Thị trường bất động sản chịu sự bị tác động của nhiều yếu tố, trong đó chính sách tiền tệ, cụ thể là tăng trưởng tín dụng chiếm tỷ trọng lớn nhất.
Thật vậy, giai đoạn 2008, 2009, 2010 tăng trưởng tín dụng luôn ở mức cao chót vót, lần lượt là 30%; 37,7%; 27,6% chủ yếu do việc bơm tiền ào ạt cứu nền kinh tế thoát khỏi cuộc khủng hoảng 2008-2009. Tiền nhiều và hiệu quả sử dụng thấp đã tràn vào BĐS làm cho thị trường này sốt trên diện rộng.
Trước thực trạng đó, NHNN siết mạnh tín dụng thông qua công cụ lãi suất, khi đó lãi suất huy động lên tới gần 19-20% và lượng tiền hút về mạnh, tăng trưởng tín dụng chỉ còn 10,9%; 8,85% và 12,52% lần lượt cho các năm 2011,2012 và 2013, lập tức BĐS sập nguồn lao xuống đáy năm 2013 với mức giảm từ 30-50% tùy khu vực.
Giai đoạn 2014-2018, ngoài các yếu tố tích cực như giá BĐS đang ở vùng đáy, kinh tế vĩ mô ổn định..vv BĐS hưởng lợi nhiều từ chính sách tiền tệ thông thoáng với việc nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn lên tới 60% và duy trì tới đầu 2017, theo đó, tăng trưởng tín dụng được đẩy dần lên 2014: 14,16%; 2015: 17,26%; 2016: 18,25% và 2017: 18,24% đến năm 2018 NHNN rà phanh đưa tín dụng về mức 13,3%, theo đó BĐS cũng giảm tốc.
Năm 2020 khép lại với nhiều thông tin tích cực, Ngân hàng Nhà nước cho biết tính đến ngày 30-12-2020, dư nợ tín dụng nền kinh tế đạt gần 9,2 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 12,13% so với cuối năm, thấp hơn so với con số 13,65% trong năm 2019.
Dự kiến, định hướng tăng trưởng tín dụng 12% cho năm 2021 được đánh giá là phù hợp với mức độ mức hấp thụ của nền kinh tế và NHNN vẫn chủ trương tập trung vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, tiêu dùng, lĩnh vực ưu tiên, theo chủ trương của Chính phủ đồng thời tiếp tục kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào lĩnh vực rủi ro.
Như vậy, dưới góc độ tăng trưởng tín dụng có thế thấy năm 2021 sẽ tiếp tục là một năm khó khăn với các doanh nghiệp BĐS lĩnh vực phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tín dụng. Tuy nhiên, xem xét các yếu tố tác động tới cung tiền cho phép ta nhận định có nhiều điều tồi tệ hơn đang chờ đón các doanh nghiệp BĐS trong năm 2021 này.
Trước hết ta cần bàn về chủ trương của NHNN khi định hướng: “Tín dụng sẽ tiếp tục tập trung cho vay các lĩnh vực ưu tiên, lĩnh vực sản xuất kinh doanh, các dự án có sức lan tỏa, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro đồng thời kiên quyết không hạ chuẩn cho vay”.
Dưới con mắt của nhà điều hành, bất động sản vẫn là lĩnh vực bị kiểm soát và tiềm ẩn nhiều rủi với qui định hệ số rủi ro lên tới 200% và với sự kiên quyết không hạ chuẩn cho vay có nghĩa các doanh nghiệp hết hạn mức tín dụng, không có đủ tài sản thế chấp sẽ khó hoặc không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng.
Hầu hết các doanh nghiệp đã được hưởng lợi từ Thông tư 01/2020/TT-NHNN của NHNN đều trông chờ vào sự gia hạn hoặc điều chỉnh.
Đến nay, các TCTD đã cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho khoảng 270.000 khách hàng với dư nợ gần 335.000 tỉ đồng; miễn, giảm, hạ lãi suất cho hơn 600.000 khách hàng với dư nợ trên 1 triệu tỉ đồng. Tuy nhiên, việc kéo dài hay sửa đổi Thông tư 01/2020/TT-NHNN 01/2020 vẫn on-going.
Về bản chất, cục nợ của các doanh nghiệp chỉ tạm thời được “gói lại” nhưng tiền lãi vẫn nẩy nở ngày đêm và nguy cơ “ cục máu đông” cho nền kinh tế đang hiện hữu. Chưa kể, nhiều ngân hàng sẽ phải tiếp tục và tích cực giải quyết nợ xấu theo Nghị định 42 do đã chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid và khả năng trả nợ của khách hàng bị suy giảm. Tổn thất, nỗi đau và bài học về cục nợ xấu giai đoạn trước, sau cả chục năm nay vẫn còn với hàng trăm nghìn tỷ đồng từ ngân sách mua lại các ngân hàng 0 đồng và nhiều chục quan chức và lãnh đạo ngân hàng vướng lao lý chắc chắn sẽ không lặp lại. Vậy nên, trông đợi sự giải cứu của chính phủ, của ngân hàng….của ai đó chỉ là điều không tưởng !
Sự ra đời của kênh huy động vốn mới: trái phiếu doanh nghiệp
Với những qui định vô cùng thông tiền thoáng hậu của Nghị định 163/2018 đã cứu sống nhiều dự án và chủ đầu tư, chia lửa cho hệ thống tài chính khi NHNN thực hiện chủ trương thu hẹp tăng trưởng tín dụng từ 18.24% năm 2017 về 12,3% năm 2018, 13.65% năm 2019 và 12,13% năm 2020.
Tuy nhiên, nhà điều hành chặn dần dòng vốn này bằng việc ra đời Nghị định 81/2020 hiệu lực từ 1/9/2020 với vài đường cơ bản: khống chế tổng lượng vốn huy động không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu và thời gian giữa các đợt phát hành tối thiểu là 6 tháng…. Như gáo nước lạnh đột ngột làm nguội lò sôi trái phiếu doanh nghiệp.
Số liệu thống kê cho thấy tháng 7/2020 TPDN do các doanh nghiệp BĐS phát hành chiếm tới 31% ấy vậy mà 9/2020 tỷ lệ này chỉ còn 1,43%. Chưa hết, Nghị định 153/2020/NĐ-CP tại Khoản b, điểm 1, Điều 9 qui định điều kiện để doanh nghiệp phát hành TPDN là “Thanh toán đủ cả gốc và lãi của trái phiếu đã phát hành hoặc thanh toán đủ các khoản nợ đến hạn trong 03 năm liên tiếp trước đợt phát hành trái phiếu (nếu có)”.
Với qui định này sẽ không còn chuyện các doanh nghiệp thỏa mái phát hành để trả nợ đậy, hay thanh toán cho các đợt phát hành trước….
Ngoài ra, năm 2020 nhờ đô la giá rẻ NHNN đã tranh thủ tăng dự trữ ngoại hối lên mức kỷ lục khoảng 100 tỷ USD, điều đó có nghĩa là có một lượng tiền cực khủng đã được bơm vào hệ thống thông qua con đường mua vào USD của NHNN. Năm 2021 sẽ khó còn chuyện tương tự do Mỹ đã đưa Việt Nam vào danh sách thao túng tiền tệ. Chính phủ sẽ phải làm nhiều việc để có cơ sở “làm việc” với Bộ Tài chính Hoa Kỳ, trong đó chắc chắn sẽ khó có chuyện bơm tiền ào ạt bằng cách mua USD như đã làm trong năm vừa qua.
Với góc nhìn hẹp về cung tiền cho phép ta nhận định năm 2021 sẽ là năm vô cùng khó khăn đối với nhiều chủ đầu tư bất động sản, đặc biệt đối với những chủ đầu tư đã huy động lượng vốn lớn từ hoạt động phát hành TPDN hay những dự án, đại dự án bất động sản du lịch.