Strengths- điểm mạnh:

Vị trí:

Vị trí 5 sao, ngay sát hồ Giảng Võ, Ba Đình, Hà Nội; tiếp giáp với mặt đường Nam Cao và Trần Huy Liệu. Vị trí góc rất đẹp có thể view toàn cảnh hồ Giảng Võ, liên kết giao thông cực  thuận tiện giữa các vùng trung tâm của Thủ đô.

Vị trí 5 sao của Golden Lake B7 Giảng Võ.
Vị trí 5 sao của Golden Lake B7 Giảng Võ.

Thiết kế:

Golden Lake – cái tên nói lên cái đẹp, dự án lấy “Gold-vàng” làm chủ đạo. Vàng được dát phía ngoài dọc theo chiều cao của công trình mang lại vẻ đẹp lộng lẫy hòa cùng thiết kế tổng quan kiểu cổ điển, “boutique”.

Thiết kế tổng quan theo hướng cổ kính, sang trọng
Thiết kế tổng quan theo hướng cổ kính, sang trọng

Vàng cũng được sử dụng nhiều trong thiết kế căn hộ tại đây, vì kinh doanh condotel nên các căn hộ tại đây được đầu tư đồng bộ từ A-Z. Thiết kế rất bắt mắt mang lại cảm giác quý tộc, cho thấy sự đầu tư tỉ mỉ chăm chút, xứng tầm 5 sao.

Thiết kế bên trong căn hộ lộng lẫy, mang lại cảm giác thượng lưu.
Thiết kế bên trong căn hộ lộng lẫy, mang lại cảm giác thượng lưu.

Giải pháp tài chính hợp lý:

Hợp đồng ký ràng buộc ủy thác cho chủ đầu tư khai thác dưới hình thức Condotel và nhận về 10% lợi nhuận mỗi năm trong 10 năm.

Chủ đầu tư Hòa Bình Group có thể hỗ trợ ngay 3 năm lợi nhuận, bằng với 30% giá trị căn hộ.

Ngân Hàng uy tín: Vietcombank, MB có thể hỗ trợ cho vay tới 65% giá trị căn hộ.

Trường hợp được hỗ trợ cho vay tối đa 65% thì chính ngân hàng sẽ chịu rủi ro nhất trong mọi trường hợp. Do được chủ đầu tư hỗ trợ ngay 3 năm đầu lợi nhuận = 30% nên rủi ro của khách mua chỉ = 100%-65%(NH cho vay)-30%( CĐT hỗ trợ) = 5% (rủi ro), xứng đáng để đầu tư nếu tiềm lực tài chính tốt.

Weaknesses- điểm yếu

Hạn chế không gian, mặt bằng:

Dự án Golden Lake của Hoà Bình Group có quy mô 2237 m2, 4 tầng hầm và 25 tầng nổi. Tổng cộng có ~ 378 căn Condotel thiết kế từ 1 đến 2 phòng ngủ, diện tích từ ~45m2 đến 84m2.

Cụ thể  hầm 3 & 4 để xe, hầm 1 & 2 là Casino, Karaoke, vui chơi giải trí và trung tâm thương mại. Tầng 1 là sảnh và café louge, tầng 2 có phòng họp, phòng hội nghị, tầng 3 Nhà hàng, tầng 4 Gym & Spa, tầng 5-25 Condotel.

 Dường như chủ đầu tư Hoà Bình Group đang cố “nhồi nhét” cho bằng đủ tiện ích để đạt chuẩn 5 sao. Với diện tích chỉ vỏn vẹn 2237m2, khó có thể tạo nên được sự đẳng cấp do hạn chế về mặt bằng, không gian bị xé vụn, các tiện ích rất dễ “dẫm chân” nhau.

Để đạt tiêu chuẩn <40 căn/ 1 thang máy của căn hộ hạng A (Phụ lục số 01 của Thông tư 31/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành), Golden Lake phải được bố trí ~10 thang máy, đây có lẽ là điều không tưởng với mặt bằng vỏn vẹn 2237m2.

Khấu hao cao:

Thuộc dòng bất động sản xa xỉ, hiển nhiên Golden Lake sẽ có chi phí khấu hao rất cao. Các chi tiết “vàng” trong căn hộ được “mạ” bởi bên thứ 3, không phải hàng chính hãng nên sẽ bị “bay màu” theo thời gian trong quá trình sử dụng.

10 năm là quãng thời gian dài; có thể lấy Lancaster Núi Trúc cách đó chỉ 300m làm ví dụ, chỉ sau 6 năm khai thác condotel dù được quản lý chuyên nghiệp nhưng sự xuống cấp theo thời gian có thể dễ dàng quan sát được.

Sau 6 năm khai th&aacute;c kinh doanh condotel, Trung Thủy Group đang rao b&aacute;n "đứt" Lancaster với gi&aacute; ~3300 USD/m2. Căn 130m2 3 PN t&iacute;nh ra ~10 tỷ đồng m&agrave; chỉ cho thu&ecirc; được 23 triệu/th&aacute;ng.
Sau 6 năm khai thác kinh doanh condotel, Trung Thủy Group đang rao bán "đứt" Lancaster với giá ~3300 USD/m2. Căn 130m2 3 PN tính ra ~10 tỷ đồng mà chỉ cho thuê được 23 triệu/tháng.

Không có cửa đầu cơ, “lướt sóng”

Là sản phẩm condotel mà lại thuộc phân khúc xa xỉ; giá thành cao (~160 triệu đến ~190 triệu/m2) nên rất khó có thể “lướt sóng” kiếm lời. Chưa kể với số tiền đầu tư lớn, nên tính thanh khoản không cao.

Opportunities- tiềm năng, cơ hội:

Có thể khai thác cho thuê với lợi nhuận 10%/năm với điều kiện chủ đầu tư Hòa Bình Group giữ “chữ tín” như cam kết lợi nhuận. Lợi nhuận trung bình từ khai thác cho thuê bất động sản ở Hà Nội chỉ ~5%/năm, gấp đôi so với lợi nhuận trung bình và cao hơn lãi suất tiết kiệm Ngân hàng cùng với chính sách tài chính tốt từ chủ đầu tư; Golden Lake hứa hẹn là một kênh giữ tiền, sinh lời hấp dẫn.

Sau 10 năm nhận lợi nhuận mỗi năm 10%, khách mua có quyền về ở trong căn hộ của mình hoặc tiếp tục ủy thác cho chủ đầu tư khai thác condotel. Khác hoàn toàn các dự án condotel nghỉ dưỡng, dự án Golden Lake có giá trị cư trú cao do vị trí 5 sao nên theo đúng lộ trình sau khi nhận đủ lợi nhuận = 100% giá trị đầu tư ban đầu rồi nhận lại nhà theo người viết là hợp lý.

Threat- rủi ro:

Chủ đầu tư:

Như đã nêu trên, Tập đoàn Hòa Bình tạo nhiều điều kiện ưu ái các nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên cũng vì vậy mà rủi ro lớn nhất có lẽ chính là “chữ tín” của chủ đầu tư.

Sau 3 năm về ở, cư dân tại chung cư Hòa Bình Green City- 505 Minh Khai vẫn chưa nhận được sổ hồng dù Tập đoàn Hòa Bình nhiều lần hứa hẹn. Liệu tình trạng này có xảy ra với các khách hàng đầu tư Golden Lake, mọi khoản đầu tư vào Golden Lake gần như sẽ thành “thảm họa” nếu cam kết của chủ đầu tư chỉ như “lời nói gió bay”.

Cư d&acirc;n H&ograve;a B&igrave;nh Green Ciy y&ecirc;u cầu Tập đo&agrave;n H&ograve;a B&igrave;nh trả sổ hồng.
Cư dân Hòa Bình Green Ciy yêu cầu Tập đoàn Hòa Bình trả sổ hồng.

Không thể bị động dựa vào “lời hứa” của chủ đầu tư bằng cam kết có giá trị pháp lý  dân sự, nên xét độ khả thi trên thực tế. Lấy căn Condotel có giá trị nhỏ nhất tại dự án làm ví dụ. Với số tiền đầu tư 7,2 tỷ, để đạt lợi nhuận 10%/ năm, tính ra mỗi năm phải thu về 720 triệu, mỗi tháng phải cầm về được 720/12= 60 triệu.

Giả sử công suất phòng trung bình đạt 50%, để đảm bảo lợi nhuận 10%/năm, giá cho mỗi đêm nghỉ tại Golden Lake phải có giá 60 triệu/50%/30 ngày = 4 triệu đồng. Thực tế  4 triệu/đêm là mức giá  cao “ngất ngưởng”  bởi giá phòng khách sạn 5 sao ở Hà Nội chỉ ~ 2,5 triệu/đêm mà xét cho cùng thì ở Hotel vẫn muôn đời đẳng cấp hơn thứ lai căng Condotel.

Câu chuyện 10 năm sau:

Do hạn chế về diện tích mặt bằng, ~100 căn condotel ở Golden Lake có thiết kế “cực dị” lại còn ở góc khuất. 100 căn hộ này sau 10 năm gần như chỉ còn giá trị cư trú cho chủ nhân, không thể linh hoạt về tài chính; các nhà đầu tư nên lưu ý tránh đầu tư vào những căn này.

5 căn/tầng c&oacute; thiết kế dị. Căn KS 4 v&agrave; KS 5 c&ograve;n c&oacute; view&nbsp; cực t&ugrave;.
5 căn/tầng có thiết kế dị. Căn KS 4 và KS 5 còn có view  cực tù.

 

Thiết kế với nhiều g&oacute;c nhọn hoắt, "cực độc"&nbsp; cho gia chủ theo phong thủy.
Thiết kế với nhiều góc nhọn hoắt, "cực độc"  cho gia chủ theo phong thủy.