Cung lớn, nhưng chưa có hàng “ khủng”. 

Lướt qua các trang mạng, văn phòng môi giới thấy nhan nhản những lời chào bán khách sạn nhỏ có, to có từ bình dân tới 3-4 sao tại các TP lớn TP Hồ Chí Minh, Hà Nội… hay tại một số thủ phủ du lịch từ núi ra biển vượt đất liền ra hải đảo như Sa Pa, Đà Lạt, Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long…. Phú Quốc.

Trong số hàng trăm khách sạn đang được chào bán có nhiều khách sạn có vị trí đắc địa, đầu tư bài bản…rất đáng mua, đáng đầu tư như gần chợ Bến Thành-Q1, quanh các tuyến phố cổ của Hà Nội hay ở trung tâm Sapa…vv - theo nhận định của giới Hotelier

Tuy rao bán nhiều vậy, nhưng thực ra đó mới chỉ là phần nổi của tảng băng chìm, hầu hết những khách sạn chào bán chủ yếu là các chủ tự doanh từ khách sạn mini vài chục phòng tới 3-4 sao, không thuộc chuỗi khách sạn, các resorts hay khách sạn 5 sao cao cấp thuộc các tập đoàn lớn, những ông chủ lớn.

Cầu cao.

Làm chủ một khách sạn dù to hay nhỏ đều là mơ ước của hầu hết những người dám ước mơ và mong muốn có cuộc sống an nhàn. Từ nhưng tay buôn khét tiếng như Hải Tàu ( chuyên vận chuyển và buôn đồ Trung Quốc), tới nhưng ông chủ buôn bán hàng thủ công mỹ nghệ, thiết bị vệ sinh  như Khải Silk, Hùng Túy…

Sở hữu một khách sạn, chuỗi khách sạn, tòa nhà văn phòng …. có tên tuổi là điểm đến, là mục tiêu chiến lược của hầu hết các tập đoàn, công ty dù kinh doanh các lĩnh vực ngoài ngành BĐS, trong nước hay nước quốc tế. Đây là hoạt động hiện thực hóa lợi nhuận của hầu hết các ông chủ lớn kinh doanh các lĩnh vực trên thế giới cũng như Việt Nam từ tòa nhà cao nhất Thế giới Burj Khalifa tại Dubai do công ty quốc doanh Emaar Properties của Dubai làm chủ đầu tư; tháp đôi Petronat tại KL, Malaysia của Tập đoàn xăng dầu Malysia; tòa nhà  Doji của Công ty vàng bạc đá quý, Vietcombank Tower, BIDV Tower..vv

Đối với các chủ đầu tư BĐS dù lớn hay nhỏ đều  thực hiện chiến lược “ nuôi bò thịt và nuôi bò sữa”  đó là vừa xây dựng các tòa nhà, khu đô thị để bán biệt thư, liền kề, shophose, chung cư, condotel…đồng thời, giữ lại vị trí đắc địa để xây tòa nhà văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại để kinh doanh tạo dòng tiền nếu là những khu đô thị lớn, đại đô thị. Nếu không có những đô thị lớn, đại đô thị thì sau khi bán hàng CĐT cũng tìm cách hiện thực hóa lợi nhuận của mình bằng việc tìm cách mua lại toàn bộ hoặc mua cổ phần chi phối khách sạn, tòa nhà…Từ Donal TRUMP- Tổng thống đương nhiệm của Mỹ với Trump Tower, Bitexco Tower của anh Hội hay hàng loạt khách sạn, resorts nghỉ dưỡng, trung tâm thương mai của anh Vượng Vin, anh Quyết FLC ….đều áp một công thức như trên.

Sao không khớp lệnh?

Đã có nhiều phân tích, nhận định lý do hoạt động M&A khách sạn đang rất thấp so với tiềm năng, điều kiện của nó. Các lý do đưa ra là bên bán không chịu giảm giá, hoặc mới giảm nhẹ trong bên mua mua ép giá hoặc chờ giảm sâu hơn;  do qui định hạn chế đi lại phòng tránh covid, dẫn đến việc nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam trực tiếp chững lại; do ảnh hưởng của đại dịch tới ngành du lịch khách sạn vẫn còn rất nặng nề….  tuy nhiên, dường như lý do nêu trên cũng chưa lột tả hết bản chất của sự việc. Dưới một cái nhìn khác, người viết bổ sung vài lý do sau:

Một là, trong hầu hết các lĩnh vực, hoạt động M&A (mua bán, sát nhập doanh nghiệp) thường nở rộ mỗi khi thị trường gặp khó khăn. Do tình yêu của CĐT đối với BĐS và vị thế của BĐS đối với chủ và đặc điểm kinh doanh loại hình khách sạn mà hoạt động M&A mua bán khách sạn thường có độ trễ 6 tháng -1 năm kể từ khi thị trường tạo đáy, thường rơi vào giai đoạn cuối của đáy hoặc đã qua đáy và khi điều kiện kinh doanh khai thác thuận lợi. Đây là những lý do cơ bản nhất mà tảng băng chìm chưa nổi lên và những con “sói” săn mồi chuyên nghiệp chưa xuất hiện (bài sau tác giả sẽ đề cập tới câu chuyện thú vị này)- đồng thời đây cũng là một trong những nguyên nhân “ không khớp lệnh” trong thời gian qua.   

Hai là, vướng mắc vì mô hình kinh doanh. Trong nhiều trường hợp việc bán khách sạn chỉ là chào bán quyền kinh doanh vì chủ khách sạn chỉ thuê nhà để kinh doanh khách sạn. Trong giai đoạn 2015-2018 là thời kỳ vàng của loại hình kinh doanh khác sạn, các chủ nhỏ thường khởi đầu bằng một khách sạn, khi thấy dòng tiền tương đối vững họ mạnh dạn vay tiền và ngân hàng cũng mạnh dạn mở hầu bao cứ vậy nhiều cá nhân, công ty phát triển 3-4-5 thậm chí cả chuỗi khách sạn trong thời gian ngắn. Khi kinh doanh gặp khó do covid, muốn nhượng lại cũng khó do chủ nhà yêu cầu thanh toán tiền thuê, ngân hàng yêu cầu trả nợ trong khi khách mua vẫn lượn lờ hờ hững.

 Ba là, sức khỏe tài chính của bên mua đang gặp khó. Như đã phân tích ở trên, khách sạn chào bán hiện tại đang là loại có qui mô vừa hoặc nhỏ, tương ứng với nó chủ sở hữu hay khách mua sau này cũng thường là nhưng ông chủ độc lập, hộ kinh doanh hay các công ty gia đình - do Covid, chính những đối tượng này đang bị ảnh hưởng nặng nề 9 tháng qua và sẽ vẫn gặp phải khó khăn trong thời gian tới. Khó khăn về tài chính hoặc trong việc chứng minh dòng tiền khi thuyết phục ngân hàng hỗ trợ vốn là lực cản chính đối với người có ý định, mong muốn sở hữu khách sạn. Trông đợi vào các nhà đầu tư nước ngoài cũng chỉ là “ bắc nước chờ gạo người”. Số liệu đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong 9 tháng đầu năm giảm 18,9% so với cùng kỳ trong đó đăng ký đầu tư vào BĐS chỉ có 3.2 tỷ chiếm 15%- thấp hơn nhiều so với cùng kỳ của giai đoạn 3 năm gần đây.

Và lý do đang nói cuối cùng là lợi nhuận. Thường có 4 lý do về lợi nhuận thúc đẩy quyết định đầu tư BĐS, đó là: (1) lãi ngay khi mua; (2) khai thác dòng tiền; (3) lãi do thay đổi BĐS và (4) lãi do BĐS tăng giá - tác giả sẽ quay trở lại vấn đề này kỹ hơn trong một bài viết khác. Có lẽ trông chờ duy nhất thúc đẩy động cơ mua  BĐS là khác sạn hiện nay là “lãi ngay khi mua” trong khi các ông bà chủ vẫn đang cầm chừng và giảm giá nhỏ giọt thì M &A èo èo uột là điều dễ hiểu ./.