Thật lòng mà nói, trong cái bộ môn "đáp tiền vào đất" này, chẳng có căn nhà nào an toàn 100% cả. Đến cái sổ đỏ cất trong két sắt đôi khi còn chẳng làm ta ngủ ngon bằng một bảng kiểm tra quy hoạch sạch sẽ. Nhưng nếu bóc tách một chút bằng trải nghiệm thực tế, chúng ta vẫn có thể tìm thấy những tọa độ ít rủi ro hơn cả.
Nhiều người xưa nay vẫn giữ tư duy cố hữu: Cứ có tiền là phải săn nhà mặt phố lớn, vừa dễ kinh doanh, vừa giữ giá, an toàn nhất thiên hạ. Nhưng ở cái thời buổi hạ tầng thay đổi theo từng quý như hiện nay, thực tế đôi khi lại vả cho một gáo nước lạnh.
Chính những tuyến đường mở rộng, các dự án chỉnh trang đô thị hay công trình hạ tầng lớn lại "gọi tên" nhà mặt đường đầu tiên. Càng nằm ở vị trí đắc địa, mặt tiền thênh thang, đôi khi lại càng dễ nằm chễm chệ trong phạm vi giải phóng mặt bằng hay hành lang an toàn giao thông. Sáng ra mở cửa thấy mình là mặt phố, tối ngủ dậy có khi xót xa thấy nhà bỗng biến thành... "mặt cắt quy hoạch".
Ngược lại, có một loại tài sản bấy lâu nay bị chê là "kém sang" hơn một chút nhưng lại cực kỳ lỳ lợm trước các cơn bão quy hoạch. Đó là những căn nhà nằm trong các khu dân cư ổn định lâu năm.
Chúng thường cách đường lớn một khoảng vừa phải (đủ để không bị bụi bặm và tiếng ồn hốt trọn). Hạ tầng xung quanh như điện, đường, trường, trạm đã hình thành và định hình đầy đủ từ vài thập kỷ. Vì đất chật người đông, khu dân cư đã "khít", nên hiếm khi có một dự án trọng điểm nào có thể chen chân vào để san phẳng hay bóc dỡ lần nữa.
Mức độ ổn định của loại nhà này cao hơn rất nhiều so với những dải đất đang chờ "thay da đổi thịt" ở vùng ven.
Nhưng nói đi cũng phải nói lại, cốt lõi của câu chuyện không nằm ở việc căn nhà nằm ở mặt ngõ hay mặt phố. Cái bẫy lớn nhất không nằm ở vị trí, mà nằm ở sự chủ quan của người mua.
Tôi đã từng chứng kiến nhiều người đi mua nhà cực kỳ kiên nhẫn. Họ sẵn sàng dành cả tuần, thậm chí cả tháng trời chỉ để cò kè bớt một hai giá, ép chủ nhà tặng lại bộ bàn ghế cũ hay cái điều hòa. Nhưng lạ thay, họ lại tiếc đúng 30 phút để lên quận, lên phường, hoặc check qua các ứng dụng chính thống để kiểm tra quy hoạch của khu đất.
"Người mua nhà giỏi trong giai đoạn này không phải là người mặc cả được giá rẻ nhất, mà là người hiểu rõ nhất tài sản mình sắp xuống tiền nó sẽ ra sao trong 5 hay 10 năm tới."
Nếu bây giờ ai đó hỏi tôi: "Đâu là loại nhà an toàn nhất hiện nay?", tôi sẽ không chỉ tay vào một căn biệt thự triệu đô hay một căn hộ chung cư cao cấp nào cả. Câu trả lời của tôi thô nhưng thật: Căn nhà an toàn nhất là căn nhà mà bạn đã lột trần được toàn bộ pháp lý, quy hoạch và định hướng phát triển của nó trước khi đặt bút ký hợp đồng.
Trong bất động sản, rủi ro lớn nhất chưa bao giờ là quy hoạch. Quy hoạch là để thành phố đẹp lên, tốt lên. Rủi ro lớn nhất chính là sự "mù mờ" – mua một tài sản tiền tỷ bằng niềm tin cảm tính, để rồi phó mặc số phận của nó cho sự may rủi. Hãy cứ đi săn nhà, nhưng hãy mang theo một cái đầu lạnh và một bộ hồ sơ quy hoạch đã được kiểm chứng rõ ràng!