Giảm thì cũng có giảm đấy, nhưng kiểu giảm 200–300 triệu/căn cho vui, gọi là hỗ trợ thanh khoản. Nói thẳng ra là giảm lãi, chứ chưa đủ đau để gọi là cắt lỗ. Chủ nhà vẫn đang rất bình tĩnh, chưa ai đến mức phải bán tháo chạy lấy người.

So với thời khủng hoảng bất động sản Việt Nam 2011–2013 thì lại càng thú vị. Hồi đó lãi suất cũng cao, nhưng căn hộ loanh quanh 1,5–2 tỷ, còn bây giờ cùng một logic vay mượn mà giá đã x3.

Nhưng đừng vội bảo “ảo giá”, vì thu nhập cũng đã tăng theo, và quan trọng hơn: người mua bây giờ lì hơn, tiền mặt nhiều hơn. Không còn cảnh vay 70–80% rồi ngồi run mỗi khi ngân hàng tăng lãi. Thế nên thị trường không dễ sập kiểu domino như ngày xưa.

Thế nên là người mua không chết ngay, thì người bán cũng chẳng có lý do gì phải giảm sâu.

Còn câu chuyện lõi trung tâm Hà Nội thì đúng kiểu đắt có tổ chức. Một bên là nhu cầu ở thật lúc nào cũng cao, nhất là khu trung tâm, nơi ai cũng muốn ở nhưng không phải ai cũng đủ tiền ở.

Một bên là nguồn cung gần như… mất tích từ 2018 đến giờ. Dự án mới thì hiếm như vàng, phân lô thì bị siết. Thành ra thị trường chủ yếu là mua đi bán lại hàng cũ. Hiểu đơn giản, người thì đẻ đều, đất thì không. Thế thôi 🤷‍♀️

Trong khi đó, chi phí lại không hề đứng yên.

Giá vật liệu xây dựng tăng, nhân công tăng, chi phí pháp lý tăng. Có những thứ tăng 20–30%, thậm chí có giai đoạn gần như gấp đôi so với vài năm trước.

Thuế phí cũng không “hiền”: bảng giá đất giờ cập nhật liên tục, mỗi năm nhích thêm 10–20% là chuyện bình thường.

Doanh nghiệp không phải tổ chức từ thiện, nên tất cả những thứ đó sẽ được gói gọn lại trong một thứ rất quen thuộc: giá bán. Và người trả cuối cùng… vẫn là người mua.

Thế nên mới sinh ra một nghịch lý rất buồn cười: Lãi suất cao - tưởng phải giảm giá mạnh. Nhưng thực tế: giá vẫn cao - chỉ là người mua phải cân não nhiều hơn.

Khi nội đô leo lên mức 70–80 triệu/m², thì việc dòng tiền chạy ra vùng ven là điều hiển nhiên. Không ai đủ sức thì phải đi xa hơn, đơn giản vậy thôi.

Nhưng bắt đầu có một vấn đề khác: vùng ven cũng đang “học theo nội đô” hơi quá nhanh. 40–60 triệu/m² thì còn nghe được, vì còn có câu chuyện phát triển hạ tầng. Nhưng nếu nhảy lên 80–100 triệu/m² thì bắt đầu có mùi… tự tin quá đà.

Vì bất động sản không chỉ là cái nhà đẹp. Nó là tổng hòa của trường học, bệnh viện, chợ, giao thông, tiện ích sống.

Cứ thử nhìn mấy trường công top đầu Hà Nội xem, phần lớn vẫn nằm ở Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy, Thanh Xuân. Bệnh viện tuyến đầu cũng loanh quanh Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng.

Tức là giá trị lõi vẫn đang nằm ở trung tâm, chứ không phải cứ xây đẹp ở xa là đòi ngang giá.

Tóm lại, đừng mua nhà chỉ vì nó đẹp, hay vì người ta bảo sắp tăng giá. Hãy hỏi lại: mình mua để ở, để đầu tư, hay để… tự trấn an?