Bao nhiêu năm qua, thị trường bất động sản của chúng ta cứ mải miết chạy theo cuộc đua "xây để bán", phân lô bán nền, đẩy giá nhà lên tới cung trăng. Trong khi đó, cái nhu cầu sát sườn nhất của hàng triệu công nhân, người lao động và những người trẻ mới lập nghiệp lại là: Một chỗ thuê an toàn, giá cả phải chăng để an cư lạc nghiệp.

Nhưng thẳng thắn mà nói, đứng ở góc độ một người làm kinh doanh, câu chuyện này không màu hồng như trên văn bản. Có đất sạch mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là: Ai sẽ là người bỏ tiền ra xây, và họ thu hồi vốn bằng cách nào?

Nút thắt lớn nhất, nghiệt ngã nhất của phân khúc nhà ở cho thuê lúc này chính là dòng vốn. Cứ nhìn vào thực tế các doanh nghiệp đang lắc đầu ngao ngán với mức lãi suất vay thương mại dao động từ 10 - 13%/năm hiện nay là đủ hiểu. Làm nhà ở cho thuê với mức lãi suất này khác gì tự sát về mặt tài chính.

Hãy thử làm một phép tính trực quan và thong thả như thế này:

Giai đoạn "ngâm" vốn: Để làm một dự án quy mô tầm 1.000 căn, số vốn đổ vào phải lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Từ lúc hoàn thiện thủ tục pháp lý cho đến khi đặt viên gạch cuối cùng xây xong, doanh nghiệp đã mất đứt 6 - 7 năm trời.

Giai đoạn "nhặt tiền cắc": Sau khi đưa vào vận hành, chủ đầu tư phải mất thêm từ 15 - 20 năm ròng rã mới hy vọng thu hồi được phần vốn gốc.

Một dự án kéo dài gần ba thập kỷ, trong khi lãi vay ngân hàng cứ đều đặn 10%/năm, thì riêng tiền lãi đã đủ đè bẹp mọi biên lợi nhuận. Đã vậy, vì bản chất là nhà ở cho người thu nhập thấp, doanh nghiệp không thể tùy tiện tăng giá thuê theo kiểu "thích là tăng" được.

Thế nên, muốn mô hình này thực sự sống được chứ không phải nằm trên giấy, chúng ta phải giải quyết đồng thời ba chân kiềng: Có đất sạch - Rút ngắn thủ tục hành chính - Và quan trọng nhất là phải có nguồn vốn dài hạn với lãi suất ưu đãi chỉ tầm 4 - 5%/năm. Nếu không tháo được cái thòng lọng lãi vay, doanh nghiệp họ thà mang tiền đi làm việc khác chứ chẳng dại gì lao vào cuộc chơi "bỏ tiền tỷ, thu tiền cắc" này.

Trong khi phân khúc nhà ở cho thuê đang kẹt cứng vì thiếu vốn, nhìn sang bức tranh toàn cảnh tại TP.HCM, chúng ta sẽ thấy một thực tế.

Đi qua các tuyến phố trung tâm, làn sóng trả mặt bằng kinh doanh diễn ra rầm rộ do kinh tế phục hồi chậm ở các ngành thời trang, mỹ phẩm, tiêu dùng. Giá chào thuê nhà mặt phố lao dốc tự do, giảm từ 8 - 10% so với cuối năm ngoái, thậm chí có những mặt bằng vị trí đẹp cũng phải chấp nhận cắt giảm 15 - 20% để tìm khách.

Thế nhưng, có một sự phân hóa cực kỳ sâu sắc: Mặt bằng kinh doanh có thể chết lâm sàng, nhưng phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực thì vẫn sống khỏe.

Nhu cầu thuê chỗ che mưa che nắng của người trẻ, gia đình trẻ hay lực lượng lao động tại các đô thị lớn chưa bao giờ hạ nhiệt. Ở những khu vực có hạ tầng kết nối tốt, gần tuyến Metro hay các khu công nghiệp, giá thuê nhà ở không những không giảm mà còn có xu hướng rục rịch tăng nhẹ. Điều đó chứng minh một chân lý đơn giản: Người ta có thể bớt mua sắm quần áo, bớt đi cà phê sang chảnh, nhưng không ai có thể nhịn... ở.

Nhà ở cho thuê rõ ràng là một "mỏ vàng" có nhu cầu thiết thực và bền vững trong dài hạn, nhưng nó lại là một mỏ vàng nằm quá sâu và quá khó đào. Đất sạch chính là cơ hội, nhưng nếu Chính phủ không sớm thiết kế một "gói tín dụng đặc chế" - một dòng vốn mồi có kỳ hạn vài chục năm với lãi suất ưu đãi thực sự dành riêng cho phân khúc này, thì mục tiêu an sinh xã hội vẫn sẽ là một bài toán bỏ ngỏ.

Doanh nghiệp cần một cái phao cứu sinh về vốn, người dân cần một chỗ ở ổn định. Đã đến lúc chúng ta ngừng nhìn nhận nhà ở cho thuê như một nghĩa vụ từ thiện của doanh nghiệp, mà phải sòng phẳng xem nó là một bài toán kinh tế cần những cơ chế kỷ luật và ưu đãi tương xứng.