Phú Thuận Nguyễn

Phú Thuận Nguyễn

Những cái “giống” giữa Trái phiếu doanh nghiệp BĐS và căn hộ khách sạn

Nói đến Condotel, chắc nhiều người đã biết, đã hiểu, đã thấm, đã ngấm với nhiều cung bậc xúc cảm khác nhau.

Những cái “giống” giữa Trái phiếu doanh nghiệp BĐS và căn hộ khách sạn - 1

Số ít, chủ yếu là Chủ đầu tư (CĐT), những người đầu tư ban đầu... hỷ hả vì thắng đậm vì đã chuyển được rủi ro, gánh nặng tài chính cho đại đa số khách hàng mua sau-những người nếu đã hiểu bản chất cái mình đang nắm giữ thì đang tìm cách rũ bỏ, nếu còn lơ mơ thì vẫn đang thấp thỏm cho sự phán xét của các cơ quan nhà nước về số phận condotel, số phận cục tiền, cục nợ của mình.

Trái phiếu doanh nghiệp là cái gì đó còn rất mới, rất hấp dẫn... đối với nhiều người đầu tư (riêng lẻ). Dù biết “ so sánh là khập khễnh” nhưng dưới nhiều góc độ TPDN BĐS có rất nhiều điểm giống/na ná condotel, cụ thể:

Thứ nhất nói về chủ đầu tư (condotel)/đơn vị phát hành (TPDN) với vai là người đánh bắt- thường đặt lợi nhuận lên trên hết, không ít trường hợp dùng thủ đoạn, tiểu sảo để dụ/lùa/lừa người mua/nhà đầu tư vào lưới;

Thứ hai, người mua/người đầu tư, phần lớn hiểu lơ mơ về condotel/TPDN, về cam kết lợi nhuận/lãi trái phiếu về cơ chế vận hành và phân chia lợi nhuận của condotel, mục đích sử dụng của khoản tiền huy động được từ việc phát hành TPDN ......vv trong khi “lòng tham” luôn không có đáy nên vì mùi thơm và vị ngon của thính ...dễ chui vào lưới;

Thứ ba, là tính mới và hấp dẫn. Mặc dù thời điểm khác nhau, nhưng cả condotel và TPDN đều là sản phẩm/kênh đầu tư mới du nhập nên tính hấp dẫn cao. Với vai thả lưới của mình CĐT condotel/công ty phát hành TPDN thường thuê các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp nghiên cứu về sản phẩm, về khách hàng và “mồi nhử”... trong khi người mua condotel/nhà đầu tư cá nhân TPDN hiểu lơ mơ, đơn giản thấy lợi nhuận lớn, cam kết mạnh tay thì mở hầu bao nhằm thỏa mãn túi tham của mình;

Thứ tư là tính biến thể. Condotel, đã và đang là kênh đầu tư bền vững tại nhiều quốc gia. Tuy nhiên, khi về Việt Nam condotel biến thể dưới 2 góc độ. Đó là “ngáo” cam kết: lợi nhuận trong hoạt động condotel thường ở mức “ thường thường bậc trung” khoảng 8-9%, trên thế giới có nhiều nơi cam kết lợi nhuận nhưng ít có nơi nào dám cam kết vượt quá 6%/năm, ấy vậy ở Việt Nam nhiều CĐT cam kết lên tới 15%/năm (Bavico Nha Trang), ông Kai Marcus- CEO Hospital Tourism Management phát biểu cam kết lợi nhuân 10-15% ở Việt Nam là cao nhất thế giới và chủ yếu để quảng cao chú không thể thực hiện được.. Và “sáng tạo” trong vận hành: condotel vận hành gần giống như khách sạn, phải có một đơn vị quản lý chung, thống nhất các tiêu chuẩn và chất lượng dịch vụ... nhưng nhiều CĐT đã “chiều” khách hàng cho phép người mua ở cũng được, tự cho thuê cũng OK, trang thiết bị thế nào thì tùy... nói chung là trăm hoa đua nở thì đương nhiên không thể là condotel/không thể vận hành theo tiêu chuẩn chung được. Như vậy, chính sự biến thể này, condotel đã tự nó bóp chết nó (killitself).

Xét về độ “ngáo”, độ biến thể của TPDN ta cần căn cứ vào bản chất của nó và lãi suất của ngân hàng. TPDN là chứng nhận nợ của doanh nghiệp đối với người sở hữu trái phiếu ( trái chủ), đã là khoản nợ thì cần lấy lãi suất huy động của ngân hàng làm chuẩn. Ấy vậy mà nhiều doanh nghiệp phát hành TPDN với lãi suất lên tới 14-15%/năm chưa tính chi phí phát hành (thường khoảng 3-4%) cá biệt có doanh nghiệp lên tới 20%/năm (Công ty CP Đầu tư Thương mại Hồng Hoàng, phát hành lô trái phiếu trị giá hơn 1.402 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, lãi suất 20%/năm) , doanh nghiệp đi vay với lãi suất cao gấp 2-3 lần lãi suất ngân hàng liệu có còn là hợp lý.

Thứ năm, giá sản phẩm không phản ánh đúng giá trị. Bằng chiêu cam kết lợi nhuận/trả lại suất cao tới mức không thể cưỡng (như đã nêu trên). Trong khi đó, cấu thành quan trọng nhất của sản phẩm BĐS là giá trị QSD đất, CĐT xây condotel trên đất thương mại-dịch vụ, vậy giá trị QSD này phải thấp hơn rất nhiều đất nhà ở lâu dài. Đối với TPDN, mặc dù thu nhập của trái chủ là tiền lãi, là khoản thu cố định không phụ thuộc vào kết quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Nhưng với những doanh nghiệp có khối lượng trái phiếu phát hành gấp tới 50 lần vốn chủ sở hữu (theo báo cáo có 11/177 doanh nghiệp)- Thời báo Kinh tế Sai Gòn 12/2/2020 thì không hiểu có phép màu nào để DN (đặc biệt số doanh nghiệp trong 28,7% doanh nghiệp có giá trị khối lượng trái phiếu phát cao gấp 3 lần vốn chủ sở hữu trở lên) có thể thực hiện các “cam kết” mua lại trước hạn theo thỏa thuận, thanh toán tiền lãi, trả tiền gốc cho các Trái chủ đáng kính của mình;

Có thể vòng đời sản phẩm và đổ vỡ là sự giống nhau cuối cùng. Sự đổ vỡ của condotel đã được cảnh báo trước đây 2 năm, khi đó cảnh báo này khó thuyết phục vì mọi người còn đang say thính, say mồi. Chỉ khi các cam kết- dù trong nhiều trường hợp số tiền cam kết nhận được chính là tiền của mình (CĐT đã nâng giá lên và dùng khoản vênh đó để trả cam kết) không thực hiện được, các giá trị khác của sản phẩm như giá trị sử dụng, giá trị trao đổi.... cũng không thể thực hiện mọi người mới té ngửa nhưng đã quá muộn rồi.

Có thể còn khá sớm khi nói đến sự đổ vỡ thị trường TPDN BĐS, nhưng với kỳ hạn trung bình của TPDN là 3,7 năm, trong điều kiện tình hình kinh tế và thị trường vốn hiện tai, nếu tính vào thời điểm nở rộ của TPDN là giữa 2018 có lẽ giữa hoặc cuối năm 2020 sẽ nhiều doanh nghiệp không thể kham nổi việc trả lãi khi đó dấu hiệu đổ vỡ sẽ rõ nét hơn, nhưng có lẽ đã quá muộn với nhiều người rồi.

0

Bình luận

T&T Group đề xuất 3 kiến nghị quan trọng tại Diễn đàn kinh tế tư nhân Việt Nam 2025

Chiều 16/9, trong khuôn khổ Phiên đối thoại cấp cao Diễn đàn Kinh tế tư nhân Việt Nam 2025 (VPFS 2025), ông Đỗ Vinh Quang, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn T&T Group, Chủ tịch HĐQT Vietravel Airlines đã đề xuất nhiều nhóm kiến nghị quan trọng liên quan tới việc phát huy nội lực doanh nghiệp. Xem thêm
T&T Group đề xuất 3 kiến nghị quan trọng tại Diễn đàn kinh tế tư nhân Việt Nam 2025 - 1

Đô thị Sun Group Nam Hà Nội ra mắt phân khu mới bên trục đại lộ hoa rực rỡ

Mang sắc thái hoàn toàn mới, phân khu Flora Avenue giao thoa giữa nhịp sống sôi động và sự an yên hiếm có trong bức tranh đô thị hiện đại. Với vị trí “trung tâm của trung tâm”, phân khu sở hữu trọn vẹn những lợi thế đắt giá, khẳng định giá trị khác biệt giữa lòng đại đô thị nghỉ dưỡng Sun Urban City. Xem thêm
Đô thị Sun Group Nam Hà Nội ra mắt phân khu mới bên trục đại lộ hoa rực rỡ - 1

Giờ còn ai dám xuống tiền?

Thị trường shophouse và nhà phố TP.HCM đang tạo nên những kỷ lục giá mới, nhưng lại đặt nhà đầu tư trước một bài toán nan giải về hiệu quả khai thác. Xem thêm
Giờ còn ai dám xuống tiền?  - 1

Triệu người đổ về Triển lãm, cư dân Vinhomes Global Gate chỉ 'dạo bộ là tới'

Chứng kiến biển người đổ về VEC, du khách trầm trồ: “Cư dân Vinhomes Global Gate thật có tầm nhìn”. Xem thêm
Triệu người đổ về Triển lãm, cư dân Vinhomes Global Gate chỉ 'dạo bộ là tới' - 1

Bất động sản 4 tỷ, cho thuê 15 triệu

Thị trường bất động sản đang lộ rõ một nghịch lý khốc liệt: nhiều nhà đầu tư bỏ ra 4 tỷ đồng để sở hữu căn hộ, nhưng mỗi tháng chỉ thu về khoảng 15 triệu tiền thuê. Xem thêm
Bất động sản 4 tỷ, cho thuê 15 triệu  - 1

Chấp nhận tăng thêm 40 phút di chuyển mỗi ngày, kẹt xe để không phải chạy theo một cuộc đua kiệt sức

Ngày trước, tôi từng đau đáu suy nghĩ phải mua nhà trung tâm Sài Gòn để thuận tiện cho công việc của vợ chồng, học hành của con cái. Nhưng khi bắt đầu đi tìm mua nhà, tôi thật sự choáng váng. Xem thêm
Chấp nhận tăng thêm 40 phút di chuyển mỗi ngày, kẹt xe để không phải chạy theo một cuộc đua kiệt sức - 1

LƯƠNG 18 TRIỆU THUÊ CĂN HỘ 7 TRIỆU ĐỒNG VÌ 'DÙ SAO CŨNG KHÔNG MUA ĐƯỢC NHÀ'

Tôi thấy nhiều bạn trẻ ngày nay chấp nhận bỏ ra gần nửa thu nhập để thuê một chỗ ở rộng rãi, tiện nghi hơn, trong khi vẫn còn loay hoay với chuyện tích lũy và mua nhà. Xem thêm
LƯƠNG 18 TRIỆU THUÊ CĂN HỘ 7 TRIỆU ĐỒNG VÌ 'DÙ SAO CŨNG KHÔNG MUA ĐƯỢC NHÀ' - 1

Sunshine Group: Tiên phong đưa livestream đặt giá bất động sản lên sóng truyền hình Quốc gia

NobleGo - Nền tảng livestream đặt giá mua nhà tiên phong ứng dụng AI do Sunshine Group phát triển đã cán mốc 20 phiên đầu tiên với kỳ vọng minh bạch hóa giao dịch, thúc đẩy thanh khoản và góp phần tăng tốc tiến trình số hóa lĩnh vực BĐS tại Việt Nam. Xem thêm
Sunshine Group: Tiên phong đưa livestream đặt giá bất động sản lên sóng truyền hình Quốc gia - 1

Toàn cảnh các dự án căn hộ đầu tay của loạt chủ đầu tư mới trên thị trường căn hộ tại Bình Dương Cũ

Thị trường căn hộ Bình Dương những năm gần đây chứng kiến sự tham gia mạnh mẽ của các chủ đầu tư mới, bên cạnh những cái tên quen thuộc. Điểm chung là các dự án đều tập trung ở Bình Dương Cũ, khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang nâng cấp mạnh, từ cao tốc, tuyến metro, đến các trục đường huyết mạch kết nối TP.HCM. Xem thêm
Toàn cảnh các dự án căn hộ đầu tay của loạt chủ đầu tư mới trên thị trường căn hộ tại Bình Dương Cũ  - 1

Kinh nghiệm xương máu từ cư dân lâu năm: 5 điều phải kiểm tra khi đi xem căn hộ

Đi xem căn hộ dù là để mua hay nhận bàn giao không chỉ là “tham quan cho biết”. Đây thực chất là bước quan trọng quyết định bạn có đang đầu tư đúng chỗ và chuẩn bị một cuộc sống lâu dài ổn định hay không. Những cư dân đã gắn bó nhiều năm với chung cư đều đồng ý rằng: chỉ cần lơ là vài chi tiết nhỏ trong buổi xem nhà, bạn có thể phải trả giá bằng hàng chục triệu đồng sửa chữa, thậm chí chịu đựng bất tiện suốt nhiều năm. Xem thêm
Kinh nghiệm xương máu từ cư dân lâu năm: 5 điều phải kiểm tra khi đi xem căn hộ  - 1

Bỏ phố về biển: Bạn cần bao nhiêu tiền và lòng dũng cảm để bắt đầu cuộc sống mới?

Tôi là 1 người thuộc thế hệ 8x, có 1 vợ và 3 con. Và cả gia đình tôi đã chuyển từ Hà Nội vào Nha Trang được 3 tháng. Xem thêm
Bỏ phố về biển: Bạn cần bao nhiêu tiền và lòng dũng cảm để bắt đầu cuộc sống mới? - 1

Hà Nội đề xuất giảm lãi vay nhà ở xã hội xuống 4,8%/năm: Cơ hội mới cho người mua nhà?

Một tin vui vừa đến với những người đang ấp ủ giấc mơ an cư tại Thủ đô: UBND TP Hà Nội đã đề xuất giảm mức lãi suất cho vay ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội xuống còn 4,8%/năm, thay vì 6,6% như hiện tại. Nếu được thông qua, đây sẽ là một cú hích lớn giúp nhiều gia đình có cơ hội sở hữu nhà ở với chi phí vay hợp lý hơn. Xem thêm
Hà Nội đề xuất giảm lãi vay nhà ở xã hội xuống 4,8%/năm: Cơ hội mới cho người mua nhà? - 1

Năm số 9 đúng là năm thanh lọc - thanh lọc cả dữ liệu bất động sản!

Trên mạng xã hội, nhiều người đùa rằng 2025 là “năm thanh lọc”: ai độc hại thì cho ra rìa, công việc không hợp thì bỏ, thói quen xấu thì thay đổi. Nhưng có lẽ, ít ai ngờ rằng bất động sản cũng gia nhập “trend” này. Chỉ khác là thay vì unfriend bạn bè, thị trường lại unfriend… dữ liệu lộn xộn. Xem thêm
Năm số 9 đúng là năm thanh lọc - thanh lọc cả dữ liệu bất động sản! - 1

Khi nửa tháng lương nằm gọn trong tiền thuê nhà: đáng hay không?

Ở thành phố lớn, chuyện thuê nhà đã thành một “môn nghệ thuật sống”. Người thì thuê phòng trọ nhỏ bằng cái tủ quần áo, tối về vừa mở cửa vừa phải hóp bụng mới lách vào được. Người thì sẵn sàng “chơi lớn” vung gần nửa lương để có căn hộ studio gọn gàng, sáng bóng, nhìn vào cứ tưởng đang sống trong phim Hàn. Xem thêm
Khi nửa tháng lương nằm gọn trong tiền thuê nhà: đáng hay không? - 1

Chuyện gì đây: Người Việt mất 80 năm tích luỹ mới mua được nhà ở đô thị lớn

Nếu có một cuộc thi “thử thách kiên nhẫn” thì chắc chắn mua nhà ở Việt Nam sẽ là hạng mục vô địch tuyệt đối. Xem thêm
Chuyện gì đây: Người Việt mất 80 năm tích luỹ mới mua được nhà ở đô thị lớn - 1

Tháp trắng Blanca B6, B7: Cơ hội vàng từ dòng căn hộ thương mại ven biển đắt giá bậc nhất Vũng Tàu

Tọa lạc tại trung tâm dự án Blanca City trên mặt tiền đường 3/2 – trục giao thông huyết mạch của Vũng Tàu, 2 tòa tháp Blanca B6, B7 vươn cao kiêu hãnh cùng tầm nhìn “song hải” hiếm có vừa được ra mắt. Với tiêu chuẩn bàn giao full nội thất và vận hành bởi thương hiệu quốc tế, căn hộ Blanca mở ra cơ hội an cư – đầu tư – kinh doanh nghỉ dưỡng hiếm có ngay trung tâm “thủ phủ” du lịch Vũng Tàu, ven biển TP.HCM. Xem thêm
Tháp trắng Blanca B6, B7: Cơ hội vàng từ dòng căn hộ thương mại ven biển đắt giá bậc nhất Vũng Tàu - 1

Đổ xô đi mua đất cho người âm để...làm quà tặng

Những năm gần đây, cứ vào tháng 7 âm lịch, nhiều người lại có xu hướng tìm mua các khu đất nghĩa trang để làm "quà tặng" cho người thân. Xem thêm
Đổ xô đi mua đất cho người âm để...làm quà tặng  - 1

THU NHẬP 50 TRIỆU/THÁNG VAY 1,3 TỶ MUA NHÀ, VỢ CHỒNG TRẺ RƠI VÀO BẪY NỢ NẦN

Với tổng thu nhập khoảng 50 triệu đồng/tháng, anh Nam (32 tuổi, nhân viên IT, TP.HCM) và vợ – chị Lan (kế toán trưởng) – từng tự tin bước vào giấc mơ an cư bằng cách mua căn hộ trị giá 2,8 tỷ đồng. Xem thêm
THU NHẬP 50 TRIỆU/THÁNG VAY 1,3 TỶ MUA NHÀ, VỢ CHỒNG TRẺ RƠI VÀO BẪY NỢ NẦN  - 1

Mua nhà đừng chỉ nhìn đẹp: Những rủi ro công năng và phong thủy người mua phải kiểm tra kỹ

Khi đi tìm nhà, phần lớn người mua bị cuốn hút bởi cảm giác đầu tiên: màu sắc hài hòa, thiết kế hiện đại, nội thất tinh tế. Những yếu tố này tạo ấn tượng tốt, nhưng chúng chỉ là “lớp vỏ” của một không gian sống. Thực tế, nhiều gia đình chuyển về nhà mới rồi mới phát hiện ra căn nhà trông hoàn hảo nhưng lại khiến sinh hoạt hằng ngày trở nên bất tiện. Nguyên nhân thường nằm ở cách bố trí công năng và phong thủy ứng dụng - yếu tố không thể hiện rõ qua bản vẽ nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm sống lâu dài. Xem thêm
Mua nhà đừng chỉ nhìn đẹp: Những rủi ro công năng và phong thủy người mua phải kiểm tra kỹ  - 1

Giới trẻ châu Á ưa chuộng căn hộ đa năng

Tại nhiều thành phố lớn như Seoul, Tokyo hay Singapore, giới trẻ thành đạt đang ngày càng chuộng các mô hình căn hộ đa năng vừa có thể sống, làm việc, tiếp khách. Xu hướng này giờ đây đã hiện diện tại Hà Nội với dự án The Ninety Complex, mở ra cơ hội mới cho những chủ nhân năng động và nhà đầu tư nhạy bén biết đón đầu xu hướng. Xem thêm
Giới trẻ châu Á ưa chuộng căn hộ đa năng - 1

Bỏ phố về quê thì dễ, quay lại mới khó

Hôm rồi mình thấy trên diễn bàn có bạn chia sẻ chuyện bán nhà ở phố, bỏ việc văn phòng và về quê sống. Bài viết nhận được nhiều lời chúc mừng, ai cũng vui cho hai bạn vì đã thoát khỏi “rat race” và tìm được cuộc sống bình yên, chậm rãi hơn. Thành thật mà nói, mình cũng mừng cho họ. Xem thêm
Bỏ phố về quê thì dễ, quay lại mới khó  - 1

“Săn” căn hộ 5 sao trên livestream Sunshine Group ngày 12/9, khách bất ngờ nhận deal giá “khó tin”

Đặt giá rất cao để giành quyền mua căn hộ full nội thất 5 sao tại Sunshine Legend City, nhưng hai khách hàng bất ngờ được Sunshine Group “chốt deal” với mức chỉ 59 triệu/m², khiến hàng chục ngàn khán giả theo dõi trực tiếp “vỡ oà”. Xem thêm
“Săn” căn hộ 5 sao trên livestream Sunshine Group ngày 12/9, khách bất ngờ nhận deal giá “khó tin” - 1

3 dấu hiệu ít được nhắc tới của một dự án bất động sản tốt

Mình cá là khi người mua BĐS due diligence dự án chung cư hay nhà thấp tầng thì thường các dấu hiệu phổ biến như pháp lý tốt, tiện ích ổn, vị trí ok, pháp lý sổ hồng hay chí ít là hđmb…đều hay được đề cập tới trong các bài phân tích trên mạng. Xem thêm
3 dấu hiệu ít được nhắc tới của một dự án bất động sản tốt - 1

Nhà tăng cả tỷ, lương tăng vài triệu: thị trường bất động sản có đang “bất công”?

Trên các diễn đàn, người ta vẫn đùa chua chát: “Muốn mua nhà Hà Nội, cách nhanh nhất là… sinh ra trong một gia đình đã có sẵn nhà Hà Nội.” Xem thêm
Nhà tăng cả tỷ, lương tăng vài triệu: thị trường bất động sản có đang “bất công”? - 1

Thị trường bất động sản Hà Nội, đặc biệt ở phố cổ, từ lâu đã trở thành một thế giới khác, nơi những con số không dành cho người bình thường

Thị trường bất động sản Hà Nội vốn nổi tiếng với những cú “điện giật nhẹ” về giá cả. Nhưng dạo này, nó đã nâng cấp lên mức… sốc tận não. Thông tin lan truyền gần đây khiến ai nghe xong cũng ngẩn ngơ: một số căn nhà phố ở khu phố cổ, đặc biệt quanh hồ Gươm, đang được rao bán với mức giá gần 3 tỷ đồng/m². Xem thêm
Thị trường bất động sản Hà Nội, đặc biệt ở phố cổ, từ lâu đã trở thành một thế giới khác, nơi những con số không dành cho người bình thường - 1

Kẻ đi xem nhà chuyên nghiệp, người có 100 câu chuyện nhưng chẳng có cái nhà nào

Có một câu chuyện nghe vừa thương vừa buồn cười: một anh bạn kể rằng đầu năm nay, anh tìm được một căn nhà nhỏ xinh 32m², xây 4 tầng, ở Nam Từ Liêm. Giá lúc ấy “chỉ” 4,2 tỷ đồng – trong bối cảnh Hà Nội, con số này đã được xem là khá hời. Anh tính toán, vay thêm một chút ngân hàng là có thể khép lại giấc mơ an cư. Xem thêm
Kẻ đi xem nhà chuyên nghiệp, người có 100 câu chuyện nhưng chẳng có cái nhà nào - 1

Chung cư “trăm triệu đồng mỗi mét vuông” — khi giấc mơ an cư trở nên xa hơn bao giờ hết

Trong hai tháng trở lại đây, Hà Nội chứng kiến một loạt dự án chung cư mới được giới thiệu với giá bán lên đến hơn 100 triệu đồng/m² — mức giá trước đây chỉ dành cho những biệt thự hạng sang hay căn hộ siêu cao cấp. Xem thêm
Chung cư “trăm triệu đồng mỗi mét vuông” — khi giấc mơ an cư trở nên xa hơn bao giờ hết - 1

6 tháng đầu năm, địa ốc Việt Hân lãi hơn 1000 tỷ đồng

Theo báo cáo tài chính vừa công bố, Công ty Công ty Cổ phần Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân lãi sau thuế 1035,8 tỷ đồng, tăng 10% so với kỳ báo cáo trước đó. Xem thêm
6 tháng đầu năm, địa ốc Việt Hân lãi hơn 1000 tỷ đồng - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết