị suy giảm. Tổn thất, nỗi đau và bài học về cục nợ xấu giai đoạn trước, sau cả chục năm nay vẫn còn với hàng trăm nghìn tỷ đồng từ ngân sách mua lại các ngân hàng 0 đồng và nhiều chục quan chức và lãnh đạo ngân hàng vướng lao lý chắc chắn sẽ không lặp lại. Vậy nên, trông đợi sự giải cứu của chính phủ, của ngân hàng….của ai đó chỉ là điều không tưởng !

Sự ra đời của kênh huy động vốn mới: trái phiếu doanh nghiệp

Với những qui định vô cùng thông tiền thoáng hậu của Nghị định 163/2018 đã cứu sống nhiều dự án và chủ đầu tư, chia lửa cho hệ thống tài chính khi NHNN thực hiện chủ trương thu hẹp tăng trưởng tín dụng từ 18.24% năm 2017 về 12,3% năm 2018, 13.65% năm 2019 và 12,13% năm 2020.

Tuy nhiên, nhà điều hành chặn dần dòng vốn này bằng việc ra đời Nghị định 81/2020 hiệu lực từ 1/9/2020 với vài đường cơ bản: khống chế tổng lượng vốn huy động không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu và thời gian giữa các đợt phát hành tối thiểu là 6 tháng…. Như gáo nước lạnh đột ngột làm nguội lò sôi trái phiếu doanh nghiệp.

Số liệu thống kê cho thấy tháng 7/2020 TPDN do các doanh nghiệp BĐS phát hành chiếm tới 31% ấy vậy mà 9/2020 tỷ lệ này chỉ còn 1,43%. Chưa hết, Nghị định 153/2020/NĐ-CP tại Khoản b, điểm 1, Điều 9 qui định điều kiện để doanh nghiệp phát hành TPDN là “Thanh toán đủ cả gốc và lãi của trái phiếu đã phát hành hoặc thanh toán đủ các khoản nợ đến hạn trong 03 năm liên tiếp trước đợt phát hành trái phiếu (nếu có)”.

Với qui định này sẽ không còn chuyện các doanh nghiệp thỏa mái phát hành để trả nợ đậy, hay thanh toán cho các đợt phát hành trước….

Ngoài ra, năm 2020 nhờ đô la giá rẻ NHNN đã tranh thủ tăng dự trữ ngoại hối lên mức kỷ lục khoảng 100 tỷ USD, điều đó có nghĩa là có một lượng tiền cực khủng đã được bơm vào hệ thống thông qua con đường mua vào USD của NHNN. Năm 2021 sẽ khó còn chuyện tương tự do Mỹ đã đưa Việt Nam vào danh sách thao túng tiền tệ. Chính phủ sẽ phải làm nhiều việc để có cơ sở “làm việc” với Bộ Tài chính Hoa Kỳ, trong đó chắc chắn sẽ khó có chuyện bơm tiền ào ạt bằng cách mua USD như đã làm trong năm vừa qua.

Với góc nhìn hẹp về cung tiền cho phép ta nhận định năm 2021 sẽ là năm vô cùng khó khăn đối với nhiều chủ đầu tư bất động sản, đặc biệt đối với những chủ đầu tư đã huy động lượng vốn lớn từ hoạt động phát hành TPDN hay những dự án, đại dự án bất động sản du lịch.

0

Bình luận

Sun Elite Night: Trải nghiệm chất sống thượng lưu giữa miền di sản

“Sun Elite Night – Tinh hoa giữa miền di sản”, sự kiện do Sun Property (thành viên Sun Group) tổ chức ngày 9/7 vừa qua đã đánh dấu màn ra mắt ấn tượng của đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City trong không gian đậm tính nghệ thuật và tinh thần thượng lưu, quy tụ giới tinh hoa. Xem thêm
Sun Elite Night: Trải nghiệm chất sống thượng lưu giữa miền di sản - 1

Sun Group ra mắt đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City quy mô 324 ha tại trung tâm Bãi Cháy

Tháng 7/2025, Tập đoàn Sun Group chính thức giới thiệu quần thể đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City, tọa lạc tại trung tâm Bãi Cháy. Với quy mô lên đến 324 ha, đa dạng trải nghiệm cùng vị trí đắc địa bên vịnh di sản, Sun Elite City được kỳ vọng trở thành biểu tượng mới của Quảng Ninh, góp phần nâng tầm diện mạo Bãi Cháy trong kỷ nguyên phát triển mới. Xem thêm
Sun Group ra mắt đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City quy mô 324 ha tại trung tâm Bãi Cháy - 1

Đô thị Sun Group Nam Hà Nội tăng tốc: Những cư dân đầu tiên sắp nhận nhà

Nhịp sống đô thị tại Sun Urban City đang dần hình thành khi các hạng mục bất động sản tăng tốc hoàn thiện, sẵn sàng bàn giao cho những cư dân đầu tiên. Xem thêm
Đô thị Sun Group Nam Hà Nội tăng tốc: Những cư dân đầu tiên sắp nhận nhà - 1

Tháp Blanca Vũng Tàu: Đánh thức di sản văn hóa, kiến tạo bức tranh đô thị du lịch tầm cỡ

Lấy cảm hứng từ di sản hàng hải Đông - Tây nơi “Mũi đất Thánh Jacques”, kết tinh trong thiết kế đẳng cấp của Aedas, các tòa tháp Blanca tại dự án Sun Group Vũng Tàu được ví như cánh buồm dẫn dắt phố biển bước sang một kỷ nguyên mới - nơi quá khứ hào hùng gặp gỡ tương lai phồn vinh. Xem thêm
Tháp Blanca Vũng Tàu: Đánh thức di sản văn hóa, kiến tạo bức tranh đô thị du lịch tầm cỡ - 1

Hoàng Quân đóng cửa 5 chi nhánh tại TP.HCM: Tái cấu trúc để sống còn, hay tín hiệu của sức ép tài chính?

Trong khi thị trường bất động sản vẫn còn nhiều điểm nghẽn về thanh khoản, nguồn vốn và pháp lý, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC), một cái tên từng gắn liền với phân khúc nhà ở xã hội tại phía Nam đang cho thấy những chuyển động đáng chú ý. Xem thêm
Hoàng Quân đóng cửa 5 chi nhánh tại TP.HCM: Tái cấu trúc để sống còn, hay tín hiệu của sức ép tài chính?  - 1

Bong bóng bất động sản 20 năm mà nổ thì như thế này …!

Đây là góc nhìn tổng thể giúp bạn hiểu rõ thực trạng bất động sản Trung Quốc qua 5 câu chuyện : Xem thêm
Bong bóng bất động sản 20 năm mà nổ thì như thế này …!  - 1

🏙️ TP.HCM chính thức “mở cửa” 17 dự án nhà ở cho người nước ngoài mua nhà

Thị trường bất động sản TP.HCM vừa đón nhận một thông tin tích cực dành cho cộng đồng người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. UBND TP.HCM đã chính thức công bố danh sách 17 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để người nước ngoài được mua, sở hữu theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Xem thêm
🏙️ TP.HCM chính thức “mở cửa” 17 dự án nhà ở cho người nước ngoài mua nhà  - 1

Những con số “vui” từ bất động sản Hà Nội & TP.HCM quý 2/2025

Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam (quý II/2025) đã hé lộ nhiều chuyển động đáng chú ý trong thị trường bất động sản tại hai đầu tàu kinh tế của cả nước. Dù chưa thật sự bùng nổ, nhưng từng phân khúc đang cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt với những "điểm sáng" riêng biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Xem thêm
Những con số “vui” từ bất động sản Hà Nội & TP.HCM quý 2/2025  - 1

Bất động sản đôi khi không cần ai “thổi giá”. Chỉ cần vài người chịu chơi… và một người chịu mua...

Tuấn – bạn đại học cũ của tôi vốn là dân công nghệ thông tin, hiền lành và ít nói. Ấy vậy mà sau vài lần nghe người quen rỉ tai chuyện đầu tư đất vùng ven “ăn chắc thắng lớn”, cậu ta bỏ luôn việc đang làm để về tỉnh “nuôi đất”. Xem thêm
Bất động sản đôi khi không cần ai “thổi giá”. Chỉ cần vài người chịu chơi… và một người chịu mua... - 1

Bất động sản đối mặt với nguy cơ dư thừa nhưng giá vẫn cao chót vót

Dù nguy cơ dư thừa cao trong thời gian tới, nhưng bất động sản vẫn cao chót vót. Xem thêm
Bất động sản đối mặt với nguy cơ dư thừa nhưng giá vẫn cao chót vót  - 1

Bất động sản không có "cửa" giảm giá trong 2 năm tới

Trong một bối cảnh thị trường nhiều biến động, TS Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng – đã đưa ra nhận định đầy sức nặng: Bất động sản sẽ không giảm giá trong ít nhất 2 năm tới. Xem thêm
Bất động sản không có "cửa" giảm giá trong 2 năm tới - 1

Giá căn hộ Hà Nội lập đỉnh: 79 triệu/m2: Chạm trần mà vẫn chưa thấy... nóc!

Nếu ai đó từng bảo “Hà Nội đất chật người đông, chung cư là giải pháp vừa túi tiền”, thì cái túi ấy giờ phải là hàng hiệu, size XXL và có khả năng co giãn như ví của đại gia mất 😅 Xem thêm
Giá căn hộ Hà Nội lập đỉnh: 79 triệu/m2: Chạm trần mà vẫn chưa thấy... nóc! - 1

Chủ đầu tư livestream bán nhà: Chiêu trò PR, trò vui giải trí hay cuộc cách mạng bất động sản

Một tối đẹp trời giữa tháng 6, trong khi người ta đang say sưa coi phim, coi đá bóng, thì cộng đồng bất động sản lại “dậy sóng” vì một buổi… bán nhà online. Xem thêm
Chủ đầu tư livestream bán nhà: Chiêu trò PR, trò vui giải trí hay cuộc cách mạng bất động sản - 1

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long: Bức tranh doanh nghiệp sau lệnh cưỡng chế thuế

Từ một cái tên còn ít được biết đến trên thị trường bất động sản, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long (MST: 0109534553) đang dần gây chú ý không chỉ bởi chiến lược mở rộng táo bạo mà còn vì những dấu hiệu cảnh báo về khả năng kiểm soát dòng tiền, mới nhất là quyết định cưỡng chế thuế do Chi cục Thuế cơ sở số 8 TP Hà Nội ban hành. Xem thêm
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long: Bức tranh doanh nghiệp sau lệnh cưỡng chế thuế  - 1

Năm 2022, ai nghĩ giá căn hộ sẽ tăng gấp ba như bây giờ?

Một câu đùa cợt đầy chua chát, nhưng là sự thật đau lòng đang định hình lại toàn bộ thị trường nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội. Xem thêm
Năm 2022, ai nghĩ giá căn hộ sẽ tăng gấp ba như bây giờ?  - 1

Có 10 tỷ mà mãi vẫn không dám mua nhà

Khi đọc bài này, tôi liên tưởng đến câu "người giàu cũng khóc". Thì ra không chỉ người nghèo mới luẩn quẩn trong vòng xoáy mua nhà. Xem thêm
Có 10 tỷ mà mãi vẫn không dám mua nhà - 1

Giá chung cư Hà Nội bứt tốc áp sát TP.HCM

Giá chung cư tại Hà Nội đang leo thang với tốc độ khiến không ít người mua nhà “hụt hơi”, còn giới đầu tư thì bắt đầu gật gù thừa nhận: “Thị trường Thủ đô bây giờ không còn là vùng trũng giá bất động sản nữa”. Xem thêm
Giá chung cư Hà Nội bứt tốc áp sát TP.HCM - 1

Thị trường bất động sản HCM tái định vị giá từ “đơn cực" sang "đa cực"

Trong suốt nhiều năm vừa qua, thị trường BĐS Tp.HCM vẫn vận hành theo cấu trúc “đơn cực" với trung tâm CBD truyền thống là các quận 1,3,5 nơi tập trung các cơ quan hành chính, tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp và các khu dân cư lâu đời. Xem thêm
Thị trường bất động sản HCM tái định vị giá từ “đơn cực" sang "đa cực" - 1

Đón đầu cơ hội tiên phong tại biểu tượng sống bên sông Hàn

Là dự án có sức hút đặc biệt tại Đà Nẵng năm 2025, The Legend Danang kế bên cầu Rồng đang tạo ra “làn sóng” săn tìm không gian sống mang tính biểu tượng với chính sách Early Bird hấp dẫn. Xem thêm
Đón đầu cơ hội tiên phong tại biểu tượng sống bên sông Hàn - 1

Sống như nghỉ dưỡng giữa trung tâm Đà Nẵng: “Đặc quyền” tại Sun Solar Residence

Thức dậy đón ánh nắng sớm mai bên khung cửa view sông Hàn, tận hưởng bầu khí quyển trong lành, luyện tập thể thao từ phòng gym cho đến bể bơi vô cực trong tòa tháp, trải nghiệm dịch vụ, mua sắm ngay khối đế... Không cần phải đi xa, tòa tháp Sun Solar Residence mang đến không gian sống chuẩn VVIP, đầy đủ tiện ích mà giới tinh hoa luôn khao khát, ngay giữa lõi trung tâm thành phố Đà Nẵng. Xem thêm
Sống như nghỉ dưỡng giữa trung tâm Đà Nẵng: “Đặc quyền” tại Sun Solar Residence - 1

Gánh nợ 40 năm chỉ để có một căn nhà: Liệu có đáng?

Gần đây, các ngân hàng rầm rộ tung ra gói vay mua nhà dành cho người trẻ, lãi suất ưu đãi và thời hạn vay lên đến... 40 năm. Nghe thì hấp dẫn, nhưng không ít người lại chùn bước, nhất là khi tính ra có thể “cõng nợ” đến tận tuổi về hưu. Xem thêm
Gánh nợ 40 năm chỉ để có một căn nhà: Liệu có đáng? - 1

Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm

Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm Xem thêm
Xây nhà giáp ranh cạnh nhà có mái tôn thôi thì phải cố gắng “đi nhẹ, nói khẽ, cười duyên” nhất có thể với hàng xóm - 1

Dạo này các dự án chung cư mới ở Hà Nội toàn thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 100 triệu/m² là chuyện quá bình thường hay sao?

Dạo này lướt qua các dự án mới mở bán ở Hà Nội, thấy giá chung cư cứ như lên đồng, toàn trên 100 triệu/m², có dự án còn chạm mốc 160 triệu/m². Xem thêm
Dạo này các dự án chung cư mới ở Hà Nội toàn thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 100 triệu/m² là chuyện quá bình thường hay sao? - 1

🏫 Mua nhà gần trường: Một quyết định đáng giá hơn bạn nghĩ

Khi tôi và chồng quyết định mua nhà, tiêu chí đầu tiên chúng tôi nghĩ tới không phải là gần trung tâm, gần chợ hay sát bên bệnh viện, mà là: nhà có gần trường học không? Lúc đó, nhiều người còn bảo "con mới học mẫu giáo, lo xa thế", nhưng thật lòng, nếu không có sự lo xa ấy, tôi nghĩ cuộc sống của chúng tôi bây giờ đã khác, tất nhiên là… bận rộn, mệt mỏi hơn rất nhiều. Xem thêm
🏫 Mua nhà gần trường: Một quyết định đáng giá hơn bạn nghĩ - 1

Lotte Eco Smart City chính thức “chốt đơn” đất vàng Thủ Thiêm, được duyệt giá đất 16.190 tỉ đồng và phép thử thực sự của đô thị lõi Thủ Thiêm

Sau gần một thập kỷ kể từ ngày đầu công bố, đại dự án Lotte Eco Smart City vừa chính thức “mở khoá” pháp lý quan trọng: được TP.HCM phê duyệt giá đất 16.190 tỷ đồng, tạo cơ sở để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, xin cấp sổ đỏ và triển khai xây dựng. Đây không chỉ là tín hiệu cho thấy thị trường đang có sự khởi động trở lại, mà còn là phép thử lớn cho tầm nhìn phát triển đô thị lõi Thủ Thiêm, nơi từng mang tham vọng trở thành trung tâm tài chính mới của Đông Nam Á. Xem thêm
Lotte Eco Smart City chính thức “chốt đơn” đất vàng Thủ Thiêm, được duyệt giá đất 16.190 tỉ đồng và phép thử thực sự của đô thị lõi Thủ Thiêm - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết