Sẽ nhìn theo 1 vài góc độ như sau:
(1) Định hướng và lifestyle: Bạn cần xem lâu dài mình định cư ở đâu.
Nếu giả sử lâu dài bạn xác định ở TP lớn như Hà Nội / HCMC thì với 4 tỷ không vay bạn có thể mua chung cư 2 PN cũ, nhưng chất lượng căn hộ mình nghĩ sẽ rất khó đánh giá với người mua bình thường, và nếu chọn sai thì chi phí sửa chữa và tác động tới trải nghiệm sống có thể sẽ outweigh so với giá tiền. Cộng thêm với yếu tố khấu hao theo thời gian thì mình không nghĩ việc bỏ hết tiền mua chung cư là 1 lựa chọn tốt.
Lựa chọn khác là ra chung cư vùng ven có kết nối tốt, vd Hưng Yên (với Hà Nội) hoặc Bình Dương (với HCMC) thì với >3 tỷ có thể mua chung cư mới khá thoải mái, thậm chí bạn có thể đóng tiền theo tiến độ với dự án mới để đảm bảo dòng tiền hiện tại vẫn sinh lời qua kênh khác.
Trong mọi trường hợp thì bạn vẫn dư tiền ra để phân bổ vào kênh khác và giữ thanh khoản khi có việc cần. Mình nghĩ vùng ven chỉ có nhược điểm về thời gian di chuyển, nhưng nếu chọn tốt thì sẽ lợi cả về không gian, giá cả, thậm chí môi trường sống xanh (khi ô nhiễm nặng ở trung tâm đang là 1 bài toán đau đầu với chính các gia đình trong TP lớn)
Nếu bạn xác định lâu dài về hometown mà không ở lại TP lớn, thì mình nghĩ nên cân nhắc phân bổ vào đất nền và lên kế hoạch rõ ràng để xây nhà về ở dần (với phương án này, mình nghĩ là bạn vẫn có dư tiền giải ngân vào kênh khác như phương án chung cư vùng ven ở trên).
Mua hold 1 BĐS ở nơi không đi lại thường xuyên về dài hạn mình nghĩ sẽ rất khó quản lý và có chi phí ẩn; trong khi nếu để mua đi bán lại thì mình nghĩ có nhiều lựa chọn tốt hơn.
Ngoài ra về lifestyle, nếu gia đình bạn không có tâm lý quá cần phải sở hữu bằng được nhà thì từ góc độ tài chính, thuê là 1 lựa chọn không tệ, như bạn đã phân tích ở trên. Mình không biết bạn làm nghề gì nhưng nếu nhu cầu công việc liên tục thay đổi thì việc thuê cho bạn sự linh hoạt, khả năng ở nhà mới và số tiền dành ra để đầu tư kênh khác cũng lớn hơn. Phương án mua đất hometown + thuê có thể kết hợp với nhau.
(2) Hiện trạng tài chính:
Nếu tài sản ròng của bạn tính cả phần gia đình hỗ trợ chỉ có khoảng 4 tỷ thì mình nghĩ nên tách 1 phần ra để làm quỹ dự phòng, và giải ngân vào các kênh có thanh khoản tốt như vàng, tiền gửi hay chứng khoán. Bạn cũng nên xem lại tài sản gia đình bố mẹ đang phân bổ thế nào để tự cân nhắc phương án của gia đình mình, over-allocate vào BĐS mình nghĩ cũng không phải là 1 phương án tốt vì tính thanh khoản của loại tài sản này không cao.
Với tỷ suất thuê ~4% / năm, nếu bạn tự tin có thể đầu tư với hiệu suất 10%/năm trên phần vốn hiện tại thì chắc chắn từ góc độ tài chính thuê nhà tốt hơn. Tuy nhiên việc mua nhà không bằng vốn vay cho bạn cảm giác an toàn phòng khi sau này có rủi ro. Trong nguyên tắc phân bổ tháp tài sản, nhà ở là lớp tài sản bảo vệ, vẫn nên được chú trọng xây lên trước.
Mình không có thông tin về chung cư bạn định mua, nên chỉ đề cập tới 2 yếu tố này và không nói về (3) Dự án chung cư cụ thể.
Tổng kết lại thì mình thấy trường hợp này bạn có lựa chọn mua không vay, nên nếu ưu tiên yếu tố an toàn thì mình nghĩ nên mua, và chọn mua chung cư vùng ven, hoặc bđs ở quê nhà (tùy thuộc bạn dự định lâu dài ở đâu), và dành phần còn lại đầu tư. Còn nếu rất chắc chắn với khả năng sinh lời trên vốn hiện có và công việc thay đổi nhiều, không thể cố định 1 chỗ thì mình nghĩ thuê và dành tiền đi đầu tư cũng không phải phương án tệ.
Ngoài ra các phân tích ở trên thật ra không nói gì tới vay, vì mình nghĩ bạn cũng đang có đủ tiền để chọn mua BĐS không vay nên không đề cập. Với lãi vay thả nổi >10%/năm và bạn kỳ vọng lợi suất 10%/năm từ việc đầu tư thì mình nghĩ không cần phải vay thêm để mua nhà xịn hơn.