Điều đặc biệt là dưới bài viết, có rất nhiều ý kiến đóng góp từ cộng đồng – mỗi người một góc nhìn, từ tài chính, thị trường đến cả tâm lý đầu tư – tạo nên một bức tranh rất thực tế về việc đầu tư bất động sản cho thuê hiện nay. Em tóm lược một điểm đáng chú ý để các bác cùng tham khảo và bàn luận thêm:

Case:

Chào mọi người, mình xin chia sẻ một chút về hành trình đầu tư bất động sản cho thuê và mong được lắng nghe thêm các góc nhìn từ anh chị em có kinh nghiệm.

Giai đoạn 1 – Tháng 4/2024:

Mình tích lũy được 4 tỷ, sau đó vay thêm 3,5 tỷ từ BIDV với lãi suất cố định 2 năm đầu là 6% (sau đó thả nổi). Tổng số tiền là 7,5 tỷ. Với số vốn đó, mình mua một căn nhà cũ ở khu vực Phùng Khoang – Trung Văn, diện tích 50m², xây 6 tầng, gồm 11 phòng cho thuê. Sau khi cải tạo nhẹ và hoàn thiện hệ thống PCCC (hết khoảng 150 triệu), căn nhà đi vào vận hành ổn định với dòng tiền thuê khoảng 35 triệu/tháng – vừa đủ trả lãi ngân hàng.

Giai đoạn 2 – Tháng 3/2025:

Mình bán một mảnh đất tích lũy thêm được 3,5 tỷ, tiếp tục vay thêm 3,8 tỷ từ BIDV (lãi suất cố định 2 năm là 6,5%) và mượn thêm người thân 1 tỷ không lãi. Tổng cộng gần 8,3 tỷ – dùng để mua một căn nhà mới xây tại khu Triều Khúc (Thanh Trì), có đầy đủ PCCC và nhiều phòng cho thuê. Hiện tại, dòng tiền thuê vào khoảng 45 triệu/tháng, sau khi trừ chi phí vay, mình còn dư được khoảng 10 triệu mỗi tháng.

Tuy nhiên, tổng số nợ vay hiện đã vượt mốc 8 tỷ khiến mình khá áp lực, nhất là khi sắp hết giai đoạn lãi suất cố định. Mình đang phân vân:

NÊN GIỮ CẢ HAI CĂN HAY BÁN BỚT MỘT CĂN ĐỂ TRẢ NỢ NGÂN HÀNG?

Một số ý kiến từ cộng đồng chia sẻ cho case trên

🔹 Tài khoản @Trần Nguyễn Hoàng nhận định:

Với giá mua như bạn chia sẻ, nếu bán giờ là lãi lớn rồi, không phải vài trăm triệu đâu. Nếu tìm được căn gần trung tâm hơn thì nên xoay tài sản về đó. Phùng Khoang và Triều Khúc chủ yếu là sinh viên thuê – đều tiền nhưng không ổn định như khu dân văn phòng.

Tôi đếm sơ sơ tài sản của bạn đang khoảng 17–19 tỷ. Với số vốn này, bạn hoàn toàn có thể mua căn 60m² có thang máy ở Đống Đa, chia 20 phòng, mỗi phòng cho thuê 6–7 triệu. Dòng tiền tốt hơn, dễ quản lý hơn, giá trị đất cũng bền hơn. Những căn kiểu này hiện dao động 18–22 tỷ – quản lý một tòa nhẹ đầu mà tiềm năng tăng giá cũng rõ ràng hơn.

Nếu lo lãi thả nổi sau này, nên chủ động đàm phán với ngân hàng để đáo hạn sớm, chuyển qua big4, deal phí trả nợ thấp. Tôi cũng đang xây 1 căn kiểu vậy, nếu có duyên biết đâu bạn lại đi xem nhà tôi.

🔹 Tài khoản @Tùng Chi phân tích:

Chào bạn, trước hết xin chúc mừng vì những nỗ lực đáng nể để sở hữu hai tài sản cho thuê giá trị. Với bối cảnh tài chính hiện tại – tổng tài sản khoảng 17–18 tỷ, nợ vay ngân hàng 7,3 tỷ và 1 tỷ vay người thân không lãi suất – bạn đang duy trì được dòng tiền dương nhẹ, khoảng 10 triệu mỗi tháng sau khi trả lãi. Tuy nhiên, khi lãi suất cố định kết thúc, nếu lãi thả nổi tăng lên 9–11%, dòng tiền có thể chuyển sang âm – điều mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng “rén”.

Xét về triển vọng 2 năm tới, thị trường có thể diễn biến theo ba hướng. Nếu tốt, lãi suất giữ ổn định 6–7%, giá nhà tăng nhẹ, nhu cầu thuê ổn định. Trong kịch bản trung lập, lãi suất có thể lên 8–9%, giá nhà đi ngang và cho thuê cạnh tranh hơn. Còn nếu rơi vào kịch bản xấu, lãi vượt 10%, giá nhà giảm và nhu cầu thuê suy yếu – bạn sẽ đối mặt áp lực tài chính đáng kể. Cá nhân mình nhận định xác suất cao sẽ là kịch bản đi ngang: lãi khó giảm thêm, giá nhà khu Phùng Khoang – Triều Khúc đã tăng mạnh giai đoạn 2018–2022 nên khả năng tiếp tục bật lên là không cao.

Về hướng đi, bạn có thể cân nhắc ba lựa chọn. Một là bán ngay một căn (nên là căn Phùng Khoang nếu cũ và ít phòng hơn) để giảm gánh nặng nợ và có một căn không vay. Hai là giữ cả hai thêm 12–18 tháng, tận dụng thời gian lãi suất cố định còn lại rồi chốt lời nếu giá nhà nhích lên. Ba là bán theo kiểu gửi gắm: giữ quyền cho thuê thêm một thời gian để chờ thị trường lên giá, có thể đàm phán với nhà đầu tư thiện chí.

Theo hướng trung đạo, mình nghĩ bạn nên chuẩn bị bán căn Phùng Khoang trong vòng 12 tháng tới – lý tưởng là cuối 2025 đến đầu 2026, trước khi lãi suất cố định kết thúc. Trong thời gian chờ, hãy tiếp tục khai thác cho thuê ổn định, chỉnh trang lại căn nhà và theo dõi thị trường sát sao. Nếu thấy có sóng, bạn hoàn toàn có thể chủ động đẩy hàng sớm với giá hợp lý. Giữ chủ động là điều quan trọng nhất lúc này.

🔹 Tài khoản @lan.bds góp ý:

Anh đang sở hữu hai tài sản cho thuê, đây là lợi thế rất lớn trong dài hạn. Nếu không thực sự bí dòng tiền, thì nên cố giữ. Sau 2 năm, nếu giá nhà tăng (theo chu kỳ), bán ra sẽ tối ưu hơn nhiều.

🔹 Tài khoản @Lyly Trần thì cẩn trọng:

Bán ngay lúc này có thể không được giá vì thị trường vẫn đang phục hồi yếu. Nhưng cũng không nên chủ quan. Cân nhắc bán nếu có người trả giá tốt – không nên chờ đến khi thị trường xấu mới gấp rút ra hàng.

🔹 Tài khoản @Minh Hoàng Lê nhận định:

“Mình nghĩ anh nên bán căn Phùng Khoang đi, vì nhà cũ, sau này chi phí bảo trì tăng lên. Giữ căn Triều Khúc là ổn vì dòng tiền mạnh hơn, nhà mới sẽ ít phải sửa. Lúc này bán căn Phùng Khoang có thể chỉ lãi nhẹ hoặc hòa vốn, nhưng giảm được áp lực nợ là đáng giá.”

LỜI KẾT

Câu hỏi "Giữ hay bán?" thực chất là bài toán cân bằng giữa dòng tiền hiện tại và kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Quyết định cuối cùng nên dựa trên: mức độ chịu rủi ro của bản thân, tình hình tài chính, khả năng quản lý tài sản và dự đoán về chu kỳ thị trường.

Nếu bạn là người ngủ không yên khi nợ quá lớn – bán một căn để giảm áp lực là hợp lý. Nhưng nếu bạn tin rằng bất động sản vẫn sẽ tăng trưởng sau 2026, thì giữ cả hai là cách đón đầu sóng lên.

Mọi người có góc nhìn nào khác không? Rất mong nhận được thêm góp ý!