Sau nhiều năm thắt chặt, chậm trả, thậm chí “lặng im” trước cổ đông, giờ đây họ lại mạnh tay “mở két”. Phải chăng đây là tín hiệu cho một giai đoạn hồi phục mạnh mẽ? Hay là cao trào của một chu kỳ tài chính được sắp đặt rất khéo?
Những con số gây choáng: 435%, 159%, 84%...
Chỉ trong vài tháng đầu năm 2025, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đột ngột “hào phóng”:
- Vefac (thuộc hệ sinh thái Vingroup) khiến giới đầu tư bất ngờ khi chia cổ tức tới 435%, tương đương 43.500 đồng/cổ phiếu, tổng chi hơn 7.200 tỷ đồng.
- D2D trả cổ tức 84% bằng tiền mặt, tức gần như đem toàn bộ lợi nhuận lũy kế chia lại cho cổ đông.
- SJ Group phát hành thêm cổ phiếu để chia cổ tức và thưởng với tổng tỷ lệ 159%.
Bên cạnh đó, một loạt cái tên quen thuộc như Đạt Phương, Vinaconex, DIC Corp, Nhà Đà Nẵng hay Đất Xanh cũng không đứng ngoài cuộc chơi đồng loạt công bố chia thưởng cổ phiếu, tăng vốn điều lệ qua phát hành thêm hoặc chia cổ tức bằng tiền mặt với tỷ lệ cao bất thường.
Điều gì thực sự đang diễn ra?
Thoạt nhìn, việc chia cổ tức lớn thường được hiểu là “doanh nghiệp làm ăn tốt”. Nhưng trong bất động sản - ngành có độ trễ dài, tính chu kỳ cao và đòn bẩy tài chính lớn không phải cứ có lãi là chia, cũng không phải cứ chia là vì có lãi.
Thực tế, đằng sau là nhiều lớp lý do:
Thứ nhất, nhiều công ty đã "ém hàng", giữ lại lợi nhuận suốt giai đoạn 2021–2023 để xoay vòng dòng tiền, tái cấu trúc nợ hoặc chờ điểm rơi thị trường. Nay, khi thị trường ấm lên, họ “trả nợ cổ đông” bằng một lần chia cổ tức lớn – vừa để giữ chân, vừa để cải thiện hình ảnh tài chính.
Thứ hai, đây là cách gián tiếp hút tiền thị trường thông qua niềm tin. Chia cổ tức cao giúp cổ phiếu tăng giá, thu hút dòng tiền đầu cơ quay lại nhóm địa ốc. Điều đó rất có ích khi nhiều doanh nghiệp bất động sản đang âm thầm phát hành tăng vốn, chuyển đổi trái phiếu, hoặc chuẩn bị gọi vốn cho các dự án mới.
Thứ ba, chính sách vĩ mô đang tạo một “bệ đỡ tạm thời”: lãi suất vay mua nhà đã về vùng thấp nhất trong nhiều năm (5,5% – 7,5%), thủ tục hành chính đang được gỡ bỏ (chẳng hạn miễn giấy phép xây dựng với dự án có quy hoạch 1/500) và nguồn cung căn hộ ở nhiều thành phố lớn bắt đầu được nới lỏng. Đây là giai đoạn hiếm hoi mà các doanh nghiệp có thể đồng thời đẩy sản phẩm, tăng giá trị tài sản và gọi vốn thuận lợi.
Có phải là thời điểm “vàng” để xuống tiền?
Không thể phủ nhận rằng, nhóm cổ phiếu bất động sản đang có hiệu suất vượt trội so với thị trường chung. Trong 5 tháng đầu năm, chỉ số VN-Index tăng khoảng 3% nhưng cổ phiếu địa ốc đã tăng trung bình 45% một mức tăng “nóng”.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nhìn rõ bản chất: cổ tức khủng không phải là dấu hiệu cho thấy thị trường đã hồi phục bền vững mà là một phần trong chiến lược tái khởi động chu kỳ tăng vốn.
Nếu đầu tư chỉ vì tỷ lệ cổ tức cao, thì rất có thể bạn đang đứng trước một giai đoạn thị trường bị "kích thích" bởi các yếu tố kỹ thuật, không phải do cải thiện thật sự về nền tảng tài chính hoặc dòng tiền từ sản phẩm.
Một góc nhìn khác: Bất động sản giờ không còn là “mua là thắng”
Câu hỏi quan trọng không phải là “có nên mua cổ phiếu bất động sản lúc này” mà là “nên mua gì và mục tiêu là gì”.
Nếu bạn tìm lợi nhuận ngắn hạn, tận dụng sóng thị trường thì cổ tức lớn, giá cổ phiếu tăng mạnh là cơ hội. Nhưng nếu bạn là nhà đầu tư tích lũy, mua để giữ thì hãy quan sát kỹ xem doanh nghiệp chia cổ tức bằng tiền thật hay chỉ là phát hành cổ phiếu để pha loãng, có kế hoạch sử dụng vốn rõ ràng, có dự án thật sự đang bán hàng hay không.
Bất động sản không còn là “cuộc chơi đơn giản” nữa. Thị trường đang phân hóa mạnh. Có những công ty đang “ăn vốn cũ” để chia cổ tức nhưng thực tế không còn dự án mới. Có doanh nghiệp chia ầm ầm nhưng vẫn chưa xử lý xong trái phiếu đáo hạn. Và cũng có doanh nghiệp trông rất bình thường, nhưng đang sở hữu quỹ đất quý giá và chuẩn bị bung hàng vào giai đoạn 2025–2026.
Kết luận
Cổ tức khủng là một tín hiệu thú vị nhưng cũng là một lời nhắc nhở: thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn khởi động lại chu kỳ mới với nhiều chiêu thức tài chính hơn, ít sản phẩm rõ ràng hơn.
Là nhà đầu tư, đừng để những con số phần trăm che mắt. Hãy hỏi: tiền này đến từ đâu, và chia rồi thì công ty còn gì để phát triển tiếp?
Còn với người mua bất động sản để ở, cũng nên hiểu rằng giá cổ phiếu tăng không đồng nghĩa với thị trường nhà đất đang "sốt lại". Bản chất vẫn là chọn đúng vị trí, đúng thời điểm và đúng nhu cầu thật sự của mình.