Giữa lúc thị trường BĐS Hà Nội đang có nhiều biểu hiện bất thường: sốt giá tại hầu hết các phân khúc: chung cư, nhà dự án, nhà đất thổ cư....nhưng thanh khoản chững lại, đặc biệt các sản phẩm có giá trị lớn như biệt thự, liền kề, chung cư cao cấp....Việc thành phố qui định kể từ ngày 7/10/2024 thửa đất ở tại các phường, thị trấn phải có chiều dài và rộng từ 4 m và diện tích đất từ 50m2 trở lên sẽ tác động tới thị trường BĐS Hà Nội khá sâu sắc.

Trước hết ta hãy lướt qua một số thông tin liên quan thị trường BĐS Hà Nội như sau:

Hà Nội là TP có mật độ dân số cao thứ 2 cả nước (sau TP Hồ Chí Minh) nhưng tỷ lệ dân số thành thị của Hà Nội thấp, chỉ chiếm 49,2%, tập trung chủ yếu ở các khu vực đô thị, đặc biệt tại các quận nội thành, ví dụ Đống Đa: 37868 người/km2; Thanh Xuân 31.973 người/km2, Hai Bà Trưng: 29.074 người/km2...vv còn lại là nông thôn-do diện tích mở rộng gấp tới 3,6 lần từ 2008.

Tỷ lệ tăng dân số cơ học (số người đến-số người đi) của Hà Nội trung bình là 1,4%/năm với con số tuyệt đối là khoảng 200.000 người- tương đương dân số một huyện-(theo niên giám thống kê 2021 của Hà Nội). Dân di cư tới Hà Nội từ 2 luồng chính: từ các đô thị khác chiếm 36,5% và từ các vùng nông thôn lên chiếm 27,5%; độ tuổi phổ biến của người nhập cư từ 20-39 tuổi (chiếm 61,8%) trung vị của người nhập cư là 28 tuổi;

Năm 2023, các chỉ tiêu về nhà ở tại Hà Nội như số lượng nhà và diện tích bình quân đầu người đều vượt kế hoạch (ảnh). Diện tích nhà ở trung bình thực tế lại thấp hơn khá nhiều đặc biệt là người nhập cư, người lao động, người yếu thế…; tỷ lệ thuê/mượn nhà của người nhập cư tại Hà Nội là 15,8% (theo Kết quả điều tra dân số và nhà ở 2019). Sự mâu thuẫn giữa số liệu thống kê và thực tế cho phép ta nhận xét: nhà đất Hà Nội đang bị đầu cơ khá sâu sắc và số lượng người sở hữu nhiều nhà và nhiều người không có nhà và đang phải thuê mượn.

Với các thông tin nêu trên, chém bừa mấy nhát như sau:

- Giá các loại nhà, đất hiện hữu tại các phường và thị trấn có diện tích dưới 50 m2 sẽ tăng khá mạnh do đây là loại BĐS có diện tích và giá trị BĐS gần với khả năng/tầm với về tài chính và phù hợp nhu cầu của nhiều người lao động Hà Nội trong khi nguồn cung mới loại này sau 7/10/2024 gần như không có (diện tích các mảnh đất, căn nhà có thể được tách thửa khi tối thiểu 100 m trở lên thậm chí trên 100 m2 nếu không đảm bảo chiều dài/rộng là không nhiều)

- Chung cư có thêm bệ đỡ về giá do giá trị một căn nhà trước đây 30-40 m2 trong ngõ khoảng 3-6 tỷ (giá 100- 150 triệu/m2) nay diện tích tăng thành 50 m giá lại tăng thêm…. Đẩy giá một căn nhà 50 m2 lên 6 -8 tỷ đồng ( tùy thuộc từng vị trí)…. Những người chỉ có tầm tiền 3-6 tỷ sẽ có xu hướng tìm mua nhà chung cư… sẽ làm cho giá chung cư nội đô tiếp tục tăng cao và đỡ đà giảm giá của chung cư ngoại thành.

- Giá trung bình các loại nhà đất có diện tích lớn hơn 50 m2 tới 99 m thậm chí trên 100 m2 nhưng không đáp ứng chiều dài/rộng dọc đường giao thông là 4 m (giả sử mảnh đất 140 m2: 7m x 14 m) có xu hướng giảm. Loại BĐS này rơi vào tình trạng “cháy nhà 2 đầu” do công năng của những BĐS này chủ yếu là để ở, hoặc kinh doanh tạo dòng tiền…. Không có hoặc rất ít khả năng tạo lãi vốn. Người đang sở hữu chỉ có thể xây một nhà, không tách để bán hay chia thừa kế được….. nhu cầu người mua vì mục đích để ở sẽ ít…., do khó có khả năng tạo lãi vốn nên người đầu tư, đầu cơ ít quan tâm ….theo đó giá sẽ giảm dần.

- Tỷ lệ người thuê nhà sẽ tăng cao. Hiện nay, tỷ lệ 15,8% người đi thuê nhà tại Hà Nội sẽ tăng lên 18-20 % trong thời gian tới do diện tích trung bình căn nhà/thửa đất tăng cao làm cho giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa….. nên sẽ chuyển sang hướng thuê nhà.

- Sẽ có nhiều người tìm mua các diện tích trên dưới 100m2 đất nội đô để xây dưng cư mini cho thuê do giá loại đất này hạ trong khi nhu cầu thuê căn hộ chung cư mini lại tăng như phân tích ở trên.

Cuối tuần, góp thêm một góc nhìn cho cộng đồng, hy vọng giúp ích cho ai đó, chúc bạn đọc thành công và chiến thắng thị trường./