THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN ĐANG “BỊ BÓP MÉO”: CƠN SỐT KHÔNG ĐẾN TỪ GIÁ TRỊ THỰC
Theo báo cáo mới nhất từ Tổ Công tác Nghiên cứu Thị trường – Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, một số khu vực đã ghi nhận mức tăng lên đến 20%, dù giao dịch thực tế rất ít và tập trung tại những nơi có giá trị nền thấp.
Hãy nói thẳng: đây không phải là sự phát triển thị trường, mà là một dạng thao túng có chủ đích.
CHIÊU TRÒ KINH ĐIỂN CỦA GIỚI ĐẦU CƠ: TUNG TIN, TẠO SÓNG, THẢ LƯỚI
Theo phân tích của TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam: “Sự gia tăng đột biến về giá đất nền tại những khu vực liên quan đến tin đồn sáp nhập tỉnh phần lớn là do bàn tay thao túng của các nhóm đầu cơ”.
Chiêu trò thường thấy là:
Tung tin đồn có chủ đích về việc một địa phương sẽ trở thành trung tâm hành chính mới sau khi sáp nhập.
Tạo giao dịch “ma” – tự mua bán lòng vòng trong nhóm – nhằm tạo ảo giác thanh khoản tăng cao.
Kích hoạt tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) trong nhà đầu tư cá nhân và người mua nhỏ lẻ.
Điều này khiến giá đất tăng phi mã, vượt xa giá trị thực và không dựa trên hạ tầng hay giá trị sử dụng thật.
DẪN CHỨNG LỊCH SỬ: VẾT XE ĐỔ HÀ TÂY – HÀ NỘI NĂM 2008
Sự kiện sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội năm 2008 từng là bài học đắt giá. Khu vực như Ba Vì, Quốc Oai, Thạch Thất từng bị đẩy giá gấp 2-3 lần chỉ trong vài tháng. Sau đó, giá sụt mạnh, để lại hàng loạt nhà đầu tư mắc kẹt, vỡ nợ, bán tháo, phá sản. Đó là cái kết tất yếu của một thị trường không dựa trên giá trị thực.
PHÂN TÍCH KINH TẾ: THỊ TRƯỜNG THẬT KHÁC GÌ VỚI THỊ TRƯỜNG ẢO?
Một thị trường bất động sản có giá trị thực cần hội đủ các yếu tố:
Thanh khoản cao, có người mua thật với nhu cầu sử dụng thật.
Hạ tầng hiện hữu: giao thông, điện, nước, y tế, giáo dục đồng bộ.
Thông tin quy hoạch minh bạch, được công bố bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Ngược lại, thị trường ảo thường có những dấu hiệu:
Giá bị đẩy cao không có giao dịch thật.
Tỉ lệ đất bỏ hoang cao, không có hoạt động thương mại.
Hạ tầng chưa triển khai, quy hoạch chỉ nằm trên giấy.
Ví dụ điển hình hiện nay là TP. Việt Trì (Phú Thọ), nơi đang chứng kiến dòng người ồ ạt đổ về săn đất nền sau tin đồn sáp nhập. Nhưng hãy nhìn lại: Việt Trì có thực sự thay đổi gì về quy hoạch, hạ tầng, hay chỉ là bong bóng đang được bơm căng bằng tin đồn?
LỜI KHUYÊN DÀNH CHO NHÀ ĐẦU TƯ THẬT – ĐỪNG TRỞ THÀNH “CON MỒI”
TS. Trần Xuân Lượng khuyến nghị mạnh mẽ:
Không chạy theo đám đông. Đầu tư theo tin đồn là con đường ngắn nhất dẫn đến mất trắng.
Không dùng đòn bẩy tài chính quá mức – vay ngân hàng để mua đất ảo có thể biến khoản đầu tư thành gánh nặng nợ nần.
Luôn kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng: giấy tờ rõ ràng, không dính tranh chấp, có quy hoạch cụ thể từ chính quyền.
KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH: NHÀ NƯỚC KHÔNG THỂ ĐỨNG NGOÀI CUỘC
Một thị trường bị thao túng là mối đe dọa cho sự ổn định tài chính vĩ mô. Đã đến lúc các cơ quan quản lý phải vào cuộc mạnh tay và quyết liệt hơn.
1. Minh bạch hóa quy hoạch
Mọi kế hoạch sử dụng đất, dự án hạ tầng cần được công bố rộng rãi, cập nhật online, dễ truy cập.
Truy cứu trách nhiệm các cá nhân và tổ chức tung tin thất thiệt.
2. Kiểm soát đầu cơ bằng chính sách thuế
Áp thuế lũy tiến với các giao dịch BĐS ngắn hạn (dưới 12 tháng).
Đánh thuế cao với đất hoang hóa, đất để không quá 12 tháng nhằm tránh tình trạng găm giữ.
3. Giám sát tín dụng bất động sản
Ngân hàng cần siết chặt khoản vay thế chấp đất nền, đặc biệt là ở các khu vực có dấu hiệu “sốt ảo”.
Tăng cường yêu cầu thẩm định độc lập về giá trị thật của tài sản bảo đảm.
KẾT LUẬN: TRÍ TUỆ HAY TÂM LÝ BẦY ĐÀN – SỰ LỰA CHỌN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt: ai tỉnh táo sẽ sống sót và thành công, ai mù quáng sẽ thành con mồi. Trong nền kinh tế thị trường, sự tự do luôn đi kèm trách nhiệm. Và trách nhiệm lớn nhất của một nhà đầu tư không phải là “nghe tin”, mà là “nghĩ thật”.
cre: Bất động sản thời đại