bandoc kdpl

bandoc kdpl

Những điều cần phải biết khi cân nhắc đầu tư condotel

Bài viết mang tính định hướng cách "tính toán" cho các nhà đầu tư đang cân nhắc "xuống tiền" vào các dự án condotel trên toàn quốc.

Các câu hỏi cần giải đáp trước khi quyết định đầu tư condotel

Tại nhiều dự án condotel ở Việt Nam, chủ đầu tư thường dùng đòn bẩy cam kết lợi nhuận để gọi vốn, thu hút nhà đầu tư, khách hàng. Theo như quảng cáo, phần trăm cam kết lợi nhuận trên hợp đồng ký kết giữa hai bên ở mức rất cao từ 8 đến 12%/năm, thậm chí có trường hợp cá biệt cam kết được đẩy lên mức 14%/năm. Tuy nhiên, cam kết là một chuyện, còn việc chủ đầu tư có thực hiện được hay không lại là chuyện khác.

Các nhà đầu tư cần phải sáng suốt, tỉnh đòn trước những con số “khủng” như vậy,  theo ông Michael Piro - Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation từng phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Du lịch biển Việt Nam 2018: “Cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8 - 12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy”.

Theo khuyến cáo của CBRE  giới đầu tư thứ cấp cần trực tiếp tham khảo thông tin qua nhiều kênh khác nhau sau đó so sánh đối chiếu để có được thông tin chính xác nhất. Do đó, “chọn mặt gửi vàng” là điều vô cùng quan trọng khi đầu tư condotel. CBRE khuyên các nhà đầu tư cần tìm ra đáp án cho 6 câu hỏi dưới đây trước khi quyết định “xuống tiền”:

Thứ nhất: Dự án này đã đạt đủ các yêu cầu pháp lý chưa?

Đây là một câu hỏi “khoai” bởi hiện tại, chưa có khung pháp lý rõ ràng cho các sản phẩm condotel tại Việt Nam. Câu hỏi condotel được cấp sổ đỏ hay chỉ là hợp đồng thuê dài hạn vẫn còn đang bỏ ngỏ chờ các nhà chức trách giải quyết; các nhà đầu tư nên lưu ý.

Thứ hai: Chủ đầu tư đã từng phát triển những dự án nào, có phải là đơn vị uy tín không?

Những câu chuyện khách hàng biểu tình, kiện tụng tại các dự án condotel xảy ra như cơm bữa và người chịu thiệt luôn là khách hàng, những người đã đặt niềm tin nhầm chỗ.

Thứ ba: Tiềm năng du lịch của khu vực dự án tọa lạc có thực sự hấp dẫn?

Lấy Movenpick Phú Quốc Waverly của MIK Group làm ví dụ cụ thể; ngay cả khi dự án nằm trong khu vực có tiềm năng du lịch lớn nhưng vị trí tọa lạc của Movenpick Phú Quốc  có thể đánh giá là tệ, chi tiết tham khảo tại bài viết: "Đầu tư Movenpick Phú Quốc: Sự lựa chọn mạo hiểm"

Hiện, MIK Group đang “bán tống bán tháo” bằng các chương trình khuyến mại siêu “khủng” chưa từng có tiền lệ như bốc thăm mua 1 tặng 1 condotel hay mua biệt thự nghỉ dưỡng tặng kèm condotel.

Phải chăng MIK Group đang "phá giá" Movenpick Phú Quốc.
Phải chăng MIK Group đang "phá giá" Movenpick Phú Quốc.

Thứ tư: Mức cam kết lợi nhuận do chủ đầu tư đưa ra có thực sự khả thi không?

Lợi nhuận 2 chữ số/ năm có lẽ là điều không tưởng, các nhà đầu tư thứ cấp nên thận trọng trong quyết định của mình kẻo “mật ngọt chết ruồi”.

Thứ năm: Nếu bạn tự cho thuê thì lợi nhuận cho thuê một năm là bao nhiêu? Có hấp dẫn hơn so với các kênh đầu tư khác không?

Thứ sáu: Mức độ cạnh tranh của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai như thế nào và có ảnh hưởng đến giá thuê và giá bán sản phẩm sau này hay không?

2 câu hỏi cuối có lẽ là quan trọng nhất bởi nó quyết định giá trị thực sự của dự án; không thể dựa vào lời lẽ quảng cáo hoa mỹ hay hứa hẹn của chủ đầu tư.

Hiện nay, pháp luật Việt Nam cũng chưa có quy định hay cơ chế nào rõ ràng để bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết lợi nhuận đã đề ra. Do đó, nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng càng cần cẩn trọng trước khả năng sụt giảm lợi nhuận cho thuê do nguồn cung ngày càng tăng cao.

Đó là chưa kể đến giai đoạn sau cam kết lợi nhuận. Đa số các chủ đầu tư chỉ đưa ra cam kết lợi nhuận khủng dựa trên dự báo thị trường ngắn hạn, thiếu cơ sở bền vững. Như vậy, xét về bản chất của việc huy động vốn này, nhà đầu tư thứ cấp chính là người phải tự gánh chịu rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau giai đoạn cam kết lợi nhuận.

3 nguyên tắc "vàng" trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

3 nguyên tắc vàng để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: "Nhất vị trí - nhì pháp lý - ba vận hành". Những dự án tọa lạc ở trung tâm đông dân cư, liền kề các khu vui chơi, giải trí, đầy đủ giấy tờ pháp lý, có đơn vị quản lý uy tín, nhiều kinh nghiệm sẽ giúp đảm bảo khả năng vận hành căn hộ khách sạn, đảm bảo tỷ lệ lấp đầy phòng luôn ở mức cao trong quanh năm, mang lại lợi ích đầu tư cho khách hàng, khả năng xoay vòng vốn và sinh lời cao.

Grand World của VinGorup- 1 dự án condotel hiếm hoi thỏa mãn  đủ 3 nguyên tắc "vàng"
Grand World của VinGorup- 1 dự án condotel hiếm hoi thỏa mãn  đủ 3 nguyên tắc "vàng"

Nguyên tắc thứ nhất – “vị trí” trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng được coi là yếu tố quan trọng nhất, mang tính “sống còn” làm nên sự thành công của dự án. Do đó các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường phát triển mạnh ở các thành phố, địa điểm có tiềm năng cao về du lịch như những địa điểm nổi tiếng, sầm uất, sở hữu cảnh quang hấp dẫn, có nhiều bãi biển đẹp,…

Nguyên tắc thứ hai – “pháp lý” đang là rào cản của nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng khi Nhà nước chưa có khung pháp lý minh bạch cho nhiều loại hình sản phẩm này, điển hình là condotel và officetel. Bên cạnh đó, trong thời gian gần đây, mặc dù thiếu thủ tục pháp lý, chủ đầu tư và các đơn vị phân phối một số dự án vẫn thực hiện việc rao bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ để thu tiền của người mua, trong khi các hình thức này không được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan. “Mờ mắt” bởi những chiêu quảng cáo, cam kết lợi nhuận cực khủng, nhiều nhà đầu tư vẫn sập bẫy.

Nguyên tắc cuối cùng – “vận hành” là yếu tố chủ chốt mang đến lợi nhuận cho nhà đầu tư. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condetel cần sự đảm bảo chắc chắn về hiệu suất đầu tư cho khách hàng - phụ thuộc vào khả năng vận hành trong tương lai. Theo đó, công thức chuẩn để khả năng vận hành đạt hiệu quả tốt là dự án đảm bảo các yếu tố vị trí đẹp, tiềm năng phát triển cao, chủ đầu tư uy tín, mức giá hợp lý và đặc biệt là đơn vị quản lý có kinh nghiệm, uy tín quốc tế và bảo chứng minh bạch.

0

Bình luận

“Soi” kế hoạch” của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết phía Nam cho giai đoạn hậu dịch Covid-19|

Theo ghi nhận từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nửa đầu năm qua, những thách thức lớn từ đại dịch Covid-19 cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Cụ thể, làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, nhất là công tác …  Xem thêm
“Soi” kế hoạch” của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết phía Nam cho giai đoạn hậu dịch Covid-19| - 1

Kiến nghị không cấp phép với dự án cao tầng khu nội đô Hà Nội

Cử tri kiến nghị Thành phố Hà Nội nghiên cứu, kiến nghị các cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, không cấp phép xây dựng đối với dự án nhà cao tầng trong khu vực nội đô.  Xem thêm
Kiến nghị không cấp phép với dự án cao tầng khu nội đô Hà Nội - 1

Nhà đầu tư đội nắng đấu tranh đòi quyền lợi tại dự án The Sunrisebay - NOVA Đà Nẵng

Sáng nay 04/7/2020 người dân mua nhà dự án THE SUNRISE BAY phường Thanh Bình, Thuận Phước TP Đà Nẵng thông qua công ty phân phối là NOVA tiếp tục đòi nhà.  Xem thêm
Nhà đầu tư đội nắng đấu tranh đòi quyền lợi tại dự án The Sunrisebay - NOVA Đà Nẵng - 1

Chung cư cao cấp xuống cấp nhanh chóng

Cư dân chia sẻ một dự án chung cư cao cấp của một đại gia vị trí đất vàng Hà Nội xuống cấp nhanh chóng sau chư đầy 5 năm đi vào sử dụng  Xem thêm
Chung cư cao cấp xuống cấp nhanh chóng - 1
Chung cư cao cấp xuống cấp nhanh chóng - 2

Điều gì ẩn sau băng rôn 'Tập đoàn TNR – Dự án Đồng Văn - lừa đảo dân cư'?

“Tập đoàn TNR – Dự án Đồng Văn - lừa đảo dân cư” là một trong số những khẩu ngữ, băng rôn được hàng trăm người dân hô vang giữa trời nắng hơn 40 độ tại trụ sở Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam (thuộc Tập đoàn TNG). Thực hư chuyện này ra sao? TNG có bị oan?  Xem thêm
Điều gì ẩn sau băng rôn 'Tập đoàn TNR – Dự án Đồng Văn - lừa đảo dân cư'? - 1

Quy định về cấm chăn, thả vật nuôi trong chung cư

Chung cư nơi ông Nguyễn Ngọc Phúc (TPHCM) ở đang có vướng mắc liên quan đến việc hiểu và tuân thủ Khoản 3, Điều 35 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.  Xem thêm
Quy định về cấm chăn, thả vật nuôi trong chung cư - 1

Trước áp lực dòng tiền âm, doanh nghiệp BĐS đang xoay sở ra sao?

Số ngày xử lí hàng tồn kho đang tăng lên khiến dòng tiền kinh doanh của các doanh nghiệp ngày càng hạn hẹp, tình trạng thiếu hụt vốn lưu động buộc các doanh nghiệp phải có phương án huy động và sử dụng vốn phù hợp.  Xem thêm
Trước áp lực dòng tiền âm, doanh nghiệp BĐS đang xoay sở ra sao? - 1

Trung Nam Land xây dựng dự án Khu đô thị sinh thái Golden Hills City không phép

CTCP Trung Nam (Trung Nam Land) thuộc tập đoàn Trung Nam đã tiến hành quảng bá cũng như tiến hành xây dựng dự án Golden Hills City khi chưa được cấp phép.  Xem thêm
Trung Nam Land xây dựng dự án Khu đô thị sinh thái Golden Hills City không phép - 1

Cảnh báo “trái đắng” trong giao dịch bất động sản

Cắt xẻ đất nông nghiệp, tự làm hạ tầng rồi chia lô bán nền, thậm chí huy động vốn bằng hợp đồng góp vốn tức không phải hợp đồng mua bán với giá bán dự kiến cao gấp nhiều lần giá thực tế.....  Xem thêm

Khánh Hòa duyệt kế hoạch định giá đất tại hơn 340 dự án

Mới đây, ông Lê Hữu Hoàng, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa vừa kí Quyết định về việc phê duyệt Kế hoạch định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh năm 2020. Trong đó có hơn 340 dự án cần xác định giá đất cụ thể.  Xem thêm
Khánh Hòa duyệt kế hoạch định giá đất tại hơn 340 dự án - 1

Lộ quỹ đất khủng lên đến hàng nghìn ha của Eurowindow Holding

Vài năm trở lại đây, Eurowindow Holding đã liên tục săn quỹ đất trải dài khắp cả nước từ Yên Bái, Hà Nội, Thanh Hóa, Nghệ An...đến Khánh Hòa.  Xem thêm
Lộ quỹ đất khủng lên đến hàng nghìn ha của Eurowindow Holding - 1

Cận cảnh cao ốc 'đắp chiếu', làm xấu bộ mặt trung tâm Sài Gòn

Được kỳ vọng là một trong những kiến trúc đẹp nhất TPHCM, thế nhưng gần 10 năm nay, cao ốc Saigon One Tower (quận 1, TPHCM) bị "đắp chiếu" do chủ đầu tư không có khả năng huy động vốn để triển khai, "sa lầy" vì nợ.  Xem thêm
Cận cảnh cao ốc 'đắp chiếu', làm xấu bộ mặt trung tâm Sài Gòn - 1

Lấp hồ Đại Lải làm biệt thự: DN được tỉnh Vĩnh Phúc "bật đèn xanh"!

Với việc cấp phép, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã cho phép Công ty TNHH Đại Lải Việt Nam đổ đất san lấp tới lòng hồ Đại Lải.  Xem thêm
Lấp hồ Đại Lải làm biệt thự: DN được tỉnh Vĩnh Phúc "bật đèn xanh"! - 1

Hà Nội: Thang máy chung cư rơi tự do khiến hàng trăm cư dân "rụng tim"

Sự việc thang máy rơi tự do tại Cư dân Athena Complex Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) khiến nhiều người thót tim.  Xem thêm
Hà Nội: Thang máy chung cư rơi tự do khiến hàng trăm cư dân "rụng tim" - 1

TP.HCM: Nguồn cung căn hộ bán tăng trở lại

JLL Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý II/2020, theo đó nguồn cung căn hộ được chào bán đạt 3.820 căn, cao hơn nhiều so với quý I/2020.  Xem thêm
TP.HCM: Nguồn cung căn hộ bán tăng trở lại - 1

Những dự án bất động sản nào tại TP.HCM chưa đủ pháp lý?

Hàng loạt dự án bất động sản tai TP HCM được quảng cáo rầm rộ từ tháng 5/2020. Thế nhưng thực tế, các dự án đang chào bán chủ yếu lại được cho là chưa đủ pháp l  Xem thêm
Những dự án bất động sản nào tại TP.HCM chưa đủ pháp lý? - 1

Khu đô thị mới Bắc An Khánh: 'Đất vàng' khó nuốt

Khu đô thị Bắc An Khánh được giới đầu tư nhìn nhận là đất vàng khi đã xong GPMB, đã nộp tiền đất tuy nhiên với riêng Vinaconex thì việc mua lại 50% cổ phần của  Xem thêm
Khu đô thị mới Bắc An Khánh: 'Đất vàng' khó nuốt - 1

Siêu đô thị vệ tinh Hòa Lạc hơn 17.000ha có những gì?

Mới đây, Thủ tướng đã phê duyệt quy hoạch chung đô thị vệ tinh Hòa Lạc đến 2030 tầm nhìn 2050. Theo đó, Hòa Lạc được định hướng phát triển thành đô thị khoa học công nghệ với quy mô dân số khoảng 600.000 dân, quy mô diện tích 17.274ha.  Xem thêm
Siêu đô thị vệ tinh Hòa Lạc hơn 17.000ha có những gì? - 1

Ở chung cư cao cấp cũng nơm nớp lo trộm

Dù chung cư được bảo vệ nghiêm ngặt và có camera giám sát nhưng một số nơi vẫn xảy ra tình trạng mất cắp.  Xem thêm
Ở chung cư cao cấp cũng nơm nớp lo trộm - 1

Lộ diện đại gia bất động sản Hà Nội 'đứng sau' dự án 42ha tại Lào Cai vừa được phê duyệt nhà đầu tư

UBND tỉnh Lào Cai vừa phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án Khu đô thị mới Bảo Hà có quy mô 42ha, tổng mức đầu tư 708 tỉ đồng thuộc địa phận huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai.  Xem thêm
Lộ diện đại gia bất động sản Hà Nội 'đứng sau' dự án 42ha tại Lào Cai vừa được phê duyệt nhà đầu tư - 1

Kiểm điểm nhiều cán bộ để sai phạm tại Sago Palm Garden

UBND huyện Văn Giang, xã Phụng Công đang kiểm điểm cán bộ liên quan đến sai phạm tại dự án Vườn Vạn Tuế - Sago Palm Garden.  Xem thêm
Kiểm điểm nhiều cán bộ để sai phạm tại Sago Palm Garden - 1

Nghỉ dưỡng sức khỏe Apec Mandala Wyndham Mũi Né: Nhà đầu tư 'khóc ròng' cầu cứu báo chí

Bạn sales bên này còn khẳng định, chị mua như mua chung cư thôi, mọi tiện ích tại đây chị đều được sử dụng mà mỗi tháng chỉ cần đóng thêm 1 triệu đồng phí dịch vụ, mình có hỏi đi hỏi lại và ghi âm. Vì vợ chồng mình thấy rẻ và nói chỉ có nhu cầu mua cho gia đình nghỉ dưỡng chứ không có mục đích kinh doanh'.  Xem thêm
Nghỉ dưỡng sức khỏe Apec Mandala Wyndham Mũi Né: Nhà đầu tư 'khóc ròng' cầu cứu báo chí - 1

Chung cư mini tạo sức ép lên hạ tầng khu vực trung tâm đô thị

Công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.  Xem thêm
Chung cư mini tạo sức ép lên hạ tầng khu vực trung tâm đô thị - 1

‘Chúng tôi dành 12 năm để xây dựng công ty nhưng mất gần như tất cả chỉ trong 6 tuần’

Đó là những chia sẻ khá buồn của Brian Chesky, CEO của Airbnb. Startup kết nối chủ thuê nhà với khách hàng này đang phải đối mặt với tương lai bất định vì những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 lên ngành du lịch.  Xem thêm
‘Chúng tôi dành 12 năm để xây dựng công ty nhưng mất gần như tất cả chỉ trong 6 tuần’ - 1

Sunshine Group tham vọng gì khi tung ra kênh đầu tư BĐS khác biệt?

Thông tin Sunshine Group tung ra kênh đầu bất động sản (BĐS) chỉ từ 100 triệu đồng ngay trên ứng dụng Sunshine App lập tức tạo nên cơn sốt trên thị trường, thu hút số lượng lớn nhà đầu tư tham gia. Vậy sau cú mở màn ấn tượng, Sunshine Group còn có những tham vọng gì trong thời gian sắp tới?  Xem thêm
Sunshine Group tham vọng gì khi tung ra kênh đầu tư BĐS khác biệt? - 1

Siết dự án nhà ở cao tầng tại trung tâm TP HCM

Đề án “Xây dựng chương trình nhà ở giai đoạn 2021 - 2030” đến năm 2025 các quận trung tâm TP HCM sẽ hạn chế phát triển các dự án nhà ở cao tầng...  Xem thêm
Siết dự án nhà ở cao tầng tại trung tâm TP HCM - 1

Dự án 500 triệu USD mang tên Saigon Sports City vẫn là 'hổ giấy'

Được đánh giá là một trong dự án tiêu biểu, điểm nhấn giúp TP.HCM phát triển cải thiện cơ cấu hạ tầng xã hội, thể dục thể thao, thực hiện chiến lược phát triển hiện đại hóa và bền vững. Thế nhưng sau khi động thổ cuối năm 2019, tới nay dự án chỉ đang xây dựng câu cầu nhỏ, còn lại vẫn bất động.  Xem thêm
Dự án 500 triệu USD mang tên Saigon Sports City vẫn là 'hổ giấy' - 1

5 đường sẽ mở theo qui hoạch ở phường Thạch Bàn, Long Biên, Hà Nội

Có 5 đường sẽ mở theo qui hoạch ở phường Thạch Bàn, Long Biên, Hà Nội đáng chú ý nhất.  Xem thêm
5 đường sẽ mở theo qui hoạch ở phường Thạch Bàn, Long Biên, Hà Nội - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết