Niềm tin này không phải tự nhiên mà có. Nó được nuôi dưỡng suốt nhiều năm, qua những câu chuyện truyền miệng kiểu nhà tập thể cũ rồi sẽ lên đời, cứ chờ đi, sau này được đền căn mới rộng hơn, đẹp hơn. Thành ra, với không ít người, căn hộ cũ kỹ mình đang ở không chỉ là chỗ ở, mà còn giống như một tấm vé… chờ ngày đổi thưởng.

Nhưng thực tế đang bắt đầu rẽ theo một hướng khác.

Hà Nội vừa ban hành quy định mới về cải tạo chung cư cũ, trong đó nguyên tắc bồi thường cơ bản là bằng tiền, thay vì mặc định bố trí nhà tái định cư như nhiều người vẫn hình dung.

Quy định này được nêu tại Quyết định số 40 do Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng ký ban hành, áp dụng với cơ quan quản lý đất đai, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, người có đất bị thu hồi và các bên liên quan trong các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn. 

Nghe qua thì rất “kỹ thuật”, nhưng nếu dịch ra ngôn ngữ đời thường, thì nó gần giống như việc: thay vì đổi căn hộ, người dân có khả năng sẽ nhận một khoản tiền và tự lo bài toán chỗ ở tiếp theo.

Với cơ quan quản lý, việc chuyển sang bồi thường bằng tiền thực ra có lý do của nó. Cải tạo chung cư cũ vốn là bài toán khó nhiều năm nay, không phải vì thiếu chủ trương, mà vì vướng lợi ích.

Mỗi tòa nhà là một tập hợp hàng trăm hộ dân, mỗi người một kỳ vọng khác nhau. Người muốn ở lại, người muốn nhận nhà mới rộng hơn, người thì chỉ cần tiền để đi nơi khác. Khi tất cả đều kỳ vọng phải có nhà tái định cư, bài toán quỹ nhà, vị trí, diện tích, hệ số đền bù… trở nên cực kỳ phức tạp, và không ít dự án đã bị mắc kẹt chỉ vì không đạt được đồng thuận.

Trong bối cảnh đó, bồi thường bằng tiền giống như một cách “chuẩn hóa luật chơi”. Nhà nước đưa ra nguyên tắc rõ ràng hơn, giảm bớt việc phải thiết kế phương án riêng cho từng dự án, từng nhóm cư dân. Về lý thuyết, khi mọi thứ minh bạch và quy về tiền, quá trình đàm phán sẽ nhanh hơn, dự án dễ triển khai hơn.

Nhưng lý thuyết và thực tế thường không đi song song.

Vấn đề lớn nhất nằm ở chỗ: tiền đó có đủ để người dân mua được một chỗ ở tương đương hay không. Đây mới là câu hỏi quan trọng, và cũng là thứ quyết định phản ứng của thị trường.

Nếu số tiền bồi thường tiệm cận với giá thị trường, hoặc đủ để người dân mua một căn hộ khác trong cùng khu vực, thì câu chuyện sẽ nhẹ nhàng hơn rất nhiều. Người cần tiền có tiền, người muốn đổi chỗ ở có thể chủ động lựa chọn. Khi đó, bồi thường bằng tiền thậm chí còn linh hoạt hơn việc bị “định sẵn” một căn tái định cư ở đâu đó.

Nhưng nếu khoảng cách giữa tiền đền bù và giá nhà thực tế quá lớn, thì mọi thứ sẽ lập tức căng. Người dân sẽ cảm thấy mình bị đẩy vào thế khó: nhận tiền thì không đủ mua nhà tương đương, còn không nhận thì dự án không thể triển khai. Và khi cảm giác “thiệt” xuất hiện, việc đạt được đồng thuận lại quay về điểm xuất phát.

Một điểm đáng chú ý là quy định lần này không đóng cứng mọi trường hợp. Những hộ không còn chỗ ở nào khác, hoặc rơi vào tình huống đặc biệt, vẫn có thể được xem xét bố trí tái định cư hoặc giao đất. Đây là một “van an toàn” cần thiết, ít nhất là về mặt chính sách. Nhưng trong thực tế, việc xác định ai đủ điều kiện, ai không, và xử lý ra sao cho hợp tình hợp lý, lại là một câu chuyện khác – câu chuyện của từng hồ sơ cụ thể, từng hoàn cảnh cụ thể.

Phản ứng của người dân vì thế cũng sẽ không đồng nhất. Sẽ có những người ủng hộ, đặc biệt là những ai không quá gắn bó với chỗ ở cũ, hoặc muốn nhận tiền để chuyển sang khu vực khác phù hợp hơn. Nhưng cũng sẽ có một bộ phận không nhỏ cảm thấy hụt hẫng, vì kỳ vọng “đổi nhà” đã ăn sâu quá lâu. Với họ, căn hộ cũ không chỉ là tài sản, mà còn là vị trí, là thói quen sinh hoạt, là cả một mạng lưới sống xung quanh. Nhận tiền rồi đi nơi khác không phải là một quyết định dễ.

Ở góc độ thị trường, quy định này có thể tạo ra hai hiệu ứng song song. Một mặt, nó giúp gỡ bớt nút thắt pháp lý, tạo điều kiện để các dự án cải tạo chung cư cũ có cơ hội chạy nhanh hơn – điều mà Hà Nội đã loay hoay nhiều năm. Nhưng mặt khác, nó cũng đặt ra áp lực rất lớn về việc xác định giá bồi thường sao cho sát thực tế, đủ để người dân chấp nhận. Nếu không làm tốt phần này, “chuẩn hóa” có thể lại biến thành “chuẩn hóa mâu thuẫn”.

Cuối cùng, câu chuyện vẫn quay về một điểm quen thuộc của bất động sản: kỳ vọng. Khi kỳ vọng của người dân là được đổi nhà mới, mà chính sách lại đi theo hướng nhận tiền, thì khoảng cách giữa hai bên cần được lấp đầy bằng một thứ đủ thuyết phục – thường là con số.

Nếu con số đó hợp lý, mọi thứ sẽ dần vận hành. Nếu không, thì dù quy định có rõ đến đâu, hành trình cải tạo chung cư cũ vẫn sẽ tiếp tục là một bài toán dài hơi, chưa có lời giải nhanh.