Lướt qua phần bình luận, bức tranh hiện ra khá rõ. Đa phần không phải là người hỏi mua. Mà là những câu như: “Ngày xưa fomo giờ trả giá thôi”, “Giá này còn giảm tiếp mới bán được”, “Mua đỉnh sóng thì phải chịu”. Nỗi đau tài chính của một gia đình nhanh chóng trở thành chủ đề để bình luận, để phán xét và đôi khi chỉ là để giải trí và câu view.
Và rồi, như một phản xạ quen thuộc của thị trường, hàng chục sale khác cùng vào cuộc. Căn song lập đó được chia sẻ lại với những ngôn từ ngày càng sáng tạo hơn: “Cơ hội vàng”, “Chủ ngộp xả hàng”, “Chưa bao giờ có giá này”. Nỗi đau của một người bán trở thành nội dung marketing của hàng chục người khác, chỉ trong vài ngày.
Nhìn rộng ra, đây không phải hiện tượng cá biệt. Thời điểm trị trường trầm như hiện tại, lướt mạng xã hội hay các trang rao vặt bất động sản thứ cấp, có cảm giác như phần lớn nội dung bán chuyển nhượng đều đang bắt đầu bằng hai chữ “cắt lỗ” hoặc "bán gấp". Không phải vì thị trường có nhiều người bán đang lỗ thật đến vậy. Mà vì hai chữ đó đã trở thành công thức, và công thức đó đang tạo ra một thị trường méo mó mà cả người bán lẫn người mua đều có thể chịu thiệt, chỉ là theo những cách khác nhau.
MỘT THỊ TRƯỜNG MÀ CẢ BA PHÍA ĐỀU THUA
Chủ nhà chắc chắn là người thua trước. Khi tài sản bị gắn mác “Ngộp” và lan truyền rộng, người bán đang tự mời thị trường định giá mình ở mức thấp nhất có thể. Không còn ai hỏi căn đó có gì tốt nữa. Người ta chỉ còn hỏi chủ chịu xuống đến đâu.
Người mua thua theo cách khác. Họ bước vào giao dịch với cảm giác đang thắng, nhưng thực ra đang ra quyết định trong trạng thái cảm xúc. Hai chữ “ngộp” không nói gì về chất lượng tài sản, pháp lý, hay khả năng khai thác. Nó chỉ nói về hoàn cảnh của người bán. Khi người mua nhầm lẫn hai thứ đó với nhau, rất dễ bước vào đúng vấn đề mà người kia vừa thoát ra.
Và thị trường thua về dài hạn. Khi tài sản liên tục được định giá bởi mức độ đau của người bán thay vì giá trị thực của nó, không còn một chuẩn mực nào để đo lường nữa. Người có tài sản tốt cũng ngại bán vì sợ bị đánh đồng. Người mua nghiêm túc mất phương hướng vì thông tin nhiễu loạn. Và niềm tin vào thị trường, thứ quan trọng nhất để thanh khoản phục hồi, bị bào mòn dần.
Ở NHỮNG THỊ TRƯỜNG PHÁT TRIỂN NGƯỜI TA LÀM THẾ NÀO?
Ở nhiều thị trường bất động sản phát triển, việc ký gửi với một môi giới có năng lực là điều khá phổ biến. Khi chủ nhà cần bán, họ không nhất thiết phải tự phơi hoàn cảnh của mình ra thị trường, cũng không cần để tài sản của mình bị kể lại bởi hàng chục phiên bản khác nhau.
Việc của người môi giới đó không phải là đi tìm người mua đang hưng phấn nhất. Mà là đánh giá đúng giá trị thực của tài sản, hiểu rõ khả năng hấp thụ của thị trường, và tìm đúng người mua phù hợp nhất với sản phẩm đó. Sau đó tập trung vào một việc duy nhất: truyền tải giá trị của căn nhà đến người cần nó.
Không cần câu chuyện chủ đang ngộp. Không cần chạy đua xem ai đăng được nhiều nền tảng hơn. Không cần ép giá xuống rồi thổi lên một câu chuyện hời. Cách làm đó bảo vệ chủ nhà khỏi bị ép đến mức sàn, bảo vệ người mua khỏi ra quyết định bằng cảm xúc, và tạo ra một môi trường mà thông tin được truyền đi trung thực hơn.
VẬY NGƯỜI BÁN NÊN LÀM GÌ?
Khi rơi vào áp lực tài chính, phản xạ tự nhiên là muốn thoát nhanh nhất có thể. Nhưng khi cho phép tài sản của mình bị gắn mác “ngộp” và lan truyền rộng, người chủ không còn kiểm soát được câu chuyện về căn nhà đó nữa. Mỗi lần chia sẻ lại là một lần kỳ vọng giá bị kéo xuống thêm. Mỗi bình luận “giá còn giảm tiếp” là một lần người mua tiếp theo có thêm lý do để ép thêm.
Không ai nói người mua không nên tìm giá tốt trong giai đoạn thị trường khó. Nhưng có một sự khác biệt lớn giữa tận dụng cơ hội thị trường và ra quyết định vì cảm giác mình đang thắng khi người khác đang thua.
Khi bạn nghe “chủ ngộp”, câu hỏi đầu tiên không nên là “chủ chịu xuống đến đâu”. Câu hỏi đầu tiên nên là: vì sao người này phải thoát, và nếu mình mua vào, mình có đang nhận lại đúng vấn đề mà họ vừa rời đi không.
Thị trường đang khó là thật. Nhưng cách thoát khỏi giai đoạn này không phải là tìm thêm nhiều câu chuyện ngộp để kể.
Mà là bắt đầu trả tài sản về đúng vị trí của nó, thứ vốn được nhìn bằng giá trị, không phải bằng nỗi đau của người bán.