Tôi chợt tự hỏi: "Anh em đu đất nền phân lô tỉnh lẻ, giờ này... cơm cháo thế nào rồi?"

Nhìn lại giai đoạn vài năm trước, đất nền phân lô đúng nghĩa là "ông hoàng" của mọi cuộc vui. Công thức làm giàu của các chủ đầu tư tay ngang và đội lái thì đơn giản đến mức một đứa trẻ cũng hiểu: Mua gom một khu đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm, thuê máy xúc về san lấp cái rầm, đổ vài mét đường bê tông mỏng dính, cắm thêm vài cái cột điện trơ trọi. Thế là thành "Đại đô thị sinh thái", "Đất nền đón sóng quy hoạch".

Nó là hình thức kinh doanh sản phẩm "thô" nhất, ít chất xám nhất nhưng lại hái ra tiền nhanh nhất. Những cơn sốt đất quét qua từ Vân Đồn, Hòa Lạc, lan vào Bình Phước (Hớn Quản, Chơn Thành) rồi ngược lên Lâm Đồng (Lâm Hà, Bảo Lâm)... Đi đến đâu, người ta cũng thấy cảnh xe hơi biển số thành phố đậu kín đường làng, các văn phòng công chứng quá tải xuyên đêm. Một lô đất vô danh, cỏ mọc lút đầu, bỗng chốc được sang tay, thổi giá lên vài tỷ đồng chỉ sau vài nốt nhạc.

Nhưng có một sự thật trần trụi mà ai cũng cố tình lờ đi: Đa số những lô đất đó không hề phục vụ người dân địa phương.

Người dân bản địa chẳng ai thừa tiền mà đi mua một mét đất giá vài chục triệu để trồng rau hay xây nhà cấp 4. Nó thuần túy là trò chơi "chuyền bom" của những người từ nơi xa đến. Người có tiền nhàn rỗi thì nghĩ mình đang "tích sản", kẻ lướt sóng thì mong tìm được người khờ hơn để trao lại quả bom đang cháy ngòi. Đất đai vốn là tư liệu sản xuất, là nơi an cư đã bị biến thành một món hàng đầu cơ thuần túy.

Cái gì đến cũng phải đến. Từ năm 2023 trở đi, khi dòng tiền rẻ không còn, cộng thêm "nhát dao" chí mạng từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản mới với các điều khoản siết chặt, cấm cửa phân lô bán nền tại các đô thị loại I, II, III và siết cả hoạt động đấu giá, thị trường lập tức rơi vào trạng thái "bất động".

Bây giờ nhìn lại những "thủ phủ phân lô" ngày nào, cảnh tượng thật sự xót xa: Những con đường bê tông phân lô giờ nứt nẻ, cỏ dại mọc cao hơn đầu người. Các bảng hiệu "Bán đất chính chủ" bạc màu, rách nát theo mưa nắng. Những nhà đầu tư từng tự hào mình là "cá mập", nay chấp nhận cắt lỗ 30% - 50% nhưng ngặt một nỗi: Cắt cũng không ai mua.

Nhiều anh em dính cú đỉnh năm 2021 - 2022, gồng lãi ngân hàng suốt vài năm qua, đến giờ thì kiệt sức hoàn toàn. Đau đớn nhất không phải là việc đất giảm giá, mà là sự biến mất hoàn toàn của thanh khoản. Bạn ôm một tài sản trị giá "trên giấy" là 2 tỷ, nhưng lúc cần tiền lo cho gia đình, bán 1ty cũng chẳng ma nào ngó. Đó mới là đỉnh cao của sự tra tấn tâm lý.

Quyết định và định hướng của Chính phủ lần này là một bước đi tất yếu nếu muốn Việt Nam hóa rồng. Không một quốc gia thịnh vượng nào giàu lên bằng cách phân lô bán nền, chia chác tài nguyên rồi ngồi thu tiền. Đất đai phải tạo ra giá trị: Hoặc là nơi xây nhà máy, công xưởng để sản xuất; hoặc phải là những khu đô thị cao tầng văn minh, tiết kiệm quỹ đất để nhường không gian cho hạ tầng, công viên.

Vậy số phận của những lô đất nền phân lô ở những nơi "khỉ ho cò gáy" rồi sẽ đi về đâu?

Thẳng thắn mà nói, nếu lô đất của bạn nằm ở khu vực có hạ tầng thực, có khu công nghiệp kế cận hoặc có dân cư hiện hữu đổ về ở, thì dù có đóng băng vài năm, sớm muộn nó cũng sẽ hồi sinh. Đó là cái giá của sự kiên nhẫn.

Nhưng nếu bạn lỡ ôm những lô đất "vẽ" trên đồi, giữa rừng sâu Lâm Đồng hay giữa cánh đồng muối hoang vu ở tỉnh lẻ với cái giá "trên trời", thì xin chia buồn: Đó có thể là khoản học phí đắt đỏ nhất cuộc đời bạn. Khi dòng vốn vĩ mô định hướng dòng tiền chảy vào phân khúc nhà ở thực, chung cư cao tầng và hạ tầng cốt lõi, những khu đất "vô tri" đó sẽ bị thị trường lãng quên trong rất nhiều năm nữa.

Trải qua một chu kỳ thăng trầm mới thấy, quy luật của thị trường lúc nào cũng sòng phẳng. Kiếm tiền dễ từ đất thì cũng mất tiền dễ vì đất. Cú siết "phân lô bán nền" lần này của quản lý Nhà nước không phải là để giết chết thị trường, mà là một cuộc thanh lọc cần thiết để đưa dòng tiền từ trạng thái "găm vào đất chết" quay trở lại phục vụ cho sản xuất, kinh doanh và những nhu cầu ở thực của xã hội.

Anh em nào còn tiền, còn gồng được thì xem đây là bài học sâu sắc về quản trị rủi ro và "bài học về sự tham lam". Còn với những ai đang có ý định quay lại thị trường, hãy nhớ kỹ: Cái thời "mua đại một lô đất lẻ rồi chờ người đến mua lại giá cao" đã vĩnh viễn khép lại rồi. Cuộc chơi tiếp theo chỉ dành cho những người có kiến thức, tầm nhìn và sự kiên nhẫn thực sự.