+ Thanh khoản, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ và số lượng giao dịch thực. Tỷ lệ hấp thụ thực cho người mua cuối, không phải số liệu truyền thông, hay do các sàn hay đơn vị phân phối ôm lại. Đánh giá sát nhất qua thị trường thứ cấp.
+ Tín dụng, lãi suất trong 6 tháng tới liệu có được mở room, giảm lãi: (1) Các tháng mở đầu của quý như tháng 4, tháng 7, nếu chỉ một vài tuần đầu quý mà đã xài hết room trong quý, thì van tín dụng vẫn còn rất căng; (2) Lãi suất huy động hiện đã nên 8%-9% liệu có hạ nhiệt; (3) Lãi suất vay mua bất động sản, kinh doanh bất động sản liệu có được thu bớt khoảng cách so với lãi suất tiêu dùng (hiện tại vay mua bđs 10% - 13.5% so vay tiêu dùng 8.5% - 9.5%).
+ Dòng tiền của nhà đầu tư: mức độ sử dụng đòn bẩy (vốn vay chiếm 30%, 50%, hay 70% tổng tiền mua), xu hướng gồng lãi ôm hàng hay bán bớt. Ví dụ ở thời điểm hiện tại, xu hướng thận trọng, giảm mua mới và ưu tiên giữ tiền đang cho thấy thị trường đã bước vào giai đoạn chuyển tiếp của chu kỳ.
+ Chiến tranh Trung Đông
Phản ứng của chủ đầu tư, người mua ở thực và nhà đầu tư thứ cấp trước biến động:
- Chủ đầu tư: Tăng chi phí tài chính vốn vay, giảm thanh khoản do người mua sẽ cân nhắc hơn
→ Vừa chịu áp lực từ giá vốn tăng, trong khi khó tăng được giá bán do giảm thanh khoản, thậm chí có thể phải giảm bớt giá bán so với giá kế hoạch ban đầu, vừa phải tính toán thêm các phương án hỗ trợ tài chính để giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua.
- Người mua nhà ở thực: Phải tính lại vốn từ đòn bẩy có thể vay được (do siết tín dụng khó vay hơn), và dòng tiền trả ngân hàng hàng tháng (do lãi tăng lên).
Ví dụ trước đây họ có 1,5 tỷ, muốn vay thêm 1,5 tỷ để mua căn nhà 3 tỷ. Họ có nguồn thu nhập 50 triệu, trong đó 30 triệu là chi phí sinh hoạt gia đình và chi phí dự phòng, 20 triệu để trả cho khoản vay 1,5 tỷ. Hiện tại khi nguồn tín dụng siết lại, có thể họ chỉ vay được 1,2 tỷ, hụt mất 300 triệu; hoặc trong trường hợp vay được 1,5 tỷ luôn thì việc lãi suất tăng sẽ làm hàng tháng phải đóng lên 25 triệu, hụt 5 triệu so với kế hoạch ban đầu.
→ Người mua ở có thể phải tính lại giá trị căn nhà sẽ mua, hoặc hoãn kế hoạch mua nhà chờ lãi suất có dấu hiệu hạ bớt
- Nhà đầu tư thứ cấp:
+ Nhà đầu tư lướt sóng, ngắn hạn: Mất lợi thế ‘tiền rẻ’ (lãi 7%), và dòng tiền đóng ngân hàng hàng tháng thấp (ân hạn gốc, lãi) trong 2-3 năm đầu
+ Nhà đầu tư trung - dài hạn: Tính lại chi phí sử dụng vốn, bao gồm chi phí cơ hội và chi phí lãi vay, với kỳ vọng tăng giá tương lai
(Ông Lê Quốc Kiên)