Tuy nhiên, thực tế vận hành của thị trường không đơn giản như vậy. Dù lãi suất có tăng, giá bất động sản thường chỉ chững lại hoặc giảm trong thời gian ngắn, rồi sau đó tiếp tục xu hướng tăng trưởng theo chu kỳ. Điều này không phải ngẫu nhiên, mà xuất phát từ cơ cấu của thị trường và sự phân tầng về năng lực tài chính giữa các nhóm nhà đầu tư.

Khi lãi suất tăng, những nhà đầu tư yếu thế—những người dùng đòn bẩy quá cao, vốn mỏng hoặc kỳ vọng lướt sóng nhanh—buộc phải rời khỏi cuộc chơi. Họ chịu áp lực trả nợ ngày càng lớn, buộc phải bán tháo hoặc chấp nhận lỗ để giải cứu dòng tiền. Nhưng lực bán này không tạo ra cơ hội cho những người mua ở thực, bởi nhóm người mua ở thực thường cũng chịu tác động trực tiếp từ lãi suất: vay khó hơn, dòng tiền yếu hơn, thu nhập thực giảm và tâm lý dè chừng. Khi người mua thực không thể vào thị trường, bất động sản giảm giá trong thời gian ngắn nhưng không có lực hấp thụ mới từ nhóm họ.

Trái lại, chính trong giai đoạn ấy, tài sản lại rơi vào tay một nhóm nhà đầu tư có khả năng tài chính mạnh – những “siêu cá mập”. Họ không phụ thuộc vào vốn vay, nắm giữ lượng tiền mặt lớn và luôn chờ đợi thời điểm thị trường rối loạn để gom tài sản ở mức giá có lợi. Điều này dẫn đến nghịch lý: lãi suất tăng, nhưng thay vì giá giảm sâu lâu dài, thị trường chỉ tái phân phối tài sản từ nhóm yếu sang nhóm mạnh. Khi lãi suất ổn định trở lại, nhu cầu phục hồi, mặt bằng giá tiếp tục xu hướng tăng.

Thuế trong bất động sản cũng chỉ đóng vai trò điều tiết tốc độ tăng chứ không có khả năng làm giảm giá trị thực của tài sản. Thuế cao làm chi phí đầu tư đội lên, nhưng cuối cùng phần lớn chi phí này đều được chuyển sang giá bán hoặc giá thuê, và người chịu cuối cùng vẫn là người sử dụng. Điều này phản ánh một quy luật kinh tế: bất động sản là tài sản hữu hạn, nhu cầu dài hạn luôn lớn hơn khả năng cung ứng, nên những chính sách chỉ tác động mang tính tạm thời.

Tóm lại, lãi suất và thuế có thể tác động đến nhịp thị trường, nhưng không thể “kéo giá bất động sản xuống” theo cách mà nhiều người lầm tưởng. Bản chất của thị trường là sự đào thải: lãi suất chỉ làm rõ ràng hơn sự khác biệt giữa những người có năng lực tài chính bền vững và những nhà đầu tư yếu thế. Cuối cùng, bất động sản vẫn quay về quỹ đạo tăng giá, khi dòng tiền, nhu cầu và quyền sở hữu lại tập trung về nhóm nhà đầu tư mạnh. Đây chính là đặc điểm của một thị trường có tính chu kỳ và luôn thiên lệch về phía những người có lợi thế dài hạn.

Nguồn: Xuân Vũ