Giá chung cư đang ở mức quá cao, nếu tính theo chi phí của Chủ đầu tư, cả tiền thuê đất, và tiền xây dựng cc thương mại, chất lượng tốt, chỉ vào khoảng 25-32triệu/m2. Với điều kiện xây 20-30 tầng trở lên. Chung cư thực sự Vip ở Hà Nội này, chỉ đếm trên đầu ngón tay, đó là những toà chỉ xây 5-7 tầng, ví dụ toà The Manor Mễ Trì. Tại sao nói những toà thấp tầng mới thực sự là căn hộ Vip? Bởi giá đất chia trung bình cho mỗi sàn rất cao, và mật độ dân cư thấp, dẫn đến việc sinh sống ở các toà thấp tầng đó sẽ thích hơn hẳn các toà 30-40 tầng.

Làm phép tính đơn giản, với 1 ô đất Chủ đầu tư mua lại của Thành phố với giá 300 triệu/m2, giá này là phải ở những vị trí cực đắc địa, còn trung bình giá mà Thành phố bán cho doanh nghiệp bất động sản sẽ thấp hơn con số này. Thì với việc Chủ đầu tư xây chồng lên 30 tầng, thì giá đất cho mỗi m2 sàn chỉ còn là 300 triệu/30 = 10 triệu/m2. Tính thêm các diện tích hành lang, thang máy, thang bộ chiếm khoảng 20% không thể bán ra tiền, thì với 80% diện tích còn lại, chỉ cần xây lên 30 tầng, thì mỗi m2 sàn chung cư chỉ mất chi phí đất là 12-13tr. Cộng thêm chi phí xây dựng 8tr/m2 và các khoản chi phí nhỏ khác, tổng chi phí cấu thành nên giá căn hộ chỉ vào khoảng 25tr/m2.

Trước đây ông Thản xây chung cư tái định cư, con số này chỉ khoảng 8tr/m2, và bán ra cho dân với giá 10-12tr/m2 là đã có lãi.

Thời điểm này, các chủ đầu tư đang thi công ngày đêm để sớm có hàng bán ra thị trường. Bởi bất cứ CĐT nào có hàng giai đoạn này, sẽ đều lãi rất lớn, ít nhất cũng X3 giá vốn.

Quay lại bài toán của chung cư và đất nền. Giá trị của chung cư là an ninh, và sạch sẽ, do được vệ sinh, lau dọn hàng ngày, không gian sống văn minh, vì đa phần là người trẻ. Tuy nhiên, xét trên khía cạch tích sản, và tính kế thừa lâu dài, sẽ không bao giờ chung cư có giá trị đc như đất nền.

Trước đây, giá chung cư luôn thấp hơn đất nền rất nhiều, và giá chung cư sẽ luôn hợp lý nếu chỉ ở mức 30-40-50tr/m2 như cách đây 2 năm.

Với giá chung cư hiện tại thậm chí đã vượt qua cả nhà phố, liền kề, biệt thự trong các KĐT văn minh, sầm uất.
Mình lấy ví dụ, căn liền kề hoặc biệt thự trong các KĐT mới như Louis City Đại Mỗ, giá đất + xây thô vào khoảng 250-270tr/m2. Bạn mua 1 căn 120m2 xây thô, giá trị vào khoảng 30 tỷ đồng. Thêm 2-3 tỷ hoàn thiện, là bạn có 120 X 5 tầng = 600m2 sử dụng.

Nếu lấy 33 tỷ chia trung bình cho diện tích sử dụng, thì mỗi m2 chỉ là 55tr-60tr/m2.

Giá này trên thực tế vẫn khá sát với giá chung cư, tuy nhiên, như nói ở trên, xét về khía cạnh sở hữu, tích tài sản, và tính kế thừa đến đời Con, Cháu, thì chung cư chưa bao giờ có cửa với liền kề, nhà phố, biệt thự.
Xét cho cùng thì Chung cư, vẫn là nơi là nhiều người cùng nhau sinh sống, cư trú chung với nhau, vậy nên mới đặt tên là “ chung cư”.

Sẽ không có phân tích này, nếu giá Chung cư không ảo như bây giờ.

Nếu giá Liền kề, nhà phố chia trung bình ra vào khoảng 55-60tr/m2 sử dụng, mà chung cư ở mức 30-35-40tr thì sẽ là hợp lý và đúng giá trị.

Mình khá ngạc nhiên khi có những toà cc, giá 80-90tr/m2 mà cơ sở vật chất không khác gì ổ chuột, tường thì bong chóc cả mảng vữa, gạch lát nền ố màu, viền xi măng đen xì. Ở sau 50 năm, đánh giá chất lượng, ko đảm bảo thì CĐT lại phá đi, xây mới, và số tiền mà cư dân phải trả cũng sẽ ko bao giờ thấp.