Câu chuyện ở La Astoria còn phức tạp hơn: dự án được chia làm hai giai đoạn với gần 900 căn hộ và 140 căn officetel. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại xây dựng một phần diện tích chung cư (khoảng 350 m²) trên phần đất thuộc quản lý nhà nước. Điều này khiến thủ tục pháp lý trở nên cực kỳ rối rắm. Muốn cấp sổ hồng cho cư dân, chủ đầu tư buộc phải làm thêm hàng loạt thủ tục: thẩm định giá phần đất đó, xin giao đất, nộp tiền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, rồi mới có thể xin cấp sổ hồng cho toàn bộ dự án. Và khi những bước này chưa hoàn tất, quyền lợi của hàng ngàn cư dân vẫn bị treo lơ lửng.

Vì sao vụ này khó và kéo dài hơn vụ tranh chấp thường?

Nguyên nhân gốc rễ nằm ở bản chất thủ tục đất đai ở Việt Nam: sổ hồng buộc phải dựa trên cơ sở pháp lý của quyền sử dụng đất (quyết định giao/cho thuê đất, xác định nguồn gốc đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan). Nếu chủ đầu tư đã xây dựng một phần công trình trên đất thuộc quản lý nhà nước mà chưa có quyết định giao đất/thuê đất hợp pháp cho phần đó, thì trước hết phải “hóa giải” phần đất này: xác định lại hiện trạng, thẩm định giá, có quyết định giao/thuê đất, chủ đầu tư phải nộp các khoản nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất/tiền thuê)… rồi mới có thể hoàn chỉnh hồ sơ để cấp sổ cho từng căn hộ hoặc cho toàn bộ khu đất. Những bước này liên quan đến nhiều cơ quan (Sở Xây dựng/Sở Quy hoạch-Kiến trúc, Sở Tài nguyên & Môi trường, UBND quận/huyện, Kho bạc, Thanh tra…) nên rất khó khăn và tốn thời gian.

Hậu quả không chỉ mang tính tinh thần. Về thực tế kinh tế và thị trường:

Tài sản mất tính thanh khoản; giao dịch mua bán trở nên khó khăn (người mua cẩn trọng, giá giảm so với kỳ vọng).

Khả năng thế chấp, mặc dù ngân hàng hiện nay có thể cho vay bằng hợp đồng mua bán hoặc cho vay đối với nhà hình thành trong tương lai tuỳ điều kiện nhưng điều kiện và tỉ lệ cho vay thường kém hơn so với khi đã có sổ hồng; việc định giá, phê duyệt hồ sơ chặt chẽ hơn. Vì vậy người dân khó huy động vốn hoặc vay ưu đãi. 

Đáng chú ý, La Astoria không phải trường hợp đơn lẻ: theo báo chí, TP.HCM vẫn còn hàng chục nghìn hồ sơ nhà ở vướng pháp lý đang chờ xử lý con số thống kê gần đây là hơn 13.000 hồ sơ chưa được cấp sổ hồng do vướng nghĩa vụ tài chính hoặc thanh tra cho thấy đây là vấn đề hệ thống, không chỉ do một chủ đầu tư.

Tôi cho rằng đây là một bài học đắt giá cho cả người mua nhà lẫn thị trường. Với người mua, chúng ta cần cẩn trọng hơn trong khâu kiểm tra pháp lý dự án trước khi xuống tiền. Không chỉ xem hợp đồng mua bán, mà nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản pháp lý quan trọng như: giấy phép xây dựng, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành, văn bản chấp thuận bán nhà hình thành trong tương lai… Nếu dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ đất đai hoặc có vướng mắc về pháp lý, rủi ro “treo sổ hồng” gần như chắc chắn sẽ xảy ra.

Từ góc độ thị trường, tôi thấy rằng các cơ quan quản lý cũng cần siết chặt hơn khâu cấp phép và giám sát việc triển khai dự án. Một dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý về đất đai mà vẫn được phép bán nhà cho dân là điều bất hợp lý. Khi rủi ro xảy ra, người chịu thiệt lớn nhất luôn là người mua nhà – những người bỏ ra số tiền tích cóp cả đời để mua sự an cư.

Lời khuyên dành cho người mua nhà:

Nếu bạn đang tìm mua chung cư, đặc biệt là chung cư hình thành trong tương lai, hãy dành thời gian tìm hiểu thật kỹ về pháp lý. Đừng chỉ tin vào lời quảng cáo hoặc cam kết của môi giới. Một buổi tư vấn với luật sư bất động sản, hoặc đơn giản là tra cứu thông tin dự án trên cổng thông tin của Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường có thể giúp bạn tránh được rủi ro rất lớn sau này. Và nếu bạn đang ở trong tình cảnh như cư dân La Astoria, có lẽ việc liên kết với ban quản trị, gửi kiến nghị tập thể tới các cơ quan chức năng, thậm chí nhờ đến sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp sẽ giúp tiến trình được đẩy nhanh hơn.

Chúng ta mua nhà để được an cư, chứ không phải để kéo dài những tháng năm “chờ sổ”. Và chỉ khi người mua trở thành những người tiêu dùng thông thái, chủ đầu tư và thị trường mới phải thay đổi để minh bạch và chuẩn mực hơn.