Ở bài trước, mình kể về những người trẻ ngày càng khó mua căn nhà đầu tiên khi giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập.

Nhưng nhìn sâu hơn vào thị trường, mình thấy một chuyện khác: không phải tất cả người mua chung cư đều mua để ở.

Có người mua một căn, có người mua vài căn, và có những nhà đầu tư tay to mua cả một sàn.

Mình từng nghĩ những người này chắc phải có một lượng tiền mặt khổng lồ. Nhưng nhìn kỹ hơn, mình mới thấy tiền mặt chỉ là một phần của cuộc chơi.

Giả sử năm nay một người có 10 tỷ và dùng số tiền đó mua một tài sản. Một năm sau, tài sản được thị trường định giá lên 13 tỷ. Người này chưa bán, nhưng giá trị tài sản đã tăng thêm 3 tỷ.

Và đây chính là lúc vòng lặp bắt đầu:
Giá tài sản tăng → tái định giá → hạn mức vay tăng → có thêm vốn → mua thêm tài sản.

Nếu giá tiếp tục tăng, vòng lặp lại tiếp tục:
Mua thêm → giá tăng → tái định giá → vay thêm → mua tiếp.

Phần giá trị tăng thêm ấy có thể tạo ra thêm dư địa vay. Đấy chính là lý do trước đây có những người có thể ôm rất nhiều bất động sản mà vẫn không quá lo về dòng tiền trong ngắn hạn.

Bởi họ không chỉ nhìn vào tiền thuê.

Họ nhìn vào giá trị tài sản đang tăng lên và khả năng sử dụng tài sản đó để tạo thêm sức mua.

Họ không nhất thiết phải bán căn cũ để mua căn mới. Tài sản đang nắm giữ chính là một phần sức mua để họ tiếp tục cuộc chơi.

Và khi rất nhiều người cùng chơi theo cách này, thị trường bắt đầu xuất hiện một tâm lý rất quen thuộc: “Cứ mua đi, giá sẽ còn tăng.”

Người có hàng không muốn bán vì kỳ vọng giá còn lên. Người chưa mua sợ giá tiếp tục tăng nên lao vào mua. Giá tăng lại làm tài sản của những người đang nắm giữ được định giá cao hơn.

Vòng lặp cứ thế tiếp tục.

Đó cũng là lý do mình nghĩ đầu cơ bất động sản không đơn giản là chuyện: “Có người nhiều tiền nên mua rất nhiều nhà.”

Đằng sau nó là một cuộc chơi của tài sản, tín dụng và kỳ vọng giá tăng.

Nhưng có một yếu tố rất quan trọng mà mình nghĩ nhiều người đang bỏ qua: Chung cư không phải tài sản cứ mua rồi mặc định giá sẽ tăng mãi.

Một tòa nhà có vòng đời. Công trình sẽ xuống cấp, được kiểm định, cải tạo, xây dựng lại hoặc xử lý theo quy định. Khi câu chuyện về thời hạn sử dụng và vòng đời công trình được đặt lên bàn cân, cách nhìn “mua rồi găm hàng, chờ giá tăng” cũng phải khác.

Cộng thêm lượng cung chung cư ra thị trường chu kỳ 2026-2030 lớn thì nếu hôm nay mua một căn chung cư với kỳ vọng 5–10 năm nữa chắc chắn bán được giá cao hơn, thì đó chưa phải là một bài toán đầu tư đầy đủ.

Mình phải tính cả giá trị của tài sản trong suốt vòng đời của nó.

Bởi nếu chỉ nhìn vào giá tăng của vài năm đầu mà bỏ qua vòng đời tài sản, mình rất dễ nhầm giữa giá đang tăng và tài sản thực sự đang tạo ra giá trị.

Và đây cũng là điểm khiến vòng lặp trên trở nên nguy hiểm.

Nếu giá đứng yên thì sao? Nếu giá giảm thì sao? Nếu tài sản không còn được định giá cao hơn? Nếu ngân hàng không cho vay thêm? Nếu người mua sau không còn sẵn sàng trả mức giá mình kỳ vọng?

Lúc đó, toàn bộ bài toán thay đổi.

Một người bỏ 10 tỷ mua chung cư sẽ phải tự hỏi:
“Nếu năm sau căn nhà không tăng giá, thậm chí giá trị còn giảm, thì trong thời gian tôi giữ nó, tài sản này tạo ra được gì?”

Đó là câu chuyện của bài tiếp theo: nếu không còn dễ dàng mua - găm - chờ tăng giá, thì bất động sản nào mới thực sự đáng để nắm giữ?

Nguồn: Pham Manh