Người này đưa ra một phép so sánh: Trong khi một căn hộ trị giá tận 5 tỷ đồng ở Hà Nội chưa cho thuê được giá 10 triệu đồng/tháng (tương đương tỷ suất dòng tiền cực thấp, chỉ khoảng 2,4%/năm), thì tại TP.HCM, một căn hộ 1 phòng ngủ, trị giá khoảng 2 tỷ đồng, chủ đầu tư dự án Maison Grand đã cam kết cho thuê 13 triệu đồng/tháng.
Nhìn vào bảng cam kết màu hồng này, nhiều người bắt đầu nhẩm tính. Nếu chỉ cần có sẵn 1 tỷ đồng vốn tự có, phần còn lại đi vay hoặc đóng theo tiến độ, mỗi năm đút túi nhẹ nhàng hơn 150 triệu tiền thuê nhà từ cam kết của chủ đầu tư.
Nghe qua thì thấy đây quả là một món hời "vô tiền khoáng hậu" giữa thời buổi kinh tế khó khăn. Nhưng sòng phẳng mà hỏi, liệu những con số cam kết này có thật không, hay chỉ là đòn bánh vẽ tài chính quen thuộc?
Thực tế, giới sỏi đời đều thừa hiểu chẳng có bữa ăn nào miễn phí. Một căn hộ 2 tỷ đồng mà cho thuê được 13 triệu/tháng tức là tỷ suất lợi nhuận dòng tiền chạm ngưỡng gần 8%/năm, một con số không tưởng đối với phân khúc chung cư hiện nay, vốn thường chỉ dao động quanh mức 3,5 - 4,5%.
Hơn hết, vào cuối năm ngoái, báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy tỷ suất lợi nhuận bình quân của căn hộ tại TP.HCM trước dịch Covid-19 là 6 - 8% mỗi năm, từ năm 2023 giảm xuống 4,5% và tiếp tục về sát 3,6% năm 2024. Tới năm ngoái, phổ biến dưới 2%, thấp hơn gửi tiết kiệm.
Mặt khác, bản chất của các gói cam kết cho thuê khủng này phần lớn là chiêu thức "lấy mỡ nó rán nó". Chủ đầu tư đã chủ động tính toán, cộng trước vài trăm triệu cho đến cả tỷ đồng tiền cam kết đó vào thẳng giá bán sơ cấp của căn hộ. Người mua hí hửng tưởng mình được nhận lợi nhuận đều đặn mỗi tháng, nhưng thực chất đó chính là tiền túi của mình được chủ đầu tư cắt lát ra trả dần.
Đáng ngại hơn, các gói cam kết này thường chỉ kéo dài từ 1 - 2 năm đầu để kích cầu dòng tiền và làm đẹp hồ sơ bán hàng. Đến khi hết hạn cam kết, căn hộ sẽ phải tự bơi theo giá trị thật của thị trường cho thuê thực tế. Lúc đó, mức giá thuê rớt xuống đúng thực tế (có khi chỉ còn 6 - 8 triệu/tháng), trong khi người mua vẫn phải còng lưng gánh khoản vay ngân hàng dựa trên mức giá mua đã bị bơm thổi ban đầu.
Đầu tư dòng tiền là một bài toán dài hạn, và những con số cam kết màu hồng trên slide trình chiếu chưa bao giờ là bảo chứng cho sự an toàn của ví tiền. Thay vì nhìn vào những con số cam kết của chủ đầu tư, người mua khôn ngoan cần nhìn vào nhu cầu ở thực, vị trí dự án và giá thuê thực tế của khu vực xung quanh để tự tìm ra chiếc thước đo chính xác nhất cho mình.