Các câu hỏi cần giải đáp trước khi quyết định đầu tư condotel

Tại nhiều dự án condotel ở Việt Nam, chủ đầu tư thường dùng đòn bẩy cam kết lợi nhuận để gọi vốn, thu hút nhà đầu tư, khách hàng. Theo như quảng cáo, phần trăm cam kết lợi nhuận trên hợp đồng ký kết giữa hai bên ở mức rất cao từ 8 đến 12%/năm, thậm chí có trường hợp cá biệt cam kết được đẩy lên mức 14%/năm. Tuy nhiên, cam kết là một chuyện, còn việc chủ đầu tư có thực hiện được hay không lại là chuyện khác.

Các nhà đầu tư cần phải sáng suốt, tỉnh đòn trước những con số “khủng” như vậy,  theo ông Michael Piro - Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation từng phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Du lịch biển Việt Nam 2018: “Cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8 - 12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy”.

Theo khuyến cáo của CBRE  giới đầu tư thứ cấp cần trực tiếp tham khảo thông tin qua nhiều kênh khác nhau sau đó so sánh đối chiếu để có được thông tin chính xác nhất. Do đó, “chọn mặt gửi vàng” là điều vô cùng quan trọng khi đầu tư condotel. CBRE khuyên các nhà đầu tư cần tìm ra đáp án cho 6 câu hỏi dưới đây trước khi quyết định “xuống tiền”:

Thứ nhất: Dự án này đã đạt đủ các yêu cầu pháp lý chưa?

Đây là một câu hỏi “khoai” bởi hiện tại, chưa có khung pháp lý rõ ràng cho các sản phẩm condotel tại Việt Nam. Câu hỏi condotel được cấp sổ đỏ hay chỉ là hợp đồng thuê dài hạn vẫn còn đang bỏ ngỏ chờ các nhà chức trách giải quyết; các nhà đầu tư nên lưu ý.

Thứ hai: Chủ đầu tư đã từng phát triển những dự án nào, có phải là đơn vị uy tín không?

Những câu chuyện khách hàng biểu tình, kiện tụng tại các dự án condotel xảy ra như cơm bữa và người chịu thiệt luôn là khách hàng, những người đã đặt niềm tin nhầm chỗ.

Thứ ba: Tiềm năng du lịch của khu vực dự án tọa lạc có thực sự hấp dẫn?

Lấy Movenpick Phú Quốc Waverly của MIK Group làm ví dụ cụ thể; ngay cả khi dự án nằm trong khu vực có tiềm năng du lịch lớn nhưng vị trí tọa lạc của Movenpick Phú Quốc  có thể đánh giá là tệ, chi tiết tham khảo tại bài viết: "Đầu tư Movenpick Phú Quốc: Sự lựa chọn mạo hiểm"

Hiện, MIK Group đang “bán tống bán tháo” bằng các chương trình khuyến mại siêu “khủng” chưa từng có tiền lệ như bốc thăm mua 1 tặng 1 condotel hay mua biệt thự nghỉ dưỡng tặng kèm condotel.

Thứ tư: Mức cam kết lợi nhuận do chủ đầu tư đưa ra có thực sự khả thi không?

Lợi nhuận 2 chữ số/ năm có lẽ là điều không tưởng, các nhà đầu tư thứ cấp nên thận trọng trong quyết định của mình kẻo “mật ngọt chết ruồi”.

Thứ năm: Nếu bạn tự cho thuê thì lợi nhuận cho thuê một năm là bao nhiêu? Có hấp dẫn hơn so với các kênh đầu tư khác không?

Thứ sáu: Mức độ cạnh tranh của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai như thế nào và có ảnh hưởng đến giá thuê và giá bán sản phẩm sau này hay không?

2 câu hỏi cuối có lẽ là quan trọng nhất bởi nó quyết định giá trị thực sự của dự án; không thể dựa vào lời lẽ quảng cáo hoa mỹ hay hứa hẹn của chủ đầu tư.

Hiện nay, pháp luật Việt Nam cũng chưa có quy định hay cơ chế nào rõ ràng để bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết lợi nhuận đã đề ra. Do đó, nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng càng cần cẩn trọng trước khả năng sụt giảm lợi nhuận cho thuê do nguồn cung ngày càng tăng cao.

Đó là chưa kể đến giai đoạn sau cam kết lợi nhuận. Đa số các chủ đầu tư chỉ đưa ra cam kết lợi nhuận khủng dựa trên dự báo thị trường ngắn hạn, thiếu cơ sở bền vững. Như vậy, xét về bản chất của việc huy động vốn này, nhà đầu tư thứ cấp chính là người phải tự gánh chịu rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau giai đoạn cam kết lợi nhuận.

3 nguyên tắc "vàng" trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

3 nguyên tắc vàng để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: "Nhất vị trí - nhì pháp lý - ba vận hành". Những dự án tọa lạc ở trung tâm đông dân cư, liền kề các khu vui chơi, giải trí, đầy đủ giấy tờ pháp lý, có đơn vị quản lý uy tín, nhiều kinh nghiệm sẽ giúp đảm bảo khả năng vận hành căn hộ khách sạn, đảm bảo tỷ lệ lấp đầy phòng luôn ở mức cao trong quanh năm, mang lại lợi ích đầu tư cho khách hàng, khả năng xoay vòng vốn và sinh lời cao.

Nguyên tắc thứ nhất – “vị trí” trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng được coi là yếu tố quan trọng nhất, mang tính “sống còn” làm nên sự thành công của dự án. Do đó các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường phát triển mạnh ở các thành phố, địa điểm có tiềm năng cao về du lịch như những địa điểm nổi tiếng, sầm uất, sở hữu cảnh quang hấp dẫn, có nhiều bãi biển đẹp,…

Nguyên tắc thứ hai – “pháp lý” đang là rào cản của nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng khi Nhà nước chưa có khung pháp lý minh bạch cho nhiều loại hình sản phẩm này, điển hình là condotel và officetel. Bên cạnh đó, trong thời gian gần đây, mặc dù thiếu thủ tục pháp lý, chủ đầu tư và các đơn vị phân phối một số dự án vẫn thực hiện việc rao bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ để thu tiền của người mua, trong khi các hình thức này không được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan. “Mờ mắt” bởi những chiêu quảng cáo, cam kết lợi nhuận cực khủng, nhiều nhà đầu tư vẫn sập bẫy.

Nguyên tắc cuối cùng – “vận hành” là yếu tố chủ chốt mang đến lợi nhuận cho nhà đầu tư. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condetel cần sự đảm bảo chắc chắn về hiệu suất đầu tư cho khách hàng - phụ thuộc vào khả năng vận hành trong tương lai. Theo đó, công thức chuẩn để khả năng vận hành đạt hiệu quả tốt là dự án đảm bảo các yếu tố vị trí đẹp, tiềm năng phát triển cao, chủ đầu tư uy tín, mức giá hợp lý và đặc biệt là đơn vị quản lý có kinh nghiệm, uy tín quốc tế và bảo chứng minh bạch.