1. Năm 2023, thị trường bất động sản có rất nhiều ẩn số. 

a) Luật Nhà Ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến trình Quốc Hội vào Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023) cùng với Luật đất đai (sửa đổi). 

Đây là 3 luật rất quan trọng sẽ điều tiết thị trường bất động sản đến 2030. Trong đó, chỉ riêng dự thảo Luật Đất Đai đã sửa đổi, bổ sung 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều, chỉ giữ nguyên 28 điều. Điều này cho thấy những thay đổi về Luật sắp tới là rất lớn.

Nhiều nhà đầu tư cầm tiền mặt vẫn đang chờ đợi các điều luật này để xem mức độ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và chính bản thân họ như thế nào trước khi ra quyết định xuống tiền. 3 luật này cũng sẽ tác động rất lớn đến thủ tục pháp lý và quá trình triển khai dự án của các chủ đầu tư trong thời gian sắp tới, đặc biệt trong giai đoạn khủng hoảng niềm tin của nhà đầu tư hiện tại. Pháp lý càng bị kéo dài, dự án càng chậm triển khai, tin đồn ngày càng nhiều càng gây mất niềm tin cho nhà đầu tư, có thể dẫn đến đổ vỡ dây chuyền khi dự án vừa không bán được cho nhà đầu tư mới trong khi nhà đầu tư cũ đồng loạt thanh lý hợp đồng.

b) Tác động của các chính sách đã ban hành trong 2022 

Nhiều chính sách mới về đất đai, minh bạch thông tin thị trường, thuế đã được ban hành trong 2022. Với độ trễ 6 tháng đến 1 năm, dự kiến trong 2023 bắt đầu phát huy tác dụng trong 2023.

Nghị Định 44/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/8/2022 với những điểm sáng được kì vọng sẽ góp phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản, giúp cơ quan quản lý có thể tham gia điều tiết thị trường, kiểm soát pháp lý dự án, giúp người mua nhà có cơ sở thông tin, dữ liệu về dự án, tránh các trường hợp mua sản phẩm dự án chưa đủ điều kiện mở bán. 

Nghị quyết 18-NQ/TW được Ban Chấp hành Trung ương ban hành vào Ngày 16/6/2022 với những điểm mới về chính sách đất đai đáng lưu ý như : Hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013, Bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, Người sở hữu nhiều nhà, đất sẽ đánh thuế cao hơn; Người dân bị thu hồi đất sẽ có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp,... Những điểm này nếu được triển khai hiện thực hóa thành Luật sẽ có tác động rất lớn đến thị trường BĐS trong thời gian tới.

c) Lãi suất và room tín dụng ngân hàng 

Không nhiều nhà đầu tư BĐS sử dụng 100% tiền mặt. Kể cả việc họ không cầm cố chính tài sản được mua, thì cũng có thể để đã vay ngân hàng sẵn tiền mặt bằng một tài sản khác với mục đích vay khác. Với các chủ đầu tư, ngân hàng cũng như một “cổ đông không thể thiếu” khi triển khai dự án, đặc biệt việc “tài trợ” vốn của ngân hàng cũng là yếu tố quyết định việc xuống tiền của nhà đầu tư thứ cấp. Rất nhiều trường hợp bán cắt lỗ đã đến từ nhà đầu tư thứ cấp bị ngân hàng cancel thỏa thuận tín dụng, ngưng giải ngân tiếp nên họ không có tiền đóng tiếp theo tiến độ. Chính vì vậy, nguồn vốn từ ngân hàng như mạch máu cho toàn thị trường bất động sản.

Số liệu thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, hết năm 2022, tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 12 triệu tỷ đồng, tăng 14,5% so với cùng kỳ năm 2021. Như vậy, không kể giai đoạn bùng nổ tín dụng với mức bình quân 33,5% thời kỳ 2006-2010 và 15,4% thời kỳ 2011-2015, mức tăng trưởng này đã bằng mức bình quân trong giai đoạn 2016-2021 là 14,4% dù bắt đầu từ quý 2/2022 toàn thị trường bất động sản đã bị siết nguồn vốn từ ngân hàng. 

Trong khi tín dụng cả năm tăng mạnh, các ngân hàng lại gặp khó trong việc huy động tiền gửi, bất chấp lãi suất huy động liên tục tăng cao. Tính tới 21/12, tiền gửi chảy vào hệ thống ngân hàng qua kênh tổ chức và dân cư đạt 11,6 triệu tỷ đồng, chỉ tăng khoảng 5,99% so với đầu năm. Dư nợ tín dụng hiện đã vượt số dư tiền gửi từ dân cư, câu chuyện từng xảy ra cách đây tận 10 năm vào 2012.

Bên cạnh đó, tỷ lệ dư nợ tín dụng/GDP của Việt Nam 2022 lên đến 124%, là một trong những nước cao nhất thế giới. Tính từ 2015 đến nay, dư nợ tín dụng/GDP gần như liên tục tăng từ con số 89,7% của 2015. Nếu tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng tín dụng trên 12%/năm kéo dài thời gian tới, tín dụng luôn tăng trưởng gấp đôi GDP, an toàn hệ thống ngân hàng sẽ không đảm bảo và nguy cơ lạm phát ngày càng lớn. 

Quan trọng nhất, Việt Nam là nền kinh tế có độ mở lớn với tổng kim ngạch xuất nhập khẩu năm nay chiếm gần 190% GDP. Do đó, tác động của kinh tế thế giới với Việt Nam rất mạnh. Trong khi Cục dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) chưa có dấu hiệu dừng tăng lãi suất trong 6 tháng đầu năm 2023, dự kiến vẫn duy trì mặt bằng lãi suất cao đến 2024. 

Chính vì vậy, chỉ tiêu tín dụng 2023 được dự báo sẽ tăng trưởng chậm lại, dưới 12%. Mặt bằng lãi suất 2023 tuy NHNN cố gắng kiềm chế nhưng vẫn sẽ ở mức rất cao so với giai đoạn “dễ thở” 2016 - 2021. 

Nguồn tín dụng vẫn sẽ được ưu tiên tập trung cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản sẽ được kiểm soát chặt.

Với tình hình khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn, trong khi lãi tăng cao, thị trường lại có xu hướng giảm và mất thanh khoản hiện tại, nhà đầu tư nếu vẫn quyết tâm tiếp cận nguồn vốn ngân hàng sẽ theo hướng phòng thủ, dự phòng cho các khoản đầu tư cũ hơn là tiếp tục cuộc chơi tài chính cho khoản đầu tư mới.

d) Động thái khơi thông nguồn vốn Trái Phiếu

Vốn trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp BĐS trong 2023 là 119,05 nghìn tỷ và 111,81 nghìn tỷ vào năm 2024. Đây là con số áp lực thật sự nếu thanh khoản bán hàng vẫn không có, các dự án bị vướng pháp lý chậm triển khai, thị trường vốn tắc nghẽn (ngân hàng siết tín dụng, chứng khoán lao dốc). Trong khi đó, những sự cố trái phiếu gần đây của 2 doanh nghiệp bất động sản phát hành đang bị xử lý pháp luật đã ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý “trái chủ”, đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vào giai đoạn trầm lắng.

Việc rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp. Tổng giá trị trái phiếu được doanh nghiệp mua lại từ đầu 2022 đến tháng 10/2022 là 142.209 tỷ đồng, tăng đến 67% so với cùng kỳ 2021. Việc đánh đồng “tất cả trái phiếu doanh nghiệp đều rủi ro như 2 doanh nghiệp đang bị xử lý” khiến nhiều doanh nghiệp bị vạ lây bởi các tin đồn. Một khi doanh nghiệp khỏe mà bị dồn vào thế bị động, phải đáp ứng thanh khoản, mua lại trái phiếu ngoài kế hoạch v.v. ảnh hưởng đến kế hoạch vốn, dòng tiền, thì cũng có thể gặp khó khăn, vừa ảnh hưởng đến lợi ích nhà đầu tư. 

Do đó, Nghị định 65/2022/NĐ-CP được ban hành vào ngày 16/9/2022 sửa đổi bổ sung Nghị định 153 về chào bán trái phiếu riêng lẻ nhằm tăng cường minh bạch thông tin, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, yêu cầu chặt hơn về hồ sơ chào bán và phương thức phát hành,... Nghị định 65 được kì vọng sẽ giúp thị trường trái phiếu của Việt Nam phát triển thực chất hơn, tạo cơ sở cho các doanh nghiệp công bố công khai, minh bạch thông tin huy động được nguồn vốn trung và dài hạn hiệu quả trên thị trường. Với ngành bất động sản, đây chính là cơ hội cho các doanh nghiệp có năng lực, uy tín huy động vốn để triển khai các dự án chất lượng, khơi thông nguồn cung. Qua đó, sẽ giúp lấy lại niềm tin của nhà đầu tư trong việc “tiếp vốn” cho doanh nghiệp qua kênh trái phiếu.

e) "Sức khỏe” của các chủ đầu tư lớn 

Thị trường sơ cấp, BĐS bán ra từ các chủ đầu tư lớn, chỉ chiếm chưa tới 5% thị trường BĐS toàn khu vực, nhưng lại quyết định “sức nóng” của toàn bộ thị trường BĐS khu vực trên mặt trận truyền thông. 

Các chủ đầu tư với ngân sách marketing, truyền thông, quảng cáo có thể lên đến vài chục đến vài trăm tỷ (3% - 5% doanh thu), nội dung truyền thông lại bài bản, chuyên nghiệp, không chỉ chăm chăm giới thiệu sản phẩm của mình, mà còn làm thị trường cả khu vực luôn cảm thấy "sức nóng". Bên cạnh đó, mỗi dự án lại có hàng trăm nhân viên sales cùng marketing, quảng cáo phụ chủ đầu tư. Trên mạng xã hội, người ta cũng nói nhiều hơn đến sản phẩm của dự án và khu vực bất động sản xung quanh nó hơn là các bất động sản nhỏ lẻ của dân cư xung quanh.

Ở chiều ngược lại, tin tiêu cực đến 1 chủ đầu tư cũng tác động xấu đến bất động sản cả khu vực.

Do đó, “sức khỏe” của các chủ đầu tư lớn trong 2023 sẽ được các nhà đầu tư quan tâm sát sao hơn rất nhiều giai đoạn trước đây.

f) "Sức khỏe” tài chính của các Nhà đầu tư

Nguồn tiền đổ vào đầu tư BĐS đến rất nhiều từ giới chủ doanh nghiệp, những người có thu nhập tốt so với mặt bằng chung trong xã hội. Tình hình kinh doanh khó khăn, trong khi giá BĐS đang có khuynh hướng giảm và yếu thanh khoản, cũng tác động không nhỏ đến “ngân sách” đầu tư BĐS của họ trong 2023.

Tháng 12/2022 chỉ số đơn hàng mới của Mỹ chỉ còn 47,2 so với 65.1 của tháng 12/2020 và 61,5 của tháng 12/2021. Việc thiếu đơn hàng sản xuất cộng với lãi suất cho vay tăng lên khiến nhiều công ty tại Việt nam phải đóng cửa nhà máy thay vì ký các hợp đồng mới. Nhiều phân tích cho thấy Nhu cầu tiêu dùng đang giảm rất nhiều ở thị trường Mỹ và châu Âu, trong khi hàng tồn kho của nhiều DN Mỹ tăng mạnh, do đó tốc độ đặt đơn hàng mới chưa có tín hiệu lạc quan trở lại trong 2023. Đây mới là vấn đề chính đối với các DN sản xuất ở VN. Ngoại trừ việc cố gắng tranh thủ giảm chi phí và cố gắng chờ đợi sự phục hồi của đơn hàng, giới chủ doanh nghiệp không có nhiều giải pháp cho vấn đề thuộc về nhu cầu tiêu dùng của thế giới. 

Tình hình kinh doanh 2023 không sáng sủa mấy so với giai đoạn dịch bệnh 2020-2021. Nhưng khác với trước đây các chủ doanh nghiệp dồn tiền kinh doanh sang BĐS do dễ tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, lãi suất thấp, giá BĐS lại tăng liên tục và có thanh khoản tốt, thì nay tình thế hoàn toàn ngược lại.

g) Nỗi lo Lạm phát

Không thể phủ nhận, một bộ phận không nhỏ người sở hữu BĐS để “tránh mất giá đồng tiền”. “Bóng ma” lạm phát càng lớn, những người “ôm tiền mặt” lại càng có khuynh hướng “gửi” tiền vào BĐS.

Tuy nhiên, dù rất nhiều người “giữ tiền mặt” e ngại lạm phát lên đến 2 con số như việc giá 1 số mặt hàng tiêu dùng tăng mạnh trong quý 2-3/2022, nhưng kết quả CPI bình quân quý 4-2022 chỉ tăng 4,41% so với cùng kỳ. Tính chung cả năm 2022, CPI chỉ tăng 3,15% so với năm 2021, thấp hơn mức dự báo 3,8% của World Bank, IMF, và ADB. 

Điểm đáng quan ngại là lạm phát lõi cơ bản càng về cuối 2022 càng tăng nhanh. Cụ thể, lạm phát lõi tháng 1/2022 chỉ tăng 0,66% nhưng tháng 11 đã tăng hơn 4,82% và tháng 12 đã tăng lên 4,99% - mức tăng cao nhất 10 năm qua, gây sức ép lớn tới lạm phát năm 2023 với mục tiêu kiểm soát lạm phát dưới 4,5%. 

Áp lực tăng lạm phát 2023 đến từ việc nhu cầu hàng hóa tại Trung Quốc sau dỡ bỏ Zero COVID sẽ tăng mạnh, đẩy giá hàng hóa thế giới tăng cao, trong khi Việt Nam nhập khẩu hàng hóa làm nguyên vật liệu sản xuất đầu vào nhiều nên ảnh hưởng lớn tới lạm phát trong nước (ko tính lượng tiểu ngạch vì không có số liệu). Bên cạnh đó, khả năng tăng giá học phí, giá dịch vụ y tế theo lộ trình, dự kiến điều chỉnh tăng giá điện trong năm 2023, tăng lương cơ sở từ 1-7-2023 sẽ tạo thêm áp lực lạm phát cho nền kinh tế. 

Tuy nhiên, con số lạm phát 4,5% vẫn “tạm chấp nhận” được với những người giữ tiền, không đến mức cao đến 2 con số làm mọi người quá e ngại “tiền mất giá” mà phải dồn tiền vào BĐS làm kênh trú ẩn an toàn, đặc biệt trong giai đoạn thị trường BĐS đang điều chỉnh giảm giá và mất thanh khoản hiện tại.

h) Tác động của việc mở cửa covid của Trung Quốc

- Áp lực tăng giá năng lượng và sức ép lạm phát toàn cầu:

Chính sách phong tỏa tại Trung Quốc là lý do chủ yếu khiến giá dầu đi xuống thời gian qua do nhu cầu dầu của nước này trong 2022 đã giảm lần đầu tiên trong hai thập kỷ. Vì thế, việc Trung Quốc tái gia nhập thị trường năng lượng sẽ có tác động khổng lồ lên giá cả năm tới, gây sức ép tăng tốc lạm phát, khi theo dự báo của Tổ chức Các nước Xuất khẩu Dầu mỏ OPEC, Trung Quốc có thể đóng góp tới 60% tăng trưởng nhu cầu dầu toàn cầu năm sau.

Với người tiêu dùng Mỹ và Châu Âu, giá dầu cao sẽ kéo giá xăng trong nước lên, nhiều hàng hóa khác sẽ tăng giá theo khi chi phí vận tải và sản xuất lên cao, trong khi thu nhập không theo kịp đà tăng giá nên họ sẽ có khuynh hướng tiếp tục thắt chặt chi tiêu, ảnh hưởng đến các đơn hàng xuất khẩu của các doanh nghiệp sản xuất tại Việt Nam.

- Đóng góp cho ngành du lịch và mảng cho thuê của bất động sản nghỉ dưỡng:

Việc Trung Quốc mở cửa du lịch, gỡ bỏ các hạn chế Covid-19 từ 8/1/2023 là tin mừng cho toàn ngành du lịch.

Giai đoạn 2015-2019, khách Trung Quốc đến Việt Nam tăng 3,3 lần, tăng bình quân 34,4% mỗi năm. Thời điểm đạt đỉnh trước dịch năm 2019, trong số 18 triệu khách quốc tế đến Việt Nam thì có tới khoảng 6 triệu khách Trung Quốc, chiếm tỉ lệ 28-30% trong tổng lượng khách quốc tế đến VN.

Năm 2022, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam ước đạt 3,66 triệu lượt, giảm 79,7% so với con số 18 triệu lượt của năm 2019, đồng thời chỉ đạt 70% so với chỉ tiêu 5 triệu lượt khách quốc tế đặt ra từ đầu năm. 

Năm 2023, ngành du lịch Việt Nam đặt mục tiêu đón 110 triệu lượt khách, trong đó khoảng 102 triệu khách nội địa và 8 triệu lượt khách quốc tế. Với con số phổ biến chiếm 30% khách quốc tế, lượt khách đến từ Trung Quốc kỳ vọng đạt 2-3 triệu, tuy chỉ đóng góp khoảng 2% - 3% trong mục tiêu tổng, nhưng ít nhiều cũng sẽ là trợ lực cho mảng cho thuê của BĐS nghỉ dưỡng tại các khu vực Khánh Hòa, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, những điểm đến ưa thích của khách du lịch Trung Quốc.

- Ẩn số Covid từ Trung Quốc

Ngay khi Trung Quốc thông báo sẽ mở cửa biên giới từ ngày 8/1/2023, một số quốc gia nhanh chóng áp đặt các hạn chế đi lại đối với người đến từ Trung Quốc do cảnh giác muốn có thêm thời gian kiểm tra quan sát mức độ nguy hiểm của các biến thể mới (nếu có) từ Trung Quốc.

Tại Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, tỷ lệ lây nhiễm đối với du khách từ Trung Quốc từ 30/12 đến 6/1 lần lượt là 23,2%, 21% và 8%. 

Với tỷ lệ tiêm vắc-xin cao, nhiều người đã từng nhiễm và đã có miễn dịch cộng đồng, chúng ta hiện cơ bản đã kiểm soát được dịch bệnh và đang trở lại trạng thái bình thường, khó có khả năng bùng dịch trở lại. Tuy nhiên, với việc Ủy ban Khẩn cấp về dịch COVID-19 thuộc WHO vẫn chưa tuyên bố kết thúc tình trạng khẩn cấp, bên cạnh việc một lượng lớn người từ Trung Quốc đi ra thế giới sau thời gian dài đóng cửa, chúng ta vẫn cần thêm thời gian quan sát để có thể hoàn toàn yên tâm loại trừ các rủi ro từ covid trong các quyết định sản xuất kinh doanh và đầu tư.

----------

2. Quan sát Ẩn số, Nắm bắt Cơ hội

Với quá nhiều ẩn số như trên, 2023 sẽ là thời điểm “sống chậm, quan sát” săn mồi của người mua trong 2 quý đầu, cũng như sẵn sàng nắm lấy những cơ hội tốt trong 2 quý sau. 

Với người mua tại các dự án hình thành tương lai đang triển khai. Do khủng hoảng niềm tin và thanh khoản từ chủ đầu tư, cũng như nguồn vốn sụt giảm, bị siết từ cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, đây là thời cơ “chưa từng có” để người cầm tiền mặt và có khả năng tiếp cận nguồn vốn sẽ có cơ hội mua bất động sản “khi đang triển khai”, thậm chí gần giao nhà, với giá bằng lúc “mở bán” khi chỉ là bãi đất trống. Việc giảm giá đã đến từ cả thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư kẹt tiền mặt mất thanh khoản, và thị trường thứ cấp, nơi các nhà đầu tư không còn khả năng đóng tiếp theo tiến độ sau khi hết thời gian ân hạn lãi gốc, gặp vấn đề về các khoản “tài trợ” tín dụng từ ngân hàng, hoặc mất niềm tin muốn rút chân khỏi thị trường. 

Các dự án có nhu cầu sử dụng thực càng ít thì giá sẽ giảm càng nhiều. Các dự án nhà ở có nhu cầu sử dụng thực cao (ở, cho thuê), nếu đã bàn giao sẽ có tính ổn định cao hơn, giá chỉ đi ngang, hoặc nếu cần thanh khoản nhanh chỉ cần giảm 5% đến 10% so với giá thị trường hiện tại là có người mua.

Nhà phố trong bán kính 15 km từ trung tâm cũng là phân khúc tích sản và có nhu cầu sử dụng thực cao, nên nguồn cung bán ra cũng không quá nhiều. Người tích sản hoặc ở nhà phố ít khi bán tài sản này, trừ khi kẹt tiền, chia tài sản hoặc có những thay đổi lớn về môi trường sống, chỗ ở. Do đó giá chung sẽ đi ngang, hoặc giảm tối đa 10% nếu muốn có thanh khoản nhanh (Ví dụ nhà ở Tân Phú rao 6,8 tỷ chốt bán được 6,2 tỷ và nhà ở Q11 rao 4,5 tỷ chốt bán được 4,2 tỷ chỉ trong 2 tuần).

Với các nhà đầu tư đang cầm sẵn tiền mặt chờ đợi thị trường đất nhỏ vùng ven và nhà phố trong bán kính 15 km đến 30 km cách trung tâm, đây là thời điểm tốt để tha hồ lựa hàng mà không sợ ai tranh giành, tha hồ deal giá mà vẫn chọn được sản phẩm ưng ý. Nhu cầu sử dụng thực của phân khúc bất động sản này thấp hơn trong trung tâm, nên giá có thể điều chỉnh giảm 10% đến 20% so với đỉnh tháng 4/2022.

Các sản phẩm tích giữ tài sản đất tỉnh ở xa thậm chí còn có mức giảm cắt lỗ nhiều hơn, lên đến 20% - 30% so với đỉnh tháng 4/2022. Tuy nhiên đây là loại hình chỉ dành cho những nhà đầu tư “tay to” có tiền nhàn rỗi, có thể không cần đến thanh khoản của khoản đầu tư này trong trung - dài hạn 5 - 10 năm.

Sự xuất hiện của các nhà đầu tư “bất đắc dĩ” đến từ trái phiếu cũng là điểm đáng ghi nhận của thị trường 2023. Việc hoán đổi trái phiếu thành chính bất động sản giảm giá 30% - 50% của doanh nghiệp cũng là một lựa chọn không tệ. Vấn đề là nhà đầu tư cần phải đánh giá được tình hình sức khỏe doanh nghiệp, nhu cầu sử dụng thực, tiềm năng phát triển và khả năng triển khai dự án mà mình hoán đổi.