🤷♀️ Nghe qua thì thấy vô lý hết sức đúng không các bác? Từ trước đến nay, từ Tây sang Đông, ai mà chẳng rỉ tai nhau cái công thức: Nhà gần ga tàu điện là "vua của mọi vị trí", bước ra cửa là có tiện ích, giá đất chỉ có tăng bằng lần chứ làm gì có chuyện giảm. Thế nhưng, khi bóc tách kỹ bài toán quy hoạch đô thị, người ta mới ngã ngửa hóa ra cái bẫy "đất hỗn hợp" đang chực chờ nuốt chửng những nhà đầu tư non kinh nghiệm.
Thực tế, tư duy quy hoạch hiện đại theo mô hình TOD (phát triển đô thị tích hợp giao thông công cộng) không cho phép những khu đất vàng xung quanh ga metro cứ mãi là nhà dân lụp xụp, chia lô nát vụn. Để tối ưu hóa lượng khách đi tàu, Nhà nước sẽ ưu tiên quy hoạch lại các quỹ đất bán kính 500m - 1km quanh nhà ga thành "đất hỗn hợp" (Mixed-use land). Mục đích là để xây dựng các tổ hợp chung cư cao tầng, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê hoặc công viên cây xanh.
🙂 Đồng ý là khi chuyển thành đất hỗn hợp, hệ số sử dụng đất của cả khu vực sẽ tăng lên, bộ mặt đô thị trông sang chảnh hơn hẳn. Nhưng ngặt nỗi, mật độ xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ của người dân lại bị bóp nghẹt. Đau đớn nhất là trên thị trường, giá đất dính quy hoạch hỗn hợp thường bị định giá thấp hơn rất nhiều so với đất thổ cư 100%. Lý do là bởi tính thanh khoản của loại đất này cực kỳ lẹt đẹt. Bác nào lỡ ôm vào rồi mới thấm cảnh tiến thoái lưỡng nan: bán không ai mua, tặng không ai lấy, mà muốn xin giấy phép xây dựng hay sửa sang lại cái nhà vệ sinh cũng trầy vây tróc vẩy, thủ tục hành là chính.
Nhiều tay chơi sành sỏi trên diễn đàn đã lập tức dẫn chứng "vết xe đổ" xương máu từ thị trường TP.HCM để cảnh báo anh em Hà Nội. Nhìn ngay vào khu vực Quận 3, dọc các tuyến đường lớn như Nguyễn Thị Minh Khai, Võ Văn Tần... hàng loạt khu đất dính quy hoạch hỗn hợp, quy hoạch treo suốt mười mấy hai mươi năm nay vẫn nằm bất động. Người dân sống trong vùng quy hoạch treo khổ sở trăm bề, nhà cửa xuống cấp không được xây mới, muốn cắm sổ vay ngân hàng làm ăn cũng bị từ chối thẳng thừng. Đó là chưa buồn tính đến chuyện sống sát rạt ga metro thì ngày nào cũng phải khuyến mãi thêm combo tiếng ồn đinh tai nhức óc và khói bụi mịt mù từ các công trường thi công kéo dài cả thập kỷ.
Tuy nhiên, phe "bảo thủ" và các sàn môi giới cũng không phải dạng vừa. Họ ngay lập tức nhảy vào vặn vẹo, đòi bằng chứng mắt thấy tai nghe chứ không chấp nhận ăn "bánh vẽ" nỗi sợ. Họ đặt câu hỏi ngược lại: "Thế bảo thấp hơn 'rất nhiều' là thấp hơn bao nhiêu phần trăm? Dựa vào cơ sở pháp lý hay con số thống kê nào mà dám phán chung chung, dọa dẫm người mua như vậy?". Xét cho cùng, luận điểm của phe mua cũng có cái lý của họ. Nếu cứ sợ quy hoạch mà không dám xuống tiền, thì cơ hội sở hữu bất động sản đột phá giá trị nhờ hạ tầng metro coi như bằng không. Liều thì ăn nhiều, không liều thì ăn ít hoặc không có gì mà ăn!
Nói đi cũng phải nói lại, tranh cãi thì cứ tranh cãi, nhưng câu chuyện kiểm tra quy hoạch trước khi xuống tiền mua đất chưa bao giờ là thừa, đặc biệt là trong bối cảnh Hà Nội đang đại phẫu không gian đô thị như hiện nay. Gần ga Metro thì tiện thật, sang xịn mịn thật, nhưng đó là câu chuyện của tương lai khi con tàu đã chạy. Còn ở thời điểm hiện tại, nếu các bác đi mua nhà đất thổ cư sát ga mà không chịu mang sổ lên quận check kỹ bản đồ quy hoạch phân khu, ôm nhầm phải miếng đất dính diện hỗn hợp treo vài thập kỷ thì đúng là tiền mất tật mang, mang họa vào thân.
Tóm lại, ga Metro mở ra cơ hội làm giàu mười mươi, nhưng nó chỉ dành cho những cái đầu lạnh và có kiến thức. Các bác nghĩ sao về canh bạc này? Giữa lằn ranh sinh tử của "gà đẻ trứng vàng" và "quy hoạch treo", các bác có dám xuống tiền mua nhà sát ga Metro vào thời điểm nhạy cảm này không? Hãy cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền kẻo lại thành "người Mohican cuối cùng" ôm hận ôm bom các bác nhé!