Các chủ đầu tư góp mặt trong đợt bung hàng này đều là những tên tuổi quen thuộc và có sức ảnh hưởng lớn, bao gồm Vinhomes, Daewoo E&C, BRG Group, Sunshine, Gamuda Land… Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở vẫn đang cao tại các đô thị lớn, đặc biệt là trong phân khúc trung – cao cấp, sự xuất hiện đồng loạt của loạt dự án này được kỳ vọng sẽ mang đến nhiều lựa chọn hấp dẫn cho người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, điều đáng lưu tâm là sự tăng nhiệt rõ rệt về giá bán. Chỉ trong vòng một năm, tính đến quý IV/2024, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã đạt mức 72 triệu đồng/m² – tăng tới 36% so với cùng kỳ và 12% so với quý trước đó. Đây là tốc độ tăng giá nhanh nhất trong vòng 4 năm trở lại đây, tạo ra tâm lý lo ngại rằng mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá nhanh so với khả năng hấp thụ thực của thị trường.

Khi quan sát bản đồ các dự án mới sẽ triển khai trong năm 2025, mình thẩy rõ 1 điều nguồn cung tập trung rõ rệt ở ba khu vực chính. Thứ nhất là phía Đông Bắc Hà Nội, đặc biệt là Đông Anh và Long Biên, đang nổi lên như một “cực nóng” mới của thành phố. Nơi đây chứng kiến sự đổ bộ của các siêu dự án như Thành phố Thông minh Bắc sông Hồng với quy mô lên tới 7.000 căn, hay Vinhomes Cổ Loa với khoảng 3.000 căn. Đây là vùng đất được hưởng lợi lớn từ các đại dự án hạ tầng như vành đai 4, cầu Tứ Liên và tuyến Nhật Tân – Nội Bài, mở ra cơ hội lớn cho người mua đón đầu quy hoạch.

Thứ hai là khu vực Tây Bắc, nơi hội tụ các dự án mang tính biểu tượng cao như Starlake giai đoạn 2, Sunshine Crystal River hay The Reflection West Lake. Với vị trí gần Hồ Tây, khu Ngoại giao đoàn và nhiều tiện ích cao cấp, đây là lựa chọn hấp dẫn cho các gia đình có thu nhập khá trở lên, chuyên gia nước ngoài hoặc những người tìm kiếm không gian sống chất lượng giữa lòng thành phố.

Cuối cùng, khu Nam và Tây Nam Hà Nội như Hà Đông, Hoàng Mai và Đan Phượng tiếp tục giữ vai trò là khu vực “giữ giá mềm”. Nhiều dự án tại đây như Kepler Land, The Charm An Hưng hay Central Residence có mức giá dễ tiếp cận hơn, phù hợp với nhóm khách hàng mua ở thực lần đầu hoặc đầu tư cho thuê. Ngoài ra, Vinhomes Wonder Park tại Đan Phượng cũng là một điểm nhấn đáng chú ý khi nằm trong định hướng phát triển mở rộng phía Tây của thành phố.

Dưới góc nhìn cơ hội, người mua nhà hiện nay có lợi thế lớn khi thị trường đang trong giai đoạn cạnh tranh cao. Các chủ đầu tư, để đẩy mạnh bán hàng, thường sẽ đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất hoặc chiết khấu tốt hơn. Đồng thời, việc có nhiều lựa chọn cùng lúc giúp người mua có thể cân nhắc kỹ hơn về vị trí, tiện ích, pháp lý cũng như mức giá phù hợp với nhu cầu cá nhân.

⚠️ Rủi ro tiềm ẩn mà người mua không nên chủ quan

Tuy vậy, cơ hội đi kèm không ít rủi ro. Một trong những lo ngại lớn nhất đến từ yếu tố lãi suất. Với giá bán trung bình như hiện tại, một căn hộ 70m² có thể có giá từ 5 tỷ đồng trở lên. Nếu người mua phải vay ngân hàng từ 60–70% giá trị tài sản, áp lực trả nợ sẽ rất lớn nếu sau giai đoạn ưu đãi lãi suất cố định, lãi thả nổi tăng lên mức 10–11% như giai đoạn trước 2023. Bên cạnh đó, một số dự án tại các khu vực như Đông Anh, Đan Phượng – dù được gắn với tiềm năng hạ tầng tương lai – vẫn còn phụ thuộc lớn vào tiến độ thực hiện các tuyến đường, cây cầu, hoặc tiện ích xung quanh. Nếu hạ tầng không được triển khai đúng tiến độ, khả năng tăng giá hoặc cho thuê hiệu quả có thể không đạt kỳ vọng.

Ngoài ra, việc giá căn hộ đã tăng mạnh trong thời gian ngắn khiến nhiều chuyên gia lo ngại rằng mặt bằng giá đã đi trước nhu cầu thực tế. Trong trường hợp nguồn cung năm 2025 quá dồi dào mà sức mua không theo kịp, một số khu vực có thể rơi vào trạng thái “ngộp hàng”, khiến thanh khoản suy giảm và người mua có nhu cầu chuyển nhượng sau vài năm sẽ gặp khó khăn.

🧭 Vì vậy, lời khuyên cho người mua ở thực trong giai đoạn này là cần tính toán thật kỹ dòng tiền, cân nhắc mức độ vay ngân hàng hợp lý (tốt nhất không vượt quá 50% giá trị tài sản), đồng thời chọn các dự án đã có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch và nằm trong khu vực đã hoặc sắp hoàn thiện hạ tầng. Nếu phải vay >50%, nên tính toán kỹ dòng tiền trả nợ 3–5 năm tới. Đừng vội vàng chạy theo các "con sóng truyền thông" hay FOMO nhất thời, mà hãy để nhu cầu thực và khả năng tài chính dẫn đường.