Một dự án xây sai quy hoạch, chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ tài chính hay không hoàn tất thủ tục pháp lý... thì đáng lẽ doanh nghiệp phải là bên chịu trách nhiệm đầu tiên. Thế nhưng trên thực tế, rất nhiều trường hợp, người phải sống trong cảnh thấp thỏm suốt nhiều năm lại chính là những cư dân đã đóng đủ tiền, nhận nhà và ổn định cuộc sống.

Câu chuyện của HH Linh Đàm là ví dụ điển hình. Hàng nghìn hộ dân đã sinh sống nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ đỏ vì những sai phạm của chủ đầu tư. Điều đáng nói là người dân không hề tạo ra những sai phạm đó, nhưng quyền sở hữu tài sản của họ lại bị "treo" trong thời gian rất dài.

Đó cũng là vấn đề được chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh khi góp ý cho dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo ông, nếu muốn xây dựng một thị trường minh bạch thì trước hết phải trả lời được câu hỏi rất quan trọng: Khi chủ đầu tư vi phạm, pháp luật sẽ bảo vệ người mua nhà như thế nào?

Theo tôi, đây mới là điểm mấu chốt.

Bởi luật hiện nay quy định khá nhiều nghĩa vụ đối với doanh nghiệp, nhưng nếu doanh nghiệp không thực hiện thì cơ chế xử lý để bảo vệ người mua vẫn còn những khoảng trống.

Một trong những khoảng trống đó là quy định về chuyển nhượng dự án.

TS. Vũ Đình Ánh cho rằng không nên cho phép chuyển nhượng khi chủ đầu tư chưa hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính hoặc dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý.

Tôi hoàn toàn đồng tình với quan điểm này.

Bởi một dự án chưa "sạch" về pháp lý nhưng vẫn được phép mua bán chẳng khác nào một sản phẩm còn lỗi vẫn tiếp tục được đưa ra thị trường. Sai sót không hề biến mất sau mỗi lần chuyển nhượng, mà chỉ chuyển từ doanh nghiệp này sang doanh nghiệp khác, cuối cùng người mua nhà vẫn là người phải gánh toàn bộ rủi ro.

Nếu một chiếc ô tô có lỗi kỹ thuật còn phải triệu hồi, thì càng không có lý do gì để một dự án còn nhiều vướng mắc pháp lý lại tiếp tục lưu thông trên thị trường.

Khoảng trống thứ hai mà tôi thấy còn đáng lo hơn, chính là cơ chế xử lý sau khi chủ đầu tư vi phạm.

Trong nhiều vụ việc, người dân đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, đã nhận bàn giao nhà, đã sinh sống ổn định, nhưng quyền sở hữu vẫn chưa được công nhận đầy đủ.

Có thời điểm từng xuất hiện đề xuất hoàn trả tiền mua nhà theo giá gốc cho cư dân ở các dự án sai phạm. Nếu nhìn ở góc độ thị trường, đây rõ ràng là một phương án rất khó chấp nhận.

Một căn hộ mua cách đây 10-15 năm với giá vài trăm triệu hay hơn một tỷ đồng, đến nay giá trị đã thay đổi rất lớn. Quan trọng hơn, đó còn là nơi ở của cả gia đình. Không thể yêu cầu người dân trả lại nhà rồi nhận về số tiền của nhiều năm trước chỉ vì lỗi của doanh nghiệp.

Theo tôi, những trường hợp như vậy không còn đơn thuần là tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư nữa.

Khi hàng nghìn hộ dân bị ảnh hưởng đến quyền sở hữu, khả năng chuyển nhượng, thế chấp hay ổn định cuộc sống thì câu chuyện đã trở thành vấn đề an sinh xã hội.

Luật cần có cơ chế buộc chủ đầu tư khắc phục hậu quả, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cư dân trước khi xử lý trách nhiệm doanh nghiệp.

Ngoài câu chuyện pháp lý, còn một rủi ro khác mà nhiều người mua nhà ít để ý, đó là rủi ro tài chính của chính chủ đầu tư.

Hiện nay không ít doanh nghiệp phát triển dự án bằng vốn vay ngân hàng kết hợp với tiền huy động từ khách hàng. Bản thân dự án được thế chấp để vay vốn, sau đó căn hộ hình thành trong tương lai lại tiếp tục được người mua dùng để thế chấp ngân hàng. Có những trường hợp, một dự án tồn tại nhiều lớp tài sản bảo đảm cùng lúc.

Mọi thứ sẽ vận hành bình thường nếu doanh nghiệp đủ năng lực tài chính.

Nhưng nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc ngân hàng phải xử lý tài sản bảo đảm, người chịu ảnh hưởng cuối cùng vẫn là khách hàng đã bỏ tiền mua nhà.

Chính vì vậy, đề xuất quy định rõ tiêu chí đánh giá năng lực tài chính của chủ đầu tư, cũng như kiểm soát chặt việc thế chấp và huy động vốn, theo tôi là điều rất cần thiết nếu muốn thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Suy cho cùng, một thị trường bất động sản bền vững không thể chỉ tập trung bảo vệ doanh nghiệp.

Điều quan trọng hơn là phải bảo vệ những người đã dành toàn bộ số tiền tích lũy của cả một đời để mua một căn nhà.

Doanh nghiệp có thể chấp nhận rủi ro vì đó là hoạt động kinh doanh.

Nhưng người mua nhà không mua một căn hộ để đầu cơ vào rủi ro pháp lý. Họ mua vì cần một nơi để ở, để an cư và để tích lũy tài sản cho gia đình.

Nếu cứ để người dân trở thành bên gánh hậu quả cho những sai phạm mà họ không gây ra, thì thứ mất đi không chỉ là một cuốn sổ đỏ.

Thứ mất đi lớn hơn rất nhiều, đó là niềm tin vào toàn bộ thị trường bất động sản.

Và khi niềm tin bị bào mòn, thì đó mới chính là cái giá đắt nhất mà cả thị trường phải trả.