Thế chấp nhà để mua thêm nhà, liệu có 'dễ ăn'?

Thế chấp căn nhà thứ nhất để mua căn thứ hai là cách sử dụng đòn bẩy tài chính nhằm sở hữu đồng thời hai bất động sản.

Đây vốn dĩ là cách làm khá phổ biến, được nhiều người áp dụng.

Việc dùng đòn bẩy tài chính có thể giúp những người chưa đủ điều kiện tài chính mua được nhà hoặc gia tăng khả năng sở hữu nhiều bất động sản. Tuy nhiên, nhìn nhận ở góc độ thận trọng, phương án này có thể làm phát sinh một số rủi ro nhất định.

Làm sao để thuyết phục ngân hàng?

Khi vay nhà băng một khoản tiền dù lớn hay nhỏ, ngoài có tài sản đảm bảo, chúng ta phải chứng minh được khả năng trả nợ bằng cách công khai với ngân hàng các nguồn thu nhập. Từ đó, ngân hàng mới quyết định có giải ngân cho vay hay không hoặc cho vay với bao nhiêu % giá trị căn nhà.

Với trường hợp năng lực tài chính không đủ thuyết phục ngân hàng, bạn có thể xem xét phương án dùng căn nhà thứ nhất cho thuê, dùng hợp đồng cho thuê căn hộ đó để phía ngân hàng biết bạn có thêm một nguồn thu hợp pháp khác ngoài lương.

Để ngân hàng đồng ý cho vay, bạn cần lên phương án tạo thu nhập càng chi tiết càng tốt. Những phương án này cần hợp pháp, tạo hiệu quả có thể đong đếm bằng con số. Chẳng ai có thể thuyết phục nhà băng chỉ với những lời hứa suông.

Đừng bỏ qua vấn đề lớn: Lãi suất ngân hàng

Khi vay ngân hàng, lãi suất là một dạng rủi ro bắt buộc cần tính đến.

Lãi suất cho vay của nhà băng thường chỉ cố định trong một khoảng thời gian nhất định, có thể là 6 tháng, 1 năm hay 2 năm…, sau đó sẽ được điều chỉnh theo chính sách của từng ngân hàng.

Lãi suất có thể biến động mạnh trong khoảng thời gian ngắn, nhưng giá nhà cho thuê thì không. Giá thuê nhà sẽ biến động theo nhu cầu thị trường và thường không thể tăng nóng hay có sự thay đổi đột ngột.

Vậy, liệu bạn có thể đảm bảo giá cho thuê nhà của mình đủ chi trả tiền vay ngân hàng khi lãi suất biến động hay không?

Và bạn có thể theo đuổi lâu dài?

Không ít bạn trẻ phải bỏ cuộc chỉ sau một khoảng thời gian ngắn kể từ khi mua căn nhà thứ hai bằng đòn bẩy tài chính.

Chẳng hạn, giai đoạn dịch Covid-19, nhu cầu thuê nhà giảm sút. Tỷ lệ lấp đầy các căn hộ cho thuê từ nhà đất, chung cư, nhà phố thương mại, nhà trọ... đều giảm sâu. Tình hình xảy ra bất ngờ đẩy nhiều người cho thuê nhà vào thế khó. Nếu dòng tiền trả nợ của họ phụ thuộc vào cho thuê căn hộ, tôi cho rằng những biến động kiểu này có thể khiến họ vất vả xoay xở, thậm chí bỏ cuộc.

Ngoài một số lý do về dòng tiền, lãi suất ngân hàng, tình hình cho thuê nhà khó khăn hơn 

Khi đó, họ tính đến phương án bán nhà. Tuy nhiên, việc bán nhà không thể dễ dàng, nhanh chóng.
Nếu mua nhà để ở hoặc không làm gì, họ chỉ cần tìm khách mua, chốt giá, làm thủ tục và giao dịch. Nhưng khi cho thuê, họ phải tính đến hợp đồng cho thuê căn hộ bao giờ hết hạn, nếu chưa hết, họ phải đợi trong bao lâu, họ sẽ mất bao nhiêu thời gian để thanh lý hợp đồng cho thuê căn hộ... Quan trọng hơn, trong thời gian chờ đợi đó, thị trường có thể diễn biến tốt lên hoặc xấu đi.

Kết luận:

Tóm lại, trước khi thế chấp bất động sản thứ nhất để mua bất động sản thứ hai, bạn phải đưa ra một kế hoạch rất rõ ràng, bao gồm: tổng thu nhập của bản thân hoặc gia đình, khoản tiền dùng để trả nợ hàng tháng, khoản dự phòng trong trường hợp nguồn thu nhập chính bị ảnh hưởng, cần làm gì khi lãi suất tăng, việc trả nợ có làm ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của bạn và gia đình hay không...

Dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà là phương án phổ biến. Tuy nhiên, như đã phân tích, chúng ta phải tính toán cẩn trọng, đặc biệt cân nhắc khả năng trả nợ, lên các kế hoạch tài chính bài bản.