Năm 2025 khép lại với một bức tranh khá “sáng sủa” về mặt giao dịch.

Vừa đọc qua số liệu này từ Savills: Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội ghi nhận mức cao nhất trong vòng 5 năm (2021–2025). Thanh khoản cải thiện rõ rệt, tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức cao, cho thấy người mua chưa hề bỏ cuộc, dù ví tiền thì đã mỏng đi trông thấy.

So với giai đoạn ảm đạm 2021–2023, thị trường rõ ràng đã hồi phục. Nhưng nếu so với năm 2019 – thời điểm được coi là “thời kỳ giá còn biết điều” thì nguồn cung hiện tại vẫn chưa thể gọi là sung túc. Nói cách khác, hàng có ra nhiều hơn, nhưng vẫn chưa đủ để giá phải… biết sợ.

Trong khi nguồn cung nhích lên từng bước nhỏ, thì giá căn hộ lại đi những bước rất dài. Theo các đơn vị nghiên cứu, trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ Hà Nội tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm. Cộng dồn lại, mặt bằng giá hiện nay đã cao hơn hơn 200% so với năm 2019.

200% – một con số nghe qua tưởng như đánh máy thừa. Nhưng không, nó rất thật, rất đời và rất đau ví. Một căn hộ từng được rao bán với tâm thế “mua để ở” nay đã được định giá như “mua để chứng minh đẳng cấp tài chính”.

Điều đáng nói là mức tăng này không diễn ra trong một cơn sốt ngắn hạn, mà là quá trình leo dốc đều đặn, bền bỉ, không cần cò thổi, không cần tin đồn. Giá tăng trong im lặng, để rồi khi người mua quay lại nhìn, thì con dốc đã ở sau lưng.

Bước sang năm 2026, theo bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Hà Nội, giá chung cư vẫn tiếp tục xu hướng tăng. Tuy nhiên, tốc độ tăng có thể chậm lại so với giai đoạn trước.

Nghe đến đây, nhiều người thở phào. Nhưng khoan vội mừng. Tăng chậm lại không đồng nghĩa với giảm, mà chỉ là… leo cầu thang thay vì nhảy ba bậc một lúc. Với mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao, chỉ cần đứng yên thôi cũng đã là áp lực lớn với người mua.

Nguyên nhân không quá khó hiểu. Dù nguồn cung năm 2026 được dự báo cải thiện, nhưng phần lớn vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Những dự án giá “vừa túi tiền”,nếu có thường xuất hiện trong vai trò… minh họa cho báo cáo thị trường, hơn là lựa chọn thực tế cho số đông.

Nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm, trong khi nhu cầu ở thực vẫn rất lớn. Hệ quả là mặt bằng giá trung bình toàn thị trường khó có lý do để giảm, kể cả khi thanh khoản không còn quá nóng.

Thị trường căn hộ Hà Nội vì thế đang rơi vào một trạng thái khá đặc biệt: không sốt, không đóng băng, nhưng cũng không hề dễ chịu. Người bán không chịu giảm vì chi phí đầu vào cao, quỹ đất đắt đỏ, pháp lý kéo dài. Người mua thì chần chừ, tính toán, nhưng cuối cùng vẫn phải xuống tiền vì… không mua bây giờ thì sợ còn đắt hơn.

Trong bối cảnh đó, “chờ giá giảm” đang dần trở thành một chiến lược mang tính tinh thần nhiều hơn là tài chính. Còn thực tế, thị trường đang gửi đi một thông điệp rất rõ ràng: giá có thể tăng chậm, nhưng khả năng quay về vạch xuất phát là gần như không có.

Và thế là, câu chuyện quen thuộc lại lặp lại: mỗi năm, người mua lại tự nhủ “năm nay giá cao quá”, để rồi sang năm sau phát hiện ra… năm trước hóa ra vẫn còn rẻ.

Giá căn hộ Hà Nội không còn tăng kiểu bốc đồng. Nó tăng bằng sự kiên trì, và chính điều đó mới là thứ khiến người mua khó xoay trở nhất.