[SWOT] Đánh giá dự án chung cư cao cấp Sunshine Boulevard - tập đoàn Sunshine: Giá cao kỷ lục trong khu vực

Tổng quan

Tòa nhà Sunshine Boulevard cao 40 tầng, 3 tầng hầm. 5 tầng khối đế sẽ là trung tâm thương mại + 1 vài tiện ích, từ tầng 6- 35 là căn hộ chung cư cao cấp.

Ưu điểm.

Chủ đầu tư uy tín.

Dự án Sunshine Boulevard được đầu tư bởi tập đoàn Sunshine. Chủ đầu tư này mới tham gia vào thị trường bất động sản vài năm gần đây nhưng đã có những bước tiến thần tốc và nhanh chóng được thị trường xếp vào hàng “đại gia”. Tuy phát triển nhanh, đồng loạt nhưng các sản phẩm bất động sản của tập đoàn Sunshine đã và đang được thị trường đánh giá tích cực về chất lượng.

Chất lượng bàn giao, hoàn thiện.

Người viết đã được trải nghiệm vài chung cư là sản phẩm của tập đoàn Sunshine và đánh giá cao độ hoàn thiện của bất động sản.Trang thiết bị, nội thất bàn giao đúng cam kết với chất lượng cao. Được chủ đầu tư Sunshine định vị là chung cư cao cấp, những gì tinh túy nhất của tập đoàn này sẽ được tích hợp tại Sunshine Boulevard.

Nhược điểm.

Diện tích mặt bằng khiêm tốn.

Tổng diện tích chủ đầu tư Sunshine xin lập quy hoạch là 5.431,9m2, nhưng thực chất diện tích khu đất hiện tại (đất trống) chỉ còn vỏn vẹn hơn 3.000m2, số còn lại là diện tích đất của 16 hộ dân và diện tích đường đi xung quanh khu vực dự án, giáp với khu dân cư đã ở từ vài chục năm nay (gần 2000 m2).

Sunshine Boulevard có mặt bằng diện tích nhỏ nhưng tích hợp tới 5 tầng thương mại và 35 tầng chung cư, cảm giác hơi chật so với tiêu chuẩn chung cư cao cấp hiện đại. Diện tích hạn chế nên tiện ích không nhiều, không gian dành cho sinh hoạt chung cư dân, dành cho thiên nhiên tại Sunshine Boulevard gần như không có.

Giao thông

Tại Sunshine Boulevard, mỗi tầng trung bình có 12 căn hộ chung cư, tổng cộng có gần 400 căn cộng thêm 5 tầng trung tâm thương mại mà chỉ bố trí được có 6 thang máy. Theo quy chuẩn căn hộ chung cư hạng A (cao cấp) được bộ Xây dựng ban hành thì tỷ lệ căn hộ/1 thang máy<40, ở Sunshines Boulevard là hơn 60, coi như gấp rưỡi. Thực tế cộng thêm số lượng người ra-vào 5 tầng trung tâm thương mại nữa thì nhiều khả năng hệ thống giao thông tĩnh tại dự án Sunshine Boulevard sẽ bị quá tải.

Sunshine Boulevard tọa lạc tại nút giao Nguyễn Trãi- Khuất Duy Tiến, nơi này “nổi tiếng” về tắc đường và ngập lụt khi mưa lớn. Sẽ “tương đối” khó tiếp cận tòa nhà Sunshine Boulevard nếu di chuyển từ phía Phạm Hùng do phải “quay đầu” tại nơi ngã tư thường xuyên tắc đường, người viết nhiều lần trải nghiệm lái oto trong khung giờ cao điểm phải mất tới hơn chục lượt “đèn đỏ” mới quay đầu được ở nút giao này.

Chưa kể  trước mặt tiền của Sunshine Boulevard là đường dốc nối lên đường trên cao đi các tỉnh thành, vào lúc cao điểm hoặc xảy ra tai nạn tại đường trên cao, đoạn đường nối này dễ xảy ra tình trạng tắc nghẽn giao thông cục bộ hàng giờ đồng hồ.

Giá thành.

Bảng so sánh giá bán đợt I dự án Sunshine Boulevard so với các dự án chung cư khác trong cùng khu vực.

Mặc dù Sunshine Boulevard được định vị đẳng cấp cao hơn các chung cư trên đo sự khác biệt về nội thất bàn giao cũng như chất lượng hoàn thiện, nhưng cách biệt về đơn giá là đáng kể.

Vị trí tốt hơn về phía trung tâm Hà Nội, cũng thuộc phân khúc cao cấp, ở địa chỉ 108 Nguyễn Trãi là dự án chung cư King Palace của tập đoàn Alphanam làm chủ đầu tư với cam kết nội thất, thiết bị chất lượng bàn giao chuẩn 5 sao mà đơn giá thành chỉ ~40 triệu/m2.

Mức giá Sunshine Boulevard đang chào bán còn cao hơn các chung cư có vị trí gần trung tâm Hà Nội hơn. Cùng hướng Tây Hà Nội,  dọc trục Lê Văn Lương- Láng Hạ cũng không thiếu các chung cư chất lượng cao như Golden Palm, StarCity, Hanoi Center Point, Diamond Flower,...giá đều tốt hơn.

Khách quan hơn, nguoimuanha có thể so sánh Sunshine Boulevard với khu tổ hợp chung cư, đô thị, thương mại khổng lồ Royal City của Vin Group. Royal City đẳng cấp tương đương với Sunshine Boulevard, giao thông thuận tiện hơn, gần trung tâm Hà Nội hơn, trung tâm thương mại sầm uất, tiện ích đầy đủ mà giá hiện nay chỉ từ 35 đến hơn 40 triệu/m2 full nội thất A-Z. Sunshine Boulevard đang chào giá 39-45 triệu/m2, thêm chi phí hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ở cho căn hộ hạng sang ít nhất cũng phải chi thêm 3 triệu/m2 nữa, chung quy lại người viết cho rằng sẽ là “hợp lý” hơn nếu bảng giá hiện tại của Sunshine Boulevard hạ xuống ~15%.

Tiềm năng, cơ hội.

Như đã phân tích trên, Sunshine Boulevard có giá hơi “chát” nên dư địa cho tiềm năng sinh lời nhanh rất hạn chế. Nếu đầu tư để kinh doanh cho thuê, người viết ước tính nguoimuanha sẽ thu về được ~3-4%/năm.

Rủi ro, nguy cơ.

Sống quanh "ô nhiễm"

Là chung cư cao cấp nhưng xung quanh toàn đường "quốc lộ", tắc đường như cơm bữa, xe công xe tải chạy ngày đêm. Sunshine Boulevard nằm ngay sát mặt đường, không gian diện tích nhỏ, cư dân Sunshine Boulevard dễ bị ảnh hưởng bởi khói bụi, âm thanh.

Khá đen cho Sunshine Boulevard khi mở bán ngay sau vụ cháy Rạng Đông. Nằm ngay cạnh vành đai bán kính nguy hiểm 500m từ tâm vụ cháy. Hiện chưa có kết luận chính thức, uy tín về ảnh hưởng đối với môi trường. Trong trường hợp có nguy cơ ô nhiễm, nhiễm độc thì thực sự không xứng với chất lượng cuộc sống "cao cấp" tại Sunshine Boulevard.

Nhận định giá trị thực của Sunshine Boulevard qua chính sách bán hàng đặc biệt

Hiện dự án Sunshine Boulevard chưa được phép mở bán theo luật định, do vậy nguoimuanha đầu tư vào dự án này sẽ ký hợp đồng mua “trái quyền” của dự án Sunshine Boulevard, có thể hiểu đơn giản trái quyền = trái phiếu + quyền mua.

Tập đoàn Sunshine cam kết trả 8%/năm lãi suất cho khách mua trái phiếu có giá trị nhỏ nhất = 50% giá trị căn hộ. Trái phiếu này có kỳ hạn 2 năm, lấy lãi 6 tháng/lần. Ngân hàng bảo lãnh dự án HDbank và TPbank hỗ trợ cho vay tới 45%. Chưa kể còn chương trình chiết khấu trực tiếp vào giá của Sunshine, khuyến khích nguoimuanha đóng càng nhiều chiết khấu càng cao.

Chính sách bán hàng này có thực sự hấp dẫn?, cùng đánh giá qua bài toán tài chính đầu tư dự án Sunshine Boulevard bằng trái quyền.

Gọi tổng giá trị căn hộ bất kỳ tại Sunshine Boulevard = X.

Để được hưởng các ưu đãi từ chương trình mua trái quyền, nguoimuanha phải đóng ít nhất 50% tổng giá trị căn hộ = 50%X

Khi đóng xong 50% tổng giá trị căn hộ = trái quyền, nguoimuanha sẽ được chiết khấu ngay 8%X(1); ngoài ra  khách sẽ được tập đoàn Sunshine cam kết trả lãi suất 8%/năm cho khoản 50%X đóng lúc đầu, tính ra được 4%X/năm, tổng sau kỳ hạn 2 năm = 8%X(2).

(1)+ (2)= 16%X là lợi ích nguoimuanha nhận được khi đóng ngay 50% tổng giá trị căn hộ.

Tương tự cách tính trên:

Huy động thêm 20% nữa (tổng 70%), Sunshine tặng tiếp nguoimuanha 8.2% giá trị tổng

Huy động thêm 25% nữa (tổng 95%), Sunshine tặng tiếp nguoimuanha 6% giá trị tổng.

Ở mức cao nhất, người mua nhà đóng ngay 95% tổng giá trị căn hộ sẽ được giảm ngay 30.2%. Trong thời buổi toàn thị trường khát vốn như hiện nay, không ít chủ đầu tư mời chào mức chiết khấu hai chữ số để khuyến khích đóng 95%.  

Có lẽ đây là lý do vì sao bảng giá mà tập đoàn Sunshine đang chào bán dự án Sunshine Boulevard cao đến vậy, “mỡ nó rán nó” chăng?

Rủi ro đầu tư trái phiếu.

Đại lý phát hành trái phiếu dự án Sunshine Boulevard  là Công ty cổ phần Chứng khoán Tiên Phong (TPS) đã soạn ra Hợp đồng mua bán trái phiếu cùng hàng loạt văn bản thỏa thuận khác có liên quan đến đợt phát hành này, người viết đánh giá các văn bản này chặt chẽ về mặt pháp lý, có lợi cho chủ đầu tư và đẩy hoàn toàn rủi ro về phía khách hàng.

Trong hợp đồng có khuyến cáo nhà đầu tư rất rõ: “Bên đặt mua trái phiếu hiểu rằng việc đầu tư vào trái phiếu là đầu tư vào lĩnh vực có tính rủi ro cao, nhà đầu tư cần phân tích trước khi quyết định đầu tư”. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có lãi suất cố định, được bảo lãnh thanh toán. Hợp đồng cũng không kèm theo các điều kiện hoán đổi quyền mua bất động sản kèm theo hợp đồng trái phiếu... như nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn khác đã mời chào khách hàng trong khoảng thời gian trước đây.

 Thực chất đây chỉ là thỏa thuận ghi nhận quyền hưởng ưu đãi và trái chủ được hưởng khi mua trái phiếu mà thôi. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã dựng lên hàng loạt “lá chắn” ghi rõ trong các hợp đồng, thỏa thuận... nêu trên để tránh những rắc rối pháp lý, bảo vệ quyền lợi cho tập đoàn Sunshine. Khi có tranh chấp xảy ra, khách hàng phải chịu toàn bộ rủi ro về pháp lý. Nguoimuanha nên lưu tâm đọc kỹ hợp đồng để tránh hiểu nhầm.

Thống kê cho thấy tập đoàn Sunshine là doanh nghiệp bất động sản có lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp lớn trên thị trường năm 2018. Tháng 10-2018, Sunshine phát hành 10.000 tỉ đồng (kỳ hạn 36 tháng) để huy động vốn cho các dự án bất động sản và vẫn đang trong kỳ trả nợ. Nói một cách đơn giản, công ty mẹ đang có khoản nợ lớn, nay lại nhận bảo lãnh thêm nợ cho công ty con. Lợi nhuận hằng năm của tập đoàn bất động sản này ở mức chưa tới 20 tỉ đồng/năm nhưng chỉ từ năm 2016-2018, Sunshine Group “lớn nhanh như thổi” đã tăng vốn gấp... gần 30 lần từ 300 tỉ lên 8500 tỉ đồng để đầu tư vào các dự án.