Nhưng dữ liệu của Batdongsan trong những năm gần đây lại cho thấy một câu chuyện khác.
Trong giai đoạn 2022–2025, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm, giá chung cư tại hai thành phố lớn vẫn tiếp tục tăng.
• Hà Nội: từ khoảng 40 triệu/m² lên gần 87 triệu/m²
• TP.HCM: từ khoảng 46 triệu/m² lên khoảng 75 triệu/m²
=> Điều đáng chú ý là Hà Nội thậm chí tăng mạnh hơn TP.HCM.
Vậy vì sao giá nhà không giảm?
- Thứ nhất, bất động sản có độ trễ rất lớn. Khi thị trường xấu, điều xảy ra trước tiên thường là thanh khoản giảm, chứ không phải giá giảm, tất nhiên vẫn có giảm cục bộ ở một số dự án.
- Thứ hai, nguồn cung căn hộ khan hiếm do vướng pháp lý và ít dự án mới. Khi nguồn cung thấp, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá, khiến thị trường khó có khả năng giảm sâu.
- Thứ ba, người bán không chịu áp lực tài chính lớn như thị trường khác (i.e margin CK). Nhiều chủ nhà không vay ngân hàng nên họ có xu hướng giữ tài sản thay vì bán rẻ.
Vì vậy, lãi suất cao thực tế chỉ làm thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà xuống.
Một nghịch lý của thị trường bất động sản là: giá thường không giảm khi thị trường xấu, nhưng lại tăng rất nhanh khi thị trường tốt trở lại.
Và đó cũng chính là điều đã diễn ra trong chu kỳ vừa qua.
P/s1: mỗi khi lãi suất tăng nhu cầu tìm kiếm giảm xuống
p/s2: 2022 nhận đủ combo Trái phiếu, lãi suất, chiến tranh, hậu covid…thế mà giá chung cư cũng x2 rồi.
Cre: Dinh Minh Tuan