Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

CẨN THẬN SẬP “BẪY “ KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CAO CẤP

Gần đây rộ lên thông tin giá chung cư tăng mạnh do khan hiếm nguồn cung, do thị trường bị kìm nén lâu ngày, do lãi suất tiền gửi tiếp tục giảm...vv. Thực hư ra sao, điều gì đang chờ đón các nhà đầu tư ? Dưới đây là một góc nhìn khác về cơ hội đầu tư chung cư cao cấp(CCCC) xin chia sẻ để mọi người tham khảo !

CẨN THẬN SẬP “BẪY “ KHI ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CAO CẤP - 1

Một cảnh người mua quan tâm đến dự án chung cư cao cấp ở Hà Nội

Ảo tưởng vì thông tin ảo

Liên tiếp và cấp tập, trên báo chí, truyền hình, mạng xã hội... có nhiều bài viết, phóng sự, tin, status  ..... về tình hình và diễn biến thị trường bất động sản với thông điệp chung là thị trường đang gặp khó khăn nhưng sẽ bật mạnh như “lò so nén”; đã đến thời điểm mua vào, đầu tư; giá nhà đang tăng do nguồn cung khan hiếm...vv. Trong đó dẫn số liệu từ Báo cáo của Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS, phát biểu của các chuyên gia tham dự nhiều hội thảo ở khắp các tỉnh thành ....trong 2-3 tháng gần đây.

Trước hết ta phải khẳng định do nhu cầu ở thật của đại đa số người dân lao động là rất lớn, tuy nhiên các Chủ đầu tư (CĐT) chỉ tập trung đầu tư CCCC dẫn đến thiếu hụt chung cư bình dân, và câu chuyện giá tăng ở phân khúc này là có thật.

Tuy nhiên, nhiều phát ngôn của chuyên gia, đơn vị quản lý hay hiệp hội cố tình lập lờ, như dùng chung  khái niệm chung cư, nhà ở ...khi nói về tình trạng tăng giá hay khan hiếm, đồng thời không hiểu vô tình hay cố ý đã “quên” các nguồn cung mang tính áp đảo. Cụ thể: Nguồn cung lớn, đang áp đảo thị trường không được đề cập tới chính là nguồn cung thứ cấp. Chỉ trong 2 năm 2016-2017 tại TP Hồ Chí Minh đã có tới 57.000 căn hộ cao cấp mới, với tỷ lệ 70-80% là đầu tư, đầu cơ thì có tới 40.000-45.000 căn đã và đang cung ứng cho thị trường. Nguồn cung lớn thứ hai đang bị “lờ” đi chính là lượng hàng tồn kho cực “khủng”, theo báo cáo của Bộ Xây dựng tổng tồn kho BĐS hiện nay khoảng 104.000 tỷ đồng, còn ông Đính, phó Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS cho rằng lượng hàng tồn kho chiếm tới 70% tổng nguồn cung trong những tháng cuối năm 2020. Và nguồn cung không được “tính” trong các báo cáo đến từ các dự án đã “cũ” nay được các chủ đầu tư thứ cấp “bung” hàng. Chỉ tính 2 dự án Masteri Homes Q1 và Masteri Q9 cung cấp tới hơn 8000 căn hộ cao cấp.

Với tình hình kinh tế vĩ mô còn có quá nhiều khó khăn và khó lường, nhà đầu tư, đầu cơ cũ đang tìm cách thoát hàng, các nhà đầu tư mới không nhiều và cũng đang quan sát thị trường, lãi suất có giảm tuy nhiên chủ yếu đối với kỳ ngắn hạn vì vay đầu tư, đầu cơ BĐS phải là vay dài hạn....Trong khi nguồn cung lớn và áp đảo như trên có thể khẳng định câu chuyện/thông điệp giá nhà tăng do nguồn cung ít chính là lời “nói dối lớn” - trong thuyết “ nói dối lớn” do Hitler khởi xướng, theo đó “ lời nói dối dù lớn nhưng sẽ làm cho công chúng tin nếu nó được lắp lại đủ nhiều” có lẽ bằng việc bủa vây thông tin có một nửa, một phần sự thật, thông tin ảo... đã làm cho nhiều người ảo tưởng về thời cơ đã đến, vì ảo tưởng mà nhắm mắt lao vào thị trường CCCC.

Mắc “bẫy giá cao” vì mặt bằng giá mới

Đẩy giá, tạo mặt bằng giá cao để bung hàng là phương thức bán hàng mà các dự án lớn thường áp dụng từ trước tới nay. Thông thường, trước khi “bung” hàng, CĐT trực tiếp hoặc gián tiếp hậu thuẫn các “đội lái” mua đi bán lại kết hợp với truyền thông thổi giá, tạo sóng khu vực xung quanh để tạo mặt bằng giá mới, căn cứ mặt bằng giá mới để bán hàng nhằm tối đa hoá doanh thu.

Có lẽ, đợt “bung” hàng này cũng không là ngoại lệ. Phần trên tác giả đã chứng minh sự áp đảo của nguồn cung, có thể trước đó các CĐT ém hàng, không loại trừ họ đã sử dụng bài cũ là cho “quân xanh, quân đỏ” mua đi, bán lại giữa “ tay trái và tay phải”vài căn hộ ở khu vực xung quanh kết hợp triệt để sử dụng thuyết “nói dối lớn” để đẩy giá lên “ mặt bằng giá mới” . ông Đính , phó Tổng thư ký Hiệp hội môi giới BĐS vừa công bố giá bán căn hộ Quý III/2020 tại TP Hồ Chí Minh tăng mạnh từ 15-20% so với Quý II/2020. Như vậy nếu “đu” theo giá mới này, khách mua sẽ “sập bẫy” giá cáo và thiệt khoảng 25-30% (15-20% giá mới tăng và khoảng 10% giảm giá so với thị trường thứ cấp)

Chôn vốn vì sập “bẫy hào phóng”

Lướt qua vài tin chào bán của những dự án chung cư cao cấp gần đây thấy chủ đầu tư rất hào phóng và dễ chịu với khách hàng. Chẳng hạn, dự án Masteri Centre Point Q9 hào phóng miễn phí 60 tháng dịch vụ, ngân hàng cho vay 70% giá trị căn hộ trong 35 năm và 0% lãi nếu thanh toán trước hạn. Hay dự án căn hộ tại Hưng Yên, giáp Hà Nội. Khi mua dự án này, khách hàng chỉ phải trả 15% cho đến khi nhận nhà, ngân hàng cho vay 80%, CĐT trả thay khách hàng lãi suất 24 tháng nếu không vay được giảm 5%; thanh toán ngay 95% được chiết khấu 10% hay nếu tham gia chương trình cam kết cho thuê thì được tặng gói nội thất giá trị 3,5% giá trị hợp đồng và cam kết thuê lại 2 năm đầu với lợi tức 5%/năm.

Phối cảnh dự án Masteri Quận 9
Phối cảnh dự án Masteri Quận 9

Sự dễ chịu và hào phóng của chủ đầu tư đã ru ngủ khách hàng, không biết với giá  49,5 triệu nhà đầu tư sẽ xoay sở ra sao khi ngay tại Masteri có tới 5094 căn và hơn 40.000 căn của gã khổng lồ Vinhomes Grand Park với giá và chính sách bán hàng vô cùng cạnh tranh.

Đối với khách mua chung cư cao cấp, sòng phẳng mà nói, thông thường chính sách bán hàng được đưa ra khá hấp dẫn, tuy nhiên chỉ phù hợp với những ai mua để ở, nếu tính đến chuyện kinh doanh, đầu cơ thì khá rủi ro vì khi hết thời gian ưu đãi lãi suất trong 1-2 năm, khi nhiều người cùng muốn bán trong khi lượng hàng của chính CĐT hay của các dự án cận kề Vinhomes Ocean Park, Masteri .... với lượng cung lên tới gần 50 nghìn căn ./.

0

Bình luận

TP. HCM yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp hơn 1.000 căn hộ dự án West Gate Bình Chánh trước khi bán

The West Gate Bính Chánh là một trong những dự án trọng điểm của An Gia. Tuy nhiên, hiện dự án này đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB). Vì vậy, Sở Xây dựng TP.HCM yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp hơn 1.000 căn hộ đang thế chấp trước khi thực hiện việc bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Xem thêm
TP. HCM yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp hơn 1.000 căn hộ dự án West Gate Bình Chánh trước khi bán - 1

Review đầu tư mua chung bất động sản mã hoá Blockchain 2021 - Moonka

Gần đây thấy nhiều thông tin PR hình thức áp dụng BLOCKCHAIN vào ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN, chia nhỏ khoản đầu tư từ 3 triệu/ khoản trở lên. Xem thêm
Review đầu tư mua chung bất động sản mã hoá Blockchain 2021 - Moonka - 1

Có nên đầu tư shophouse dự án ID Junction Long Thành do Tây Hồ phát triển?

Hiện nay một số Anh Em sale đang tập trung dự án ID Junction ở Long Thành. Để đánh giá Shophouse của ID Junction mình lấy 1 mẫu thiết kế shophouse của Gem Sky World nhé. Xem thêm
Có nên đầu tư shophouse dự án ID Junction Long Thành do Tây Hồ phát triển? - 1

“Công thức” đưa du lịch Thanh Hóa vươn tầm thế giới

Trông người lại ngẫm đến ta, du lịch Thanh Hóa được kỳ vọng sẽ bứt phá mạnh mẽ như cách Đà Nẵng và Quảng Ninh vươn tầm thế giới. Tất cả là nhờ một điểm chung đặc biệt. Xem thêm
“Công thức” đưa du lịch Thanh Hóa vươn tầm thế giới - 1

Lưu ý quan trọng tránh mất tiền, ‘ôm cục tức’ khi xây nhà trọn gói

Nhiều người chọn giải pháp xây nhà trọn gói, tức giao khoán từ A đến Z cho nhà thầu. Cách này tuy nhàn nhưng cũng có thể phát sinh chuyện không như ý khiến chủ nhà vừa mất tiền, vừa rước bực. Xem thêm
Lưu ý quan trọng tránh mất tiền, ‘ôm cục tức’ khi xây nhà trọn gói - 1

13 trường hợp được cấp sổ đỏ mới khi đăng ký biến động đất đai

Theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (có hiệu lực từ ngày 1.9.2021), có tới 13 trường hợp đăng ký biến động đất đai được cấp sổ đỏ mới. Xem thêm
13 trường hợp được cấp sổ đỏ mới khi đăng ký biến động đất đai - 1

Kiếm hai tỷ đồng sau hai năm đầu tư đất

'Bằng cách sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng 30% để đầu tư bất động sản, giờ tôi có thể tự tin nghỉ hưu sớm ở tuổi 43'. Xem thêm
Kiếm hai tỷ đồng sau hai năm đầu tư đất - 1

Bức tranh tài chính của Thương mại Việt Hà bị ngân hàng rao bán nợ hơn 73 tỷ: Thua lỗ nhiều năm liền?

Dư luận đang xôn xao trước thông tin, Ngân hàng VietinBank phát đi thông báo bán toàn bộ khoản nợ (gốc, lãi, phí…) hoặc bán/chuyển nhượng toàn bộ tài sản bảo đảm của Công ty CP Thương mại Việt Hà với giá thỏa thuận. Giá trị khoản nợ tính đến hết ngày 14/9/2021 là hơn 73,3 tỷ đồng (gồm 53,1 tỷ đồng nợ gốc; 20,2 tỷ đồng lãi và phí). Xem thêm
Bức tranh tài chính của Thương mại Việt Hà bị ngân hàng rao bán nợ hơn 73 tỷ: Thua lỗ nhiều năm liền? - 1

Khoa Pug chi 50 triệu đồng/tháng để thuê nhà sống ở Mỹ, khen đất ở New York rẻ hơn... Hà Nội?

Chuyến du học này đã "ngốn" rất nhiều tiền của Khoa Pug. Xem thêm
Khoa Pug chi 50 triệu đồng/tháng để thuê nhà sống ở Mỹ, khen đất ở New York rẻ hơn... Hà Nội? - 1

China Evergrande có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam không?

Xin thưa là Có, 300 tỷ đô không phải nhỏ, nó bén rễ vào nhiều hệ thống tài chính và doanh nghiệp trong lẫn ngoài Trung Quốc, nhưng Việt Nam có thời gian và có nhiều cơ hội để hạn chế tác động của làn sóng này. Biết sợ hãi và lo liệu sớm là điều giúp cho nhân loại tồn tại và phát triển như hôm nay. Xem thêm
China Evergrande có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam không? - 1

Chồng tính toán với vợ mới nhưng lại chi tiền tỷ mua nhà cho vợ cũ

Đôi lúc thấy anh ấy dùng thái độ gay gắt để nói về vợ cũ tôi đã có phần tin tưởng rằng anh ấy đã hết tình cảm với người phụ nữ đó. Thế nhưng tôi đã lầm... Xem thêm
Chồng tính toán với vợ mới nhưng lại chi tiền tỷ mua nhà cho vợ cũ - 1

Đừng để đánh lừa bởi những câu chuyện: Một vài cá nhân thu nhập tiền tỷ không phản ánh đúng thu nhập của 80% sale BĐS hiện tại

Trong quá trình thuyết phục khách hàng, truyền lửa của các quản lý, diễn giả chúng ta dễ dàng được nghe những câu chuyện nhỏ. Điều này rút bớt khoảng cách giao tiếp, tăng tính thuyết phục cho câu chuyện. Xem thêm
Đừng để đánh lừa bởi những câu chuyện: Một vài cá nhân thu nhập tiền tỷ không phản ánh đúng thu nhập của 80% sale BĐS hiện tại - 1

Vì sao Đà Nẵng hủy quyết định phê duyệt giá đất dự án liên quan Vũ “nhôm”

Ngày 21/9, theo thông tin của Tiền Phong, UBND TP Đà Nẵng đã huỷ Quyết định 3387 ngày 2/8/2019 về phê duyệt giá đất cụ thể đối với dự án khu nhà ở Phú Gia Compound để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở. Đây là một trong số 9 dự án có liên quan Vũ “nhôm” từng bị điều tra và kết luận có sai phạm. Xem thêm
Vì sao Đà Nẵng hủy quyết định phê duyệt giá đất dự án liên quan Vũ “nhôm” - 1

Khám phá những sắc màu hạnh phúc tại The Origami Park

Đúng như tên gọi của bộ môn nghệ thuật gấp giấy truyền thống đặc trưng của Nhật Bản, The Origami Park (TP. Thủ Đức, TPHCM) mang đến những tổ ấm đa sắc màu hạnh phúc và là khởi đầu cho tương lai tươi sáng của thế hệ trẻ. Xem thêm
Khám phá những sắc màu hạnh phúc tại The Origami Park - 1

China Evergrande và hồi chuông cảnh báo cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

Gần đây, tại Việt Nam cũng đang có một loạt các doanh nghiệp bất động sản lớn gặp rắc rối. Xem thêm
China Evergrande và hồi chuông cảnh báo cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam - 1

Soi gánh nặng nợ vay của doanh nghiệp bất động sản

Mặc dù lãi lớn nhưng rủi ro lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn chính là rủi ro gánh nặng nợ vay trong khi tồn kho bất động sản tăng mạnh, âm dòng tiền kinh doanh... Xem thêm
Soi gánh nặng nợ vay của doanh nghiệp bất động sản - 1

Bức tranh kinh tế sau đợt giãn cách

1. Bối cảnh rõ rệt nhất là đại đa số người dân Hết-tiền. Do đó, sức mua sẽ giảm rất mạnh, có thể là chỉ bằng 50% trước đây. Xem thêm
Bức tranh kinh tế sau đợt giãn cách - 1

Ba phân khúc bất động sản sẽ bứt phá hậu Covid-19

Trong buổi toạ đàm về xu hướng đầu tư bất động sản hậu Covid-19 diễn ra gần đây, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng sẽ có ba phân khúc bất động sản hồi phục và phát triển khi dịch bệnh được kiểm soát. Xem thêm
Ba phân khúc bất động sản sẽ bứt phá hậu Covid-19 - 1

Mênh mông sắc vàng cam của hoa dơn lúa đẹp kiêu sa trên đỉnh Fansipan

Fansipan đang trong những ngày thu đẹp nhất trong năm. Những vạt đồi, nơi thì nhuốm cam đỏ rực rỡ của hoa dơn lúa, nơi lại nở ra những đóa sen đá xanh mát như thể đất đá bỗng nở hoa. Đặc biệt, Fansipan chưa bao giờ chứng kiến nhiều loại hoa hoang dã của núi rừng Hoàng Liên đồng loạt nở hoa ở nơi thời tiết khắc nghiệt bậc nhất Việt Nam như những ngày qua. Xem thêm
Mênh mông sắc vàng cam của hoa dơn lúa đẹp kiêu sa trên đỉnh Fansipan - 1

Đặc trị “Ngáo giá – Thổi nhà cắt cổ khách hàng”

Hiện nay liên minh giữa một số sàn, đại lý và chủ đầu tư bắt tay nhau kêu khống, vống giá bất động sản hòng "cắt cổ" khách hàng, tạo ra một mớ bong bóng cực kỳ nguy hại cho nền kinh tế đang rất phổ biến bằng nhiều hình thức khác nhau. Xem thêm
Đặc trị “Ngáo giá – Thổi nhà cắt cổ khách hàng” - 1

Sau cơn mưa căn hộ ở Bình Dương - Charm City có xứng đáng được quan tâm ở thời điểm hiện tại?

Mời mọi người cùng vào phân tích Điểm mạnh - Điểm yếu - Cơ hội - Thách thức của Charm City để xem thử Dự án này so với các dự án khác ở Bình Dương thế nào nheng! Xem thêm
Sau cơn mưa căn hộ ở Bình Dương - Charm City có xứng đáng được quan tâm ở thời điểm hiện tại? - 1

Chồng đùng đùng đòi ngăn đôi nhà vì lý do: Để có trách nhiệm với "cô ấy"

Chồng bộc bạch với tôi rằng anh đã cặp bồ với một cô gái trẻ làm ở quán cơm bình dân trên phố, giờ cô ấy đã mang bầu. Chồng muốn ngăn đôi căn nhà để có trách nhiệm với cô ấy. Xem thêm
Chồng đùng đùng đòi ngăn đôi nhà vì lý do: Để có trách nhiệm với "cô ấy" - 1

8 nơi có giá nhà đắt nhất thế giới: Ở địa điểm đứng Top 1, tiền tỷ mới mua được 1m2 đất

Tại nơi có giá nhà ở đắt nhất thế giới như này, để sở hữu một căn nhà, chắc chắn không ít người sẽ phải “cháy túi” theo đúng nghĩa đen. Xem thêm
8 nơi có giá nhà đắt nhất thế giới: Ở địa điểm đứng Top 1, tiền tỷ mới mua được 1m2 đất - 1

Sắp xuất hiện thế hệ đi thuê cả đời?

Giấc mơ mua nhà xa tầm tay với hầu hết người trẻ: Chi phí thuê nhà chiếm 30, 40% thu nhập, có thể sẽ xuất hiện một thế hệ phải 'đi thuê cả đời'. Xem thêm
Sắp xuất hiện thế hệ đi thuê cả đời? - 1

Chung cư sang chảnh Mandarin, chưa bao giờ hết chuyện

Ét lại vừa nhận được một lá đơn của một cư dân khu chung cư được coi là sang, chảnh bậc nhất Hà Nội- The Madarin. Mới thấy, vẫn là câu chuyện "người giàu cũng khóc". Xem thêm
Chung cư sang chảnh Mandarin, chưa bao giờ hết chuyện - 1

Mua bất động sản là tài sản cả đời, đừng vội vàng "xuống tiền" mà người mua bỏ qua “bộ tiêu chí” này

Bất động sản là một tài sản lớn và nhiều người chỉ sở hữu một lần trong đời, nên mua phải có một bộ tiêu chí để quyết định có xuống tiền hay không. Xem thêm
Mua bất động sản là tài sản cả đời, đừng vội vàng "xuống tiền" mà người mua bỏ qua “bộ tiêu chí” này - 1

Chính thức đề xuất sửa Luật Đầu tư, tháo gỡ ách tắc lớn trên thị trường bất động sản

Nếu nội dung sửa đổi Luật Đầu tư 2020 được thông qua như đề xuất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hàng trăm dự án sẽ cởi được nút thắt về thủ tục lựa chọn chủ đầu tư. Xem thêm
Chính thức đề xuất sửa Luật Đầu tư, tháo gỡ ách tắc lớn trên thị trường bất động sản - 1

Sun Tropical Village: “Ngôi làng nhiệt đới” giữa thiên nhiên Nam Phú Quốc

Đã đến lúc chúng ta ngừng nhốt mình trong những hộp bê tông bọc kính ở đô thị để kiếm tìm nơi trú ẩn bình yên, một không gian giúp nâng niu cả thân - tâm - trí như Sun Tropical Village - “Ngôi làng nhiệt đới” phía Nam đảo thiên đường Phú Quốc. Xem thêm
Sun Tropical Village: “Ngôi làng nhiệt đới” giữa thiên nhiên Nam Phú Quốc	 - 1

8 màn cải tạo phòng trọ cho bạn thêm động lực decor, ở nhà thuê nhưng "xịn" chẳng kém nhà riêng

Dù là nhà thuê nhưng cũng cần chỉn chu, chăm chút bạn nhé! Xem thêm
8 màn cải tạo phòng trọ cho bạn thêm động lực decor, ở nhà thuê nhưng "xịn" chẳng kém nhà riêng - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết