💰 1. Chi phí: Mua nhà xây sẵn sẽ đắt hơn, hay mua đất tự xây sẽ tiết kiệm hơn?

👉 Nếu bạn chọn mua nhà xây sẵn, không tính phần giá trị đất, bạn thường phải trả thêm 10% - 15% giá trị căn nhà so với tự xây. Lý do?

Bên bán tính cả công sức, thời gian và những rủi ro họ đã chịu trong quá trình xây dựng. Ví dụ, một căn nhà xây mới chi phí khoảng 3 tỷ, khi rao bán sẽ được định giá từ 3,3 tỷ đến 3,5 tỷ. Tuy nhiên, nếu căn nhà đó được xây với mục đích để bán, chủ nhà có thể tiết kiệm 10% - 15% chi phí xây dựng nhờ tối ưu vật liệu và quy trình. Nghĩa là căn nhà định giá 3 tỷ khi bán ra, thực tế có thể chỉ tốn 2,7 tỷ để xây.

Còn với nhà xây trên 5 năm, giá trị phần nhà thường giảm do khấu hao theo thời gian và giá xây dựng trước đây thấp hơn hiện tại.

👉 Mua nhà xây sẵn thường tốn thêm chi phí cải tạo

Chưa kể, dù nhà còn mới hay đã qua nhiều năm, người mua vẫn thường phải bỏ thêm một khoản để cải tạo cho phù hợp với nhu cầu. Nhà càng cũ thì chi phí sửa chữa càng cao, bao gồm hệ thống điện, nước, chống thấm, và hoàn thiện nội thất.

Tôi từng gặp hai khách hàng mua nhà xây sẵn, chi phí phần căn nhà nếu xây mới tầm 3 tỷ. Ban đầu, họ dự tính chỉ sửa nhẹ khoảng 400 – 500 triệu, nhưng thực tế một người phải chi hơn 1 tỷ, người còn lại tốn gần 1,8 tỷ vì phải ngăn chia lại nhà theo nhu cầu, phần hoàn thiện gần như phải làm lại toàn bộ, chỉ giữ lại phần khung nhà như móng, dầm, cột và tường bao.

Thậm chí, với những căn nhà xây sẵn lâu năm, người mua có thể phải phá bỏ để xây mới hoàn toàn theo ý mình, do quy mô xây dựng hiện tại cho phép cao hơn nhiều so với hiện trạng căn nhà hiện tại.

Ví dụ một khách hàng của tôi mua căn nhà 1 trệt 2 lầu. Sau một năm, khi nhận thấy khu vực xung quanh toàn nhà cao 1 trệt 5 lầu, bản thân chị cũng có nhu cầu đưa văn phòng công ty về nhà, chị phân vân phá bỏ căn nhà cũ để xây mới do kết cấu hiện tại không thể nâng thêm tầng lên gấp đôi so với hiện tại.

👉 Ở chiều ngược lại, mua đất (hay nhà nát) tự xây mới sẽ phải bỏ thời gian công sức. Ngoài ra, nếu không kiểm soát tốt việc xây nhà, có thể phát sinh nhiều chi phí không lường trước trong quá trình thi công. Nếu không may gặp một số rủi ro lớn như làm hư nhà hàng xóm, tranh chấp hay vướng pháp lý làm công trình bị đình trệ, thì chi phí sẽ bị đội lên rất nhiều.

⭐2. Cá nhân hóa thiết kế: Mua nhà xây sẵn có thể khiến bạn phải “thỏa hiệp”

👉 Nếu bạn muốn tự do thiết kế theo ý thích, thì mua nhà xây sẵn sẽ không đáp ứng được 100% mong muốn. Thay đổi kết cấu nhà xây sẵn như di dời cầu thang, ô giếng trời hay chuyển vị trí bếp sẽ tốn kém và gặp nhiều khó khăn, chưa kể có thể phát sinh vấn đề pháp lý nếu việc cải tạo vượt quá giới hạn cho phép.

Chẳng hạn, nếu muốn thay đổi vị trí cầu thang trong nhà xây sẵn, bạn sẽ phải chịu chi phí rất cao hoặc khó khăn khi thi công. Chưa kể, với những quy định ngày càng chặt về việc kiểm soát nhà xây dựng sai hiện trạng, nếu thay đổi bên trong quá nhiều, đặc biệt là vị trí cầu thang, ô giếng trời, bạn có thể sẽ gặp khó khăn khi giao dịch mua bán sau này.

Một ví dụ khác khi một khách hàng của tôi muốn dời bếp từ tầng trệt lên sân thượng cho thoáng, nhưng do kết cấu nhà không cho phép và chi phí quá cao, cuối cùng phải bỏ ý định. Đôi khi, để có được ngôi nhà đúng ý mình, bạn sẽ phải đập bỏ đi 30% - 60% giá trị nhà đã mua ban đầu để cải tạo lại, như trường hợp hai anh bạn ví dụ ở phần (1).

👉 Ngược lại, nếu bạn chọn mua đất trống (hoặc nhà nát) rồi tự xây, bạn hoàn toàn có thể tự do lên ý tưởng thiết kế, từ việc bố trí không gian đến lựa chọn vật liệu phù hợp với sở thích của từng thành viên trong gia đình.

‼️3. Rủi ro khi xây dựng: Không phải ai cũng sẵn sàng đối mặt

👉 Mua nhà xây sẵn thường ít rủi ro hơn vì căn nhà đã được hoàn thiện, bạn chỉ cần sửa chữa bên trong theo nhu cầu. Ví dụ, khi mua một căn nhà cũ và muốn sửa lại nội thất hoặc cải tạo nhỏ như thay sàn, sơn tường hay lắp thêm thiết bị, bạn chỉ cần xin giấy phép sửa chữa (hoặc thậm chí không cần xin phép nếu không thay đổi kết cấu nhà). Phần hoàn công cũng không phải thực hiện nếu bạn không nâng tầng hay mở rộng diện tích, giúp tiết kiệm thời gian và công sức.

👉 Ngược lại, xây nhà mới từ đầu thường gây “đau đầu” ngay từ bước đầu tiên – xin giấy phép xây dựng. Hiện nay, các quy định xây dựng ngày càng chặt chẽ, nhất là tại các khu vực đô thị, nên thời gian chờ cấp phép, bao gồm thời gian điều chỉnh bản vẽ cấp phép cho đúng quy định, có thể kéo dài từ 1 đến vài tháng. Sau đó, khi bắt đầu thi công, bạn có thể đối mặt với hàng loạt rủi ro như chi phí vật liệu tăng đột biến, mâu thuẫn với đơn vị thi công – thực tế, nhiều người xây nhà phản ánh rằng 10 người thì hết 9 người gặp vấn đề với nhà thầu, từ chậm tiến độ đến chất lượng không như cam kết.

Không chỉ vậy, còn có những rủi ro bất ngờ như làm hư hỏng nhà hàng xóm, phải đền bù hoặc xử lý tranh chấp, khiến chi phí phát sinh tăng cao. Sau khi xây xong, bạn sẽ tiếp tục phải thực hiện hoàn công, mất thêm từ 2 đến 3 tháng để hoàn tất thủ tục pháp lý cho căn nhà.

4. Các yếu tố khác cần cân nhắc

Ngoài những yếu tố chính trên, bạn còn nên xem xét thêm: Khả năng kiếm được căn nhà ưng ý (vị trí, kích thước, giá cả); Sự yên tâm về chất lượng công trình, đặc biệt với những căn nhà chủ đích “xây để bán”; Thời gian xây/ sửa nhà để có thể vào ở; Cơ hội và rủi ro của trượt giá xây dựng; Rủi ro khi sang tên mua nhà; Rủi ro tâm linh;...

🔔Tóm lại,

Bạn nên mua đất (hoặc nhà nát) rồi xây nhà mới khi:

(1) Muốn tự do thiết kế nhà theo ý muốn

(2) Có thời gian theo công trình, có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng

(3) Muốn tiết kiệm, chủ động về chi phí

(4) Khi đất có tiềm năng tăng giá cao, đầu tư vào đất rồi xây nhà để gia tăng giá trị bất động sản

(5) Khi nhà nát có giá rẻ hơn đáng kể so với nhà xây sẵn trong cùng khu vực

Bạn nên mua nhà xây sẵn (nếu cần thì cải tạo lại) khi:

(1) Cần ở ngay, hoặc không có nhiều thời gian cho việc xây dựng

(2) Ngại rủi ro tranh chấp khi xây dựng, không muốn bị phát sinh chi phí ngoài tầm kiểm soát

(3) Không cần thay đổi nhiều về thiết kế, bố trí nhà

(4) Không có kinh nghiệm, hoặc không muốn quản lý việc xây dựng

(5) Tìm được nhà xây sẵn ở vị trí yêu thích mà không có đất trống hoặc nhà cũ để mua xây mới.

Hy vọng với những chia sẻ này, bạn sẽ dễ dàng hơn khi đưa ra quyết định phù hợp với nhu cầu và điều kiện của mình