Theo góp ý của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM về cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, tại đô thị hiện nay người độc thân có thu nhập khoảng 21–30 triệu đồng mỗi tháng, còn hộ gia đình khoảng 40–50 triệu đồng mỗi tháng được xem là nhóm thu nhập trung bình. Đây là nhóm khá đặc biệt: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không dễ chạm tới nhà ở thương mại.

Vui vui thì có thế nói là, nhóm người này đứng trong thế giới quan xin lỗi, mà lời xin lỗi thì lại chia làm 2 phe: nhà ở xã hội thì “xin lỗi anh không thuộc diện”, còn nhà thương mại thì “xin lỗi giá hơi cao”.

Để giải bài toán này, HoREA đề xuất áp dụng cơ chế tín dụng ưu đãi cho người mua nhà với lãi suất khoảng 6–7% mỗi năm trong 10–12 năm. Mức giá căn hộ được cho là phù hợp với nhóm thu nhập trung bình rơi vào khoảng 30–70 triệu đồng mỗi m².

Nghe con số này, nhiều người chắc cũng gật gù: Ừ thì cũng hợp lý. Nhưng khi mang máy tính ra bấm thử, câu chuyện lại bắt đầu… khác đi một chút 😐

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cho rằng nếu tính theo khả năng chi trả phổ biến của người lao động hiện nay, với giả định vay ngân hàng 30 năm, lãi suất khoảng 7% mỗi năm và tỷ lệ vay tối đa 70% giá trị căn hộ, thì phần lớn người mua ở thực chỉ tiếp cận được những căn hộ rẻ hơn đáng kể.

Ví dụ một người độc thân có thu nhập khoảng 21–25 triệu đồng mỗi tháng. Sau khi trừ tiền ăn uống, sinh hoạt, xăng xe, điện thoại, internet và vài khoản bất ngờ không báo trước, số tiền an toàn để trả nợ ngân hàng thường chỉ khoảng 8–10 triệu đồng mỗi tháng.

Với mức trả góp như vậy, khoản vay tối đa chỉ khoảng 930 triệu đến 1,2 tỷ đồng. Nếu người mua có sẵn khoảng 30% vốn ban đầu, tổng giá trị căn hộ có thể mua rơi vào khoảng 1,3–1,7 tỷ đồng.

Giả sử căn hộ có diện tích 35–40 m², thì mức giá tối đa trên mỗi m² chỉ khoảng 32–47 triệu đồng.

Vậy thì làm sao ạ?!😀

Với các hộ gia đình có tổng thu nhập khoảng 33–50 triệu đồng mỗi tháng, bài toán có khá hơn một chút. Khả năng chi trả cho khoản vay thường vào khoảng 11–18 triệu đồng mỗi tháng, tương ứng khoản vay tối đa khoảng 1,4–2 tỷ đồng.

Nếu có đủ vốn ban đầu, tổng giá trị căn hộ có thể mua được khoảng 2–3 tỷ đồng. Với căn hộ diện tích khoảng 50 m², mức giá hợp lý nhất rơi vào khoảng 38–58 triệu đồng mỗi m².

Những phép tính này cho thấy một điều khá rõ: phần lớn người thu nhập trung bình hiện nay chỉ thực sự “với tới” các căn hộ dưới 60 triệu đồng mỗi m².

Quan điểm này cũng được ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, đồng tình. Theo ông, khả năng chi trả nhà ở nên dựa trên các nguyên tắc tài chính phổ biến: khoản trả nợ mỗi tháng không vượt quá 40% thu nhập và người mua nên có khoảng 30% vốn tự có.

Nếu áp dụng công thức này, người có thu nhập khoảng 21 triệu đồng mỗi tháng chỉ có thể tiếp cận nhà ở với mức giá khoảng 30 triệu đồng mỗi m².

Thế nhưng tôi phải nhấn mạnh điều này 🙂

Vấn đề là… mức giá này hiện khá hiếm trong các dự án nhà ở thương mại, nhất là tại các đô thị lớn, nơi chi phí phát triển dự án ngày càng tăng từ tiền đất, giải phóng mặt bằng cho tới vật liệu xây dựng.

Với nhóm hộ gia đình có thu nhập khoảng 35–50 triệu đồng mỗi tháng, mức giá phù hợp hơn thường rơi vào khoảng 40–50 triệu đồng mỗi m². Đây được xem là khoảng giá bắt đầu tiệm cận hơn với chi phí phát triển dự án của doanh nghiệp.

Nhìn chung, nhiều chuyên gia cho rằng mức giá 30–50 triệu đồng mỗi m² là sát nhất với khả năng chi trả của người mua nhà thuộc nhóm thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, câu chuyện không đơn giản như vậy. Với doanh nghiệp, phát triển phân khúc này không hề dễ dàng nếu thiếu các cơ chế hỗ trợ. Chi phí đầu vào của dự án hiện nay tăng mạnh, từ tiền đất, chi phí tài chính cho tới vật liệu xây dựng.

Thế nên nếu đặt giá quá thấp, doanh nghiệp khó tham gia. Nhưng nếu nâng giá lên 60–70 triệu đồng mỗi m² để hấp dẫn nhà đầu tư, thì lại có nguy cơ… người thu nhập trung bình nhìn bảng giá xong chỉ biết cười.

Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng thay vì chỉ bàn về giá mỗi m², chính sách nên nhìn vào tổng giá trị căn hộ.

Con số thường được nhắc đến nhiều nhất là khoảng 2–3 tỷ đồng mỗi căn. Đây được xem là mức sát hơn với sức mua của nhóm thu nhập trung bình tại các đô thị.

Tất nhiên, với nhiều người trẻ đang đi làm vài năm đầu, 2–3 tỷ đồng vẫn là một con số không nhỏ. Nhưng ít nhất, đó vẫn là khoảng giá còn có thể tính toán, còn có thể vay, còn có thể hy vọng.

Còn nếu căn hộ phổ biến đều vượt quá ngưỡng đó, thì câu chuyện mua nhà của người thu nhập trung bình có lẽ sẽ ngày càng giống một kế hoạch dài hạn.

Rất dài hạn. 🏙️