Ở Việt Nam, thị trường bất động sản có một đặc thù khá rõ: phần lớn tài sản đang nằm trong tay thế hệ 5X–6X–7X. Điều này không phải tự nhiên mà có. Khoảng 20–30 năm trước, khi đất đai bắt đầu được quy hoạch và xác lập quyền sở hữu rõ ràng hơn, rất nhiều người đã có đất theo kiểu “chi phí thấp”: được giao, được chia, mua với giá rất rẻ, hoặc đơn giản là giữ lại từ đất nông nghiệp chuyển đổi.

Đến đời 8X, đầu 9X, nhiều người vẫn còn “dây mơ rễ má” để được chia lại một phần. Nhưng từ cuối 9X trở đi, đặc biệt là Gen Z, thì câu chuyện gần như reset về con số 0: ít người còn đất để thừa kế, và nếu muốn có nhà thì gần như phải tự mua hoàn toàn.

Trớ trêu ở chỗ, đúng lúc thế hệ này bước vào giai đoạn cần nhà nhất, học hành, làm việc, lập nghiệp thì họ lại buộc phải sống ở đô thị, nơi giá nhà đang ở mức cao nhất. Không có lợi thế tích lũy từ trước, lại phải bước vào thị trường với mặt bằng giá đã bị đẩy lên sau nhiều chu kỳ tăng, nên cảm giác “đuối” là điều dễ hiểu.

Giá nhà gấp 40–50 lần thu nhập không phải là cá biệt. Ở nhiều đô thị lớn, để mua một căn hộ, một người trẻ phải dành hàng chục năm thu nhập, trong khi chi phí sống ngày càng cao. Bài toán trở nên khá “khó nhằn”: nếu không vay thì không mua được, mà vay thì lại đối mặt với áp lực tài chính dài hạn.

Nhìn sang các nước châu Á đi trước, mô hình này không mới. Ở những nơi giá nhà tăng quá cao so với thu nhập, một bộ phận người trẻ bắt đầu thay đổi tư duy: không còn coi việc sở hữu nhà là mục tiêu bắt buộc, mà chuyển sang thuê dài hạn, ưu tiên trải nghiệm sống hoặc đầu tư vào những tài sản linh hoạt hơn. Nói cách khác, không phải họ không muốn mua, mà là họ không còn thấy việc mua là lựa chọn hợp lý trong bối cảnh hiện tại.

Tuy nhiên, nói Gen Z và Alpha sẽ “quay lưng” hoàn toàn với bất động sản thì có phần hơi cực đoan. Thị trường luôn có chu kỳ, và khi cung – cầu thay đổi, cơ hội cũng sẽ xuất hiện ở những phân khúc khác, mức giá khác hoặc khu vực khác. Có thể họ không mua nhà theo cách mà thế hệ trước đã làm, nhưng không có nghĩa là họ sẽ đứng ngoài mãi.

Điều đang thay đổi rõ nhất không phải là nhu cầu, mà là cách tiếp cận. Thế hệ trước mua nhà sớm, giữ lâu, coi đó là tài sản cốt lõi. Thế hệ sau có thể linh hoạt hơn: đi thuê lâu hơn, tích lũy nhiều kênh khác, hoặc chỉ tham gia thị trường khi thấy thực sự hợp lý.

Vì vậy, câu chuyện không hẳn là “bất lực”, mà là một sự dịch chuyển. Khi giá nhà đi quá xa so với thu nhập, thị trường tự khắc sẽ buộc phải điều chỉnh, dù là bằng giá, bằng chính sách hay bằng hành vi của người mua.

Còn lời giải đáp cho câu hỏi: Gen Z có đang “quay lưng” không, hay chỉ đang… đứng ngoài chờ thời?

Thì với tốc độ tăng lương chậm như rùa, tăng giá nhà như thỏ thì sẽ có 1 thế hệ GenZ và Alpha sắp tới ở Việt Nam quay lưng lại với mua đất mua nhà 🤷‍♀️