Mở bản đồ ra thấy cái nhà mình nằm trong vòng TOD: “Ơ thế là sắp thu hồi à?” Em nghĩ đây cũng là phản ứng rất tự nhiên. Mấy chữ “ranh TOD”, “quy hoạch”, “Metro” đi cùng nhau là nhiều người lập tức liên tưởng đến một viễn cảnh:

Sổ đỏ đang cầm trên tay → ngày mai có người gõ cửa → ‘anh chị thu dọn đồ giúp em’. 🤣

Nhưng thực tế không đơn giản như thế.

Theo Quyết định 3651/QĐ-UBND ngày 19/6/2026, TP.HCM mới đang xác định ranh giới để lập quy hoạch các khu vực TOD. Đây là phạm vi để nghiên cứu, lập quy hoạch; trong quá trình nghiên cứu, ranh giới còn có thể được điều chỉnh trước khi đồ án hoàn chỉnh được phê duyệt.

Nói nôm na: TOD mới giống như khoanh một vùng để nghiên cứu xem sau này tổ chức đô thị quanh ga Metro thế nào, chứ chưa phải khoanh vùng ‘nhà này mai thu hồi’.

Đây là chỗ em thấy rất nhiều người đang hiểu nhầm.

TOD thực ra là cái gì?

TOD viết đầy đủ là Transit-Oriented Development, hiểu đơn giản là phát triển đô thị xoay quanh giao thông công cộng. Thay vì làm Metro xong rồi thôi: “Đây nhà ga, kia đường ray, dân tự tìm đường mà đi.”

Thì TOD muốn làm câu chuyện lớn hơn. Quanh nhà ga sẽ được tổ chức lại để người dân có thể ở, đi làm, mua sắm, sử dụng dịch vụ và tiếp cận Metro thuận tiện hơn.

Tức là mục tiêu cuối cùng không chỉ là: “Làm sao cho tàu chạy?” Mà còn là: “Làm sao để người dân sống quanh đây thấy đi Metro tiện đến mức chẳng muốn lấy xe máy ra nữa?”

Đấy mới là cái hay của TOD.

Và mô hình này cũng không phải TP.HCM tự nghĩ ra hôm qua. TOD đã được Quốc hội đưa vào cơ chế phát triển của TP.HCM tại Nghị quyết 98, gắn với định hướng phát triển đô thị quanh các đầu mối giao thông công cộng.

Nhưng có một chuyện rất buồn cười là chỉ cần nghe “TOD” thôi, nhiều người lại tưởng nó là một loại đất mới.

Không phải nhé. 😂

Ví dụ nhà các bác trên sổ vẫn ghi: Đất ở tại đô thị – ODT. Quy hoạch hiện tại vẫn có thể là đất ở chỉnh trang. Nhưng vị trí căn nhà đó lại nằm trong khu vực nghiên cứu TOD quanh một nhà ga Metro.

Ba chuyện này hoàn toàn có thể tồn tại cùng lúc.

Nói cho dễ hiểu: ODT là “đất của tôi dùng vào việc gì”. Còn TOD là “khu vực này được định hướng phát triển đô thị như thế nào quanh giao thông công cộng”. Nó không phải cái tem dán lên sổ đỏ rồi biến đất ở thành đất đường giao thông. 😅

Nhưng TOD có thu hồi đất không?

Có thể. Nhưng từ “có thể” này quan trọng lắm. Không phải cứ nằm trong TOD là mặc định bị thu hồi.

Nếu sau này TP.HCM triển khai một dự án cụ thể như mở đường, quảng trường, kết nối nhà ga, chỉnh trang đô thị… và thửa đất của bác nằm trong đúng phạm vi dự án đó thì câu chuyện sẽ khác.

Lúc ấy phải có dự án cụ thể, vị trí cụ thể, ranh giới cụ thể, diện tích cụ thể, cùng các thủ tục về chủ trương đầu tư, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thu hồi đất theo quy định.

Thế nên: Nằm trong ranh TOD ≠ nằm trong ranh thu hồi đất.

Hai cái này mà đánh đồng với nhau thì hơi giống kiểu: “Nhà tôi gần bệnh viện → chắc sắp được mổ.”

Vậy nếu nhà mình nằm trong TOD thì nên làm gì?

Theo em, đừng vội hoảng, cũng đừng vội mừng.

Đừng thấy cái bản đồ có một vòng màu bao quanh nhà rồi đăng Facebook: “Các bác ơi em dính quy hoạch rồi!”

Cũng đừng thấy chữ TOD rồi tự cộng thêm: “Nhà tôi cách Metro 500m, TOD nữa, giá phải tăng 50%.” 🤣

Phải soi đến đúng thửa đất. Sổ đang là đất gì? Quy hoạch phân khu hiện tại ra sao? Có dính lộ giới không? Có nằm trong khu đất giao thông, công cộng hay chức năng khác không? TOD hiện mới chỉ là ranh nghiên cứu hay đã có quy hoạch cụ thể? Có dự án nào đã được phê duyệt ngay vị trí đó chưa? Có kế hoạch thu hồi đất đối với chính thửa đất đó chưa?

Đấy mới là những câu hỏi đáng tiền.

Chứ chỉ nhìn một cái bản đồ TOD trên mạng rồi kết luận số phận căn nhà thì hơi… bói quy hoạch bằng màu sắc. 😂

Và em nghĩ TOD cũng không hoàn toàn là tin xấu.

Thực ra với bất động sản, em nhìn TOD theo kiểu hai mặt. Nếu nhà bác nằm đúng chỗ cần mở đường, quảng trường, lối tiếp cận ga hoặc dự án chỉnh trang thì rõ ràng phải tính đến rủi ro.

Nhưng nếu căn nhà vẫn được giữ lại trong khu dân cư, lại nằm ở vị trí thuận lợi để tiếp cận Metro thì câu chuyện có thể hoàn toàn ngược lại.

Hạ tầng tốt hơn.

Kết nối thuận tiện hơn.

Dịch vụ – thương mại phát triển hơn.

Không gian đô thị được tổ chức lại tốt hơn.

Khả năng khai thác bất động sản có thể tốt hơn.

Thậm chí một số khu vực còn có thể được nghiên cứu điều chỉnh mật độ, chỉ tiêu xây dựng phù hợp với định hướng TOD.

Nên em nghĩ TOD không phải “ông kẹ” của bất động sản. Nó cũng chẳng phải cái máy in tiền. Nó là một sự thay đổi về cách tổ chức đô thị, và mỗi thửa đất sẽ chịu tác động khác nhau.

Có người gặp rủi ro. Có người hưởng lợi. Có người chẳng ảnh hưởng gì đáng kể. Cùng nằm trong một vòng TOD nhưng số phận từng căn nhà có thể khác nhau hoàn toàn.

Và đây mới là chỗ em thấy dân bất động sản cần bỏ dần thói quen đọc quy hoạch kiểu:

“Có màu đỏ = chết.”

“Có Metro = tăng giá.”

“Có TOD = sắp giải tỏa.”

Không đơn giản thế đâu. 😅

Quy hoạch bất động sản mà đọc bằng mỗi một cái màu trên bản đồ thì khác gì xem tử vi bằng… Google Maps.

Cuối cùng, em nghĩ chỉ cần nhớ 4 câu này là đủ:

- TOD là mô hình phát triển đô thị quanh giao thông công cộng.

- TOD không phải một loại đất — đất ODT hoàn toàn có thể nằm trong khu vực TOD.

- Nằm trong ranh TOD không đồng nghĩa với bị thu hồi đất.

- Và quan trọng nhất: Muốn biết căn nhà của mình có thực sự “dính” hay không, phải đọc đến đúng thửa đất, đúng quy hoạch, đúng dự án và đúng giai đoạn.

TP.HCM đang bước vào một giai đoạn mà Metro sẽ không còn chỉ là chuyện “có tàu để đi”, mà có thể kéo theo cả cách thành phố tổ chức lại không gian đô thị.

Với Metro số 2, 5 khu vực TOD khoảng 939,18 ha mới chỉ là bước đầu của quá trình lập quy hoạch. Nên vài năm tới, có lẽ câu hỏi của người mua nhà cũng phải thay đổi. Không còn đơn giản: “Nhà này có dính quy hoạch không?”

Mà phải hỏi: “Dính cái gì? Dính ở lớp nào? Đang ở giai đoạn nào? Có dự án cụ thể chưa? Và cuối cùng nó ảnh hưởng thế nào đến quyền sử dụng đất và giá trị căn nhà của mình?”

Đấy mới là đọc quy hoạch.

Còn mở bản đồ thấy một vòng tròn rồi tối về mất ngủ thì… chưa chắc quy hoạch làm mình mất nhà, nhưng mình tự làm mình mất ngủ trước rồi. 🤣