Trong khi nhu cầu về nhà ở xã hội (NOXH) ngày càng tăng, thì số lượng dự án được triển khai vẫn vô cùng khiêm tốn. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước mới chỉ đạt khoảng 40% kế hoạch phát triển NOXH đến năm 2030. Nghịch lý nằm ở chỗ: chính các doanh nghiệp bất động sản – những người có đất, có vốn, có năng lực triển khai – lại không mấy mặn mà với phân khúc NOXH.

Tại sao lại như vậy? Phải chăng chính sách chưa đủ hấp dẫn, hay thị trường NOXH đang “giam chân” nhà đầu tư bằng một vòng luẩn quẩn khó tháo?

1. Lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài

Theo quy định hiện hành, dự án NOXH chỉ được hưởng lợi nhuận tối đa 10%, thấp hơn nhiều so với các dự án nhà ở thương mại. Thậm chí, nếu xây NOXH để cho thuê, thời gian hoàn vốn có thể kéo dài đến 15–20 năm.

Trong bối cảnh giá vốn vay cao, chi phí vật liệu leo thang, chi phí quản lý đội ngũ và vận hành gia tăng, việc “kẹp” lợi nhuận ở mức cố định khiến NOXH trở thành bài toán đầu tư kém hấp dẫn, rủi ro cao.

2. Thủ tục hành chính kéo dài

Một rào cản lớn khiến doanh nghiệp ngán ngẩm là thủ tục phê duyệt kéo dài, đôi khi mất đến 2–3 năm để hoàn tất hồ sơ chuyển đổi sang NOXH. Quy trình giải ngân ưu đãi, xác định giá bán, xét duyệt đối tượng... cũng đầy phức tạp và dễ rơi vào thế bị động.

Điển hình là chính sách ưu đãi vay gói 120.000 tỷ đồng: đến giữa năm 2024, tỷ lệ giải ngân trên toàn quốc vẫn chưa đến 10% do các thủ tục chưa thống nhất giữa địa phương và ngân hàng.

3. Khó tiếp cận quỹ đất sạch và ưu đãi thực chất

Mặc dù luật quy định các khu đô thị mới phải dành 20% quỹ đất để xây NOXH, nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư chuyển đổi sang nộp tiền thay vì triển khai, hoặc bố trí NOXH vào những vị trí hạ tầng kém, xa trung tâm.

Các ưu đãi về giảm tiền sử dụng đất, miễn thuế VAT, miễn tiền thuê đất thường bị áp dụng chậm hoặc “vướng” quy định chồng chéo.

Do đó, doanh nghiệp nhiều khi cảm thấy mang tiếng được ưu đãi nhưng thực chất không nhận được gì, trong khi vẫn phải đối mặt với gánh nặng tài chính, pháp lý.

4. Không có thị trường thứ cấp, khó tạo dòng tiền ổn định

Khác với nhà thương mại – có thể bán, sang nhượng, thế chấp – NOXH bị giới hạn chuyển nhượng trong 5 năm, khiến khả năng thanh khoản thấp. Với các dự án NOXH cho thuê, rủi ro càng lớn hơn: Dễ bị nợ tiền thuê, tranh chấp hợp đồng; Chi phí quản lý, bảo trì tăng cao theo thời gian; Không có cơ chế đảm bảo thu tiền đều – chi phí đều như mô hình thuê nhà ở các nước phát triển.

5. Thiếu cơ chế đối tác công – tư bền vững

Tại nhiều quốc gia, phát triển NOXH là một nỗ lực liên kết giữa Nhà nước, doanh nghiệp và tổ chức tài chính, điển hình như: Nhà nước giao đất sạch, miễn thuế; Doanh nghiệp xây dựng – vận hành; Người thuê được vay ưu đãi hoặc Nhà nước hỗ trợ một phần tiền thuê.

Ở Việt Nam, mối quan hệ này vẫn còn rời rạc, thiếu đồng bộ. Doanh nghiệp vẫn là “người đi xin” thay vì là đối tác cùng Nhà nước gánh vác chính sách an sinh.

Góc nhìn cá nhân: Không thể mong doanh nghiệp “vị tha” trong một thị trường thiếu hấp dẫn

Nhà ở xã hội, dù là chính sách vì cộng đồng, vẫn cần được nhìn nhận dưới lăng kính đầu tư có trách nhiệm. Không thể kỳ vọng doanh nghiệp bỏ vốn hàng trăm tỷ chỉ để nhận về rủi ro, ràng buộc và lợi nhuận thấp.

Nếu không có một cơ chế ưu đãi thực chất, minh bạch và đủ hấp dẫn, NOXH sẽ mãi chỉ là “bài toán trên giấy”, còn người dân thu nhập thấp vẫn tiếp tục mòn mỏi trong giấc mơ an cư.