Chung cư tôi sống có một căn hai ngủ, diện tích 83m², view nội khu khá đẹp. Giá căn này giờ đã gần 10 tỷ. Một hôm tôi gặp chị hàng xóm dưới sảnh, chị kể rằng năm ngoái vợ chồng chị định mua một căn tương tự với giá khoảng 10 tỷ nhưng lúc đó anh chồng cần vốn xoay vòng công việc nên tạm gác lại. Đến năm nay quay lại xem thì giá đã lên 12 tỷ, hai vợ chồng lo quá, vội vàng chốt luôn. Chị bảo: “May mà còn kịp, chứ để thêm năm nữa chắc giá vượt mất khả năng.” Nghe chị nói, tôi cũng mừng cho vợ chồng chị vì cuối cùng đã an cư được một nơi ổn định.

Từ đó tôi nghĩ nhiều hơn về bản chất của chung cư. Chung cư vốn sinh ra để ở, hạn chế kinh doanh, thậm chí gần như cấm. Những gì chúng ta mua thực chất là bê tông, sắt thép, hệ thống kỹ thuật – những thứ sẽ xuống cấp theo thời gian. Căn mới khác hoàn toàn căn 5 năm tuổi. Căn 15 năm lại khác xa căn mới. Còn căn 30 năm thì nhiều khi phải tính chuyện đại tu.

Trong khi đó, nguồn cung chung cư gần như không có giới hạn. Chỉ cần có quỹ đất, chủ đầu tư lại xây được thêm một dự án mới với hàng nghìn căn hộ giống nhau. Căn studio 3 tỷ hôm nay sẽ phải cạnh tranh với hàng loạt căn hộ mới hơn, tiện ích đẹp hơn, giá dễ chịu hơn trong vài năm tới.

Ngược lại, đất nền hay nhà phố lại khác hoàn toàn. Khi mua, chúng ta sở hữu vĩnh viễn phần đất bên dưới. Đất thì không ai tạo thêm được. Hà Nội chỉ có chừng đó đất. Sài Gòn chỉ có chừng đó đất. Càng ít thì càng đắt, đó là quy luật.

Vậy tại sao 2024 chung cư lại tăng mạnh? Có hai nguyên nhân. Một là giai đoạn 2022–2023 nguồn cung bị nghẽn vì pháp lý khiến năm 2024 nhu cầu dồn cục, người mua đổ xô vào những dự án còn hàng. Hai là tâm lý FOMO – sợ bỏ lỡ. Thấy giá tăng 20–30% chỉ trong vài tháng, nhiều người lo lắng, vội vàng mua vì nghĩ nếu chậm một chút giá lại cao hơn.

Nhưng chính điều đó tạo ra một chiếc bẫy. Người cần nhà để ở thì không kham nổi. Người có tiền lại mua với kỳ vọng bán lại kiếm lời. Khi thị trường toàn người mua để bán chứ không phải mua để ở, giá sẽ đến lúc không ai đỡ nổi.

Tôi không nói chung cư không nên mua. Tôi chỉ nghĩ rằng chung cư không phải kênh đầu tư. Nếu mua để ở, để ổn định cuộc sống, nuôi dạy con cái, hoàn toàn hợp lý. Nhưng nếu kỳ vọng mua rồi 3–5 năm sau bán lời 30–50%, đó là đặt cược may rủi.

Trước khi xuống tiền, tôi tự hỏi ba câu: mình mua để ở hay để bán; căn hộ này có gì khác biệt hay không; và nếu sau 5 năm cần bán gấp, ai sẽ là người mua lại khi có vô số căn mới cạnh tranh. Chỉ cần trả lời được ba câu này là tôi biết mình nên đi tiếp hay dừng lại.

Một quyết định sai có thể khiến vốn nằm yên 5–10 năm. Nhưng một quyết định đúng, đúng lúc, đúng chỗ, có thể thay đổi hoàn toàn vị thế tài chính của cả gia đình.

Còn bạn, nếu đang phân vân giữa mua để ở hay mua để đầu tư, bạn đang nghiêng về hướng nào?